Cómo invertir en alquileres inmobiliarios

Pensando en comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han producido muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión sólida. Sin embargo, los expertos coinciden en que, como en cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de lanzarse con cientos de miles de dólares. Estos son los factores y retos que debe tener en cuenta antes de comprar su primera propiedad de alquiler.

Decida si está hecho para ser arrendador

Ser propietario puede ser una buena forma de obtener ingresos inmobiliarios, pero no es fácil ni glamuroso. Además de elegir la propiedad adecuada, preparar la unidad y encontrar inquilinos fiables, siempre hay problemas de mantenimiento y dolores de cabeza.

¿Sabe cómo manejar una caja de herramientas?? ¿Qué tal se le da reparar una pared de yeso o desatascar un inodoro?? Claro que puedes llamar a alguien para que lo haga por ti o contratar a un administrador de fincas, pero eso se comerá tus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos viviendas suelen hacer sus propias reparaciones para ahorrar dinero.

Por supuesto, esto cambia a medida que se añaden más propiedades a la cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California., vive en la Costa Oeste pero tiene propiedades en la Costa Este. Como alguien que dice que no es nada hábil, lo hace funcionar. Cómo? "Reúno un sólido equipo de limpiadores, manitas y contratistas" dice Pereira.

Si no es un tipo manitas y no dispone de mucho dinero en efectivo, ser propietario puede no ser lo más adecuado para usted.

Pagar la deuda personal

Los inversores inteligentes pueden endeudarse como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero el ciudadano medio debería evitarlo. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagadas o hijos que van a ir a la universidad en breve, la compra de una propiedad de alquiler puede no ser el movimiento correcto por ahora.

Pereira está de acuerdo en que ser prudente es la clave, y dice: "No es necesario pagar la deuda si el rendimiento de los bienes inmuebles es mayor que el coste de la deuda. Este es el cálculo que hay que hacer." Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. No se ponga en una situación en la que le falte dinero para pagar su deuda. Tener siempre un margen de seguridad."

Asegure un pago inicial del 20% (o más)

Las propiedades de inversión suelen requerir un pago inicial mayor que el de las propiedades ocupadas por el propietario; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que puede haber puesto en la casa donde vive actualmente no va a funcionar para una propiedad de inversión. Necesitarás al menos un 20% de pago inicial, dado que el seguro hipotecario no está disponible en las propiedades de alquiler. Sin embargo, es posible que pueda obtener el pago inicial a través de la financiación bancaria, como un préstamo personal.

Encuentre la ubicación adecuada

Lo último que quiere es quedarse con una propiedad de alquiler en una zona que está en declive en lugar de ser estable o estar en auge. Una ciudad o localidad en la que la población está creciendo y en la que hay un plan de revitalización en marcha representa una posible oportunidad de inversión.

A la hora de elegir una propiedad de alquiler rentable, busque una ubicación con bajos impuestos sobre la propiedad, un distrito escolar decente y muchos servicios, como restaurantes, cafeterías, tiendas, senderos y parques. Además, un barrio con un bajo índice de criminalidad, fácil acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un mayor grupo de potenciales inquilinos.

¿Debe comprar o financiar??

¿Es mejor comprar con dinero en efectivo o financiar su propiedad de inversión?? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de caja mensual positivo. Tome una propiedad de alquiler que cuesta 100.000 dólares para comprar. Con los ingresos por alquiler, los impuestos, la depreciación y el impuesto sobre la renta, el comprador en efectivo podría ver 9.500 dólares de ganancias anuales, es decir, un 9.5% de rendimiento anual sobre la inversión de 100.000 dólares.

Por otro lado, la financiación puede conseguirle una mayor rentabilidad. Por ejemplo, digamos que un inversor da un 20% de entrada a una casa, con un interés compuesto del 4% en la hipoteca. Una vez descontados los gastos de explotación y los intereses adicionales, las ganancias ascienden a unos 5.580 dólares al año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero un 27.El 9% de rendimiento anual de la inversión de 20.000 dólares es mucho mayor que el 9.5% que gana el comprador en efectivo.

Cómo conseguir una hipoteca para un inmueble de alquiler

Aunque la hipoteca de una propiedad de alquiler es básicamente igual que la de una residencia principal, hay algunas diferencias clave. Para empezar, hay mayores tasas de impago en los préstamos para propiedades de alquiler porque los prestatarios que se enfrentan a problemas financieros tienden a centrarse primero en la hipoteca de la vivienda principal. El riesgo añadido significa que los prestamistas suelen cobrar tipos de interés más altos por las propiedades en alquiler.

Luego están las normas de suscripción, que suelen ser más estrictas para las propiedades de alquiler. En general, los prestamistas se centran en la puntuación crediticia del prestatario, el pago inicial y la relación entre la deuda y los ingresos. Los mismos factores se aplican a las hipotecas para viviendas de alquiler, pero el prestatario probablemente tendrá que cumplir con una puntuación crediticia y unos umbrales DTI más estrictos, así como con un pago inicial mínimo más elevado. Además, el prestamista puede examinar más detenidamente el historial laboral y los ingresos del prestatario y querer ver su experiencia previa como propietario.

En general, esto es lo que los prestamistas exigen a los prestatarios para aprobar una hipoteca sobre una propiedad de alquiler:

Puntuación de crédito: Una puntuación mínima de 620, con mejores tasas y condiciones ofrecidas con puntuaciones de 740 y superiores.
Pago inicial: Es posible dar un pago inicial de tan sólo el 3% en una hipoteca convencional para una residencia principal, pero los prestatarios tienen que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial es inferior al 20%. El PMI no se aplica a las hipotecas de propiedades de alquiler, por lo que los prestatarios suelen tener que dar un anticipo de entre el 15% y el 20% como mínimo.
Relación deuda-ingresos (DTI): El DTI representa el porcentaje de los ingresos mensuales del prestatario que se destina al pago de la deuda. Aunque los límites son más flexibles para las hipotecas de vivienda principal, los prestatarios deben tener un DTI que se sitúe entre el 36% y el 45% para poder optar a una hipoteca de alquiler.
Ahorros: Además de mostrar una relación deuda-ingresos favorable, los prestatarios también deben tener suficiente dinero en el banco para cubrir de tres a seis meses de pagos de la hipoteca, incluyendo el capital, los intereses, los impuestos y el seguro.

Cuidado con los altos tipos de interés

El coste del préstamo puede ser relativamente barato en 2021, pero el tipo de interés de una propiedad de inversión suele ser más alto que el de una hipoteca tradicional. Si decide financiar su compra, necesitará un pago de hipoteca bajo que no le reste demasiados beneficios mensuales.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Calcule sus márgenes

Las empresas de Wall Street que compran propiedades en dificultades aspiran a obtener una rentabilidad de entre el 5% y el 7% porque, entre otros gastos, tienen que pagar al personal. Los particulares deben fijarse como objetivo una rentabilidad del 10%. Calcule los costes de mantenimiento en un 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros gastos incluyen el seguro de la vivienda, las posibles cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad, los gastos mensuales como el control de plagas y la jardinería, junto con los gastos de mantenimiento regulares para las reparaciones.

Invierta en un seguro para propietarios

Proteja su nueva inversión: Además del seguro de hogar, los propietarios de viviendas de alquiler deben contratar siempre un seguro de propietario. Este tipo de seguro suele cubrir los daños a la propiedad, la pérdida de ingresos por alquiler y la protección por responsabilidad civil, en caso de que un inquilino o un visitante sufra una lesión como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.

Hay que tener en cuenta que las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas pueden no cubrir las pérdidas que se produzcan mientras la casa esté alquilada. Póngase en contacto con su agente de seguros para asegurarse de que está debidamente asegurado.

Para reducir los costes, averigüe si un proveedor de seguros le permite combinar el seguro de propietario con el de vivienda.

Tenga en cuenta los costes inesperados

No son sólo los costes de mantenimiento y conservación los que se llevarán los ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de que surja una emergencia: daños en el tejado por un huracán, por ejemplo, o tuberías rotas que destruyan el suelo de la cocina. Prevea reservar entre el 20% y el 30% de sus ingresos por alquiler para este tipo de gastos, de modo que disponga de un fondo para pagar las reparaciones oportunas.

Evite una casa de segunda mano

Es tentador buscar la casa que puede conseguir a precio de ganga y convertirla en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si se trata de su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A no ser que tengas un contratista que haga trabajos de calidad a bajo coste -o que seas experto en reformas a gran escala-, lo más probable es que pagues demasiado por renovar. En su lugar, busque una casa con un precio inferior al del mercado y que sólo necesite pequeñas reparaciones.

Calcular los gastos de explotación

Los gastos de explotación de su nueva propiedad estarán entre el 35% y el 80% de sus ingresos brutos de explotación. Si cobra 1.500 dólares de alquiler y sus gastos son de 600 dólares al mes, está en un 40% de gastos de explotación. Para un cálculo aún más sencillo, utilice la regla del 50%. Si el alquiler que cobra es de 2.000 dólares al mes, espere pagar 1.000 dólares en gastos totales.

Determina su rentabilidad

Por cada dólar que invierta, ¿cuál es el rendimiento de ese dólar?? Las acciones pueden ofrecer un 7.5% de rendimiento en efectivo, mientras que los bonos pueden pagar un 4.5%. Un rendimiento del 6% en tu primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque esa cifra debería aumentar con el tiempo.

Compre una vivienda de bajo coste

Cuanto más cara sea la vivienda, mayores serán sus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan empezar con una casa de entre 150.000 y 200.000 dólares en un barrio prometedor. Además, los expertos aconsejan no comprar nunca la casa en venta más bonita de la manzana, y lo mismo ocurre con la peor casa de la manzana.

¿Es una buena inversión comprar un piso??

Los condominios pueden ser una buena opción para los compradores de propiedades de alquiler porque tienden a ser más asequibles que las casas unifamiliares comparables, y a menudo se encuentran en lugares deseables (piense: en la playa o en una estación de esquí). Además, los condominios suelen tener menos exigencias de mantenimiento porque los propietarios no son responsables de cuidar el terreno o el exterior del edificio.

Aun así, la financiación de un piso puede ser más complicada que la de una vivienda unifamiliar. Por ejemplo, la mayoría de los prestamistas exigen que al menos el 50% de las unidades estén ocupadas por los propietarios y que la asociación de propietarios esté en buen estado. También es importante tener en cuenta las posibles cuotas especiales. Es posible que pueda hacer frente a las cuotas mensuales sin problemas, pero si el edificio necesita, por ejemplo, un tejado nuevo, es posible que deba realizar un pago único especial que podría ascender a miles (o decenas de miles) de dólares.

Conozca sus obligaciones legales

Los propietarios que alquilan deben conocer las leyes de arrendamiento de su estado y localidad. Es importante entender, por ejemplo, los derechos de tus inquilinos y tus obligaciones en relación con los depósitos de seguridad, los requisitos del contrato de arrendamiento, las normas de desalojo, la equidad en la vivienda, etc., para evitar problemas legales.

Cuándo contratar a un administrador de la propiedad

Los propietarios de viviendas de alquiler pueden gestionar la propiedad ellos mismos o contratar a un administrador de propiedades. Puede ser una decisión difícil de tomar porque los administradores de la propiedad suelen cobrar entre el 8% y el 12% de los alquileres cobrados, lo que realmente puede afectar a los beneficios.

Aun así, contratar a un administrador de fincas con experiencia puede merecer la pena. Al fin y al cabo, esto significa menos trabajo y menos dolores de cabeza para usted, ya que se aprovecha de su experiencia en el sector. En general, un administrador de la propiedad lo hará:

Saber cómo comercializar la propiedad
Entender el mercado de alquiler local y asegurarse de que el precio del alquiler es el adecuado
Mostrar la propiedad a posibles inquilinos (para que usted no tenga que hacerlo)
Investigue a los inquilinos (por ejemplo, realice comprobaciones de crédito y verifique las referencias)
Cobrar el alquiler en su nombre y depositar el dinero en su cuenta bancaria
Manejar los alquileres atrasados y navegar por el proceso de desalojo
Gestionar las quejas de los inquilinos
Organizar el mantenimiento y las reparaciones
Pagar las facturas relacionadas con la propiedad, como los impuestos, los servicios públicos y el seguro

Para decidir si la contratación de un administrador de fincas tiene sentido desde el punto de vista económico, hágase estas preguntas:

¿Tengo tiempo para gestionar la propiedad yo mismo?? Si tiene otro trabajo a tiempo completo, es probable que no tenga tiempo ni energía para gestionar una propiedad por su cuenta. Esto es especialmente cierto si tiene varias propiedades.
¿Qué tan cerca está el inmueble de alquiler de mi casa?? Estar lejos del alquiler le quita más tiempo al día y hace más difícil gestionar los problemas rutinarios y urgentes.
Esté dispuesto a tratar con los inquilinos? Incluso si hace un buen trabajo de selección, es probable que tenga que lidiar con inquilinos poco razonables, retrasos en el pago de los alquileres y desalojos en algún momento. Es algo que está dispuesto a hacer?
¿Mi propiedad de alquiler es para inquilinos a corto o largo plazo?? Puede ser más fácil autogestionar el edificio si se buscan inquilinos a largo plazo. Pero si se trata de un alquiler a corto plazo (por ejemplo, un Airbnb), tendrá que lidiar con muchos inquilinos diferentes y, potencialmente, con muchas quejas y problemas de mantenimiento.
¿Necesita tener el control?? Si le resulta difícil ceder responsabilidades como la elección de los inquilinos y las tareas de mantenimiento, tal vez sea mejor que gestione la propiedad usted mismo.

Sopese los riesgos frente a. las recompensas

En toda decisión financiera, debe determinar si la recompensa vale la pena por los riesgos potenciales que conlleva. ¿Tiene sentido para usted invertir en bienes inmuebles??

Ventajas

Como los ingresos son pasivos, a pesar de la inversión inicial y los costes de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
Si el valor de los inmuebles aumenta, su inversión también se revalorizará.
Puede invertir en bienes inmuebles en una cuenta IRA autodirigida (SDIRA).
Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de sus ingresos sujetos a la Seguridad Social.
Los intereses que se pagan por un préstamo de inversión inmobiliaria son deducibles de los impuestos.
A falta de otra crisis, el valor de los bienes inmuebles suele ser más estable que el del mercado de valores.
A diferencia de la inversión en acciones u otros productos financieros que no se pueden ver ni tocar, los bienes inmuebles son un activo físico tangible.

Riesgos

Aunque los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser una molestia a no ser que utilices una empresa de gestión de propiedades.
Si su renta bruta ajustada (AGI) es superior a 200.000 dólares (soltero) o 250.000 dólares (casado que presenta una declaración conjunta), puede estar sujeto a un impuesto del 3.Impuesto del 8% sobre los ingresos netos de la inversión, incluidos los ingresos por alquiler.
Los ingresos por alquiler pueden no cubrir el pago total de la hipoteca.
A diferencia de las acciones, no se puede vender instantáneamente un inmueble si los mercados se deterioran o se necesita dinero en efectivo.
Los costes de entrada y salida pueden ser elevados.
Si no tiene un inquilino, sigue teniendo que pagar todos los gastos.

¿Debo buscar un socio para invertir en bienes raíces??

Si le gustaría invertir en una propiedad de alquiler pero no tiene el dinero (o la experiencia) para hacerlo realidad, podría considerar una sociedad inmobiliaria. En términos sencillos, un socio inversor ayuda a financiar la operación a cambio de una parte de los beneficios.

Tenga en cuenta que una sociedad no es un "botón fácil," y no le libra de ningún trabajo. Todavía tiene que hacer sus deberes, practicar su discurso y estar preparado para demostrar a los posibles socios que la inversión tiene sentido desde el punto de vista financiero.

¿Cómo puedo encontrar un socio para invertir en bienes raíces??

No necesita una conexión con Wall Street para encontrar un inversor inmobiliario con el que asociarse. En su lugar, puede preguntar a su propia red de familiares y amigos, encontrar un club local de inversión inmobiliaria, considerar el crowdfunding inmobiliario o buscar grupos en las redes sociales dirigidos a los inversores inmobiliarios.

¿Cuánto pago inicial necesita para comprar una propiedad de inversión??

Los prestamistas suelen tener directrices más estrictas cuando se trata de propiedades de alquiler. Aunque se puede comprar una vivienda principal con tan sólo un 3% de entrada, la mayoría de los prestatarios necesitan dar entre un 15% y un 20% de entrada para comprar una propiedad de alquiler. Las hipotecas sobre viviendas de alquiler tienen una mayor tasa de impago porque los prestatarios con problemas financieros tienden a centrarse primero en la hipoteca de su vivienda principal.

¿Debo invertir en un apartamento??

Los condominios suelen ser más baratos que las viviendas unifamiliares comparables, y tienen menos requisitos de mantenimiento. Sin embargo, puede ser más difícil financiar un condominio, y debe tener en cuenta las cuotas de la asociación en curso y la posibilidad de costosas evaluaciones especiales. Al considerar un condominio como inversión, asegúrese de investigar la salud financiera de la asociación de propietarios y el estado actual del edificio en general, no sólo de la unidad individual.

El resultado final

Sea realista en sus expectativas. Al igual que con cualquier otra inversión, las propiedades de alquiler no van a producir un gran cheque mensual de inmediato, y elegir la propiedad equivocada podría ser un error catastrófico. Aun así, las propiedades de alquiler pueden ser una forma lucrativa de invertir en el sector inmobiliario. Para su primera propiedad de alquiler, considere la posibilidad de trabajar con un socio experimentado. O bien, alquile su propia casa durante un tiempo para poner a prueba su predisposición a ser propietario.

Fuentes del artículo

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