Cómo ganar dinero en el sector inmobiliario

Tanto si siente curiosidad por el potencial de inversión de los bienes inmuebles como si simplemente está harto de los infomerciales que prometen formas poco conocidas de „sacar provecho de su propiedad”, merece la pena aprender, de verdad, cómo los bienes inmuebles crean riqueza.

En lugar de ofrecer oscuras estrategias para invertir en bienes inmuebles o un manual sobre la propiedad de la vivienda para quienes compran por primera vez, este artículo se centrará en cómo ganar dinero a través de los bienes inmuebles. Cubrirá tanto los métodos básicos que no han cambiado en siglos, por mucho que los gurús del momento intenten darles brillo, como las oportunidades específicas que han surgido hace relativamente poco tiempo.

Puntos clave

  • La forma más común de ganar dinero en el sector inmobiliario es a través de la revalorización, es decir, el aumento del valor de la propiedad que se produce al venderla.
  • La ubicación, el desarrollo y las mejoras son las principales formas de revalorización de los inmuebles residenciales y comerciales.
  • La inflación también puede contribuir a aumentar el valor de una propiedad con el paso del tiempo.
  • También se puede ganar dinero en forma de ingresos por alquileres, tanto de propiedades residenciales como comerciales, y las empresas pueden pagarle cánones por terrenos en bruto, por ejemplo, por cualquier descubrimiento, como minerales o petróleo.
  • Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los valores respaldados por hipotecas (MBS), las sociedades de inversión hipotecaria (MIC) y los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario.

Beneficios inmobiliarios por el aumento del valor de la propiedad

La forma más común en que los bienes inmuebles ofrecen un beneficio: Se revaloriza, es decir, aumenta su valor. Esto se consigue de diferentes maneras para diferentes tipos de propiedad, pero sólo se realiza de una forma: mediante la venta. Sin embargo, puede aumentar el rendimiento de su inversión en una propiedad de varias maneras. Una de las formas -si se pidió un préstamo para comprar la propiedad- es refinanciar el préstamo a un interés más bajo. Esto reducirá la base de coste de la propiedad, aumentando así la cantidad que se obtiene de ella.

Emily Roberts {Copyright} Nuestro equipo, 2019.

La fuente más obvia de revalorización de un terreno no urbanizado es, por supuesto, su desarrollo. A medida que las ciudades se expanden, los terrenos fuera de los límites se vuelven cada vez más valiosos por la posibilidad de que los compren los promotores. Una vez que los promotores construyen casas o edificios comerciales, el valor aumenta aún más.

La revalorización de la tierra también puede provenir de los descubrimientos de minerales valiosos u otros productos básicos, siempre que el comprador tenga los derechos sobre ellos. Un ejemplo extremo de esto sería la extracción de petróleo, pero la revalorización también puede provenir de depósitos de grava, árboles y otros recursos naturales.

Cuando se trata de propiedades residenciales, la ubicación suele ser el principal factor de revalorización. A medida que el vecindario que rodea a una casa evoluciona, añadiendo rutas de transporte, escuelas, centros comerciales, parques infantiles, etc., estos cambios hacen que el valor de la casa aumente. Por supuesto, esta tendencia también puede funcionar a la inversa, ya que el valor de las viviendas disminuye a medida que un barrio decae.

Las mejoras en la vivienda también pueden estimular la revalorización. Poner un baño adicional, calentar un garaje y remodelar una cocina con electrodomésticos de última generación son sólo algunas de las formas en que un propietario puede tratar de aumentar el valor de una casa.

Los inmuebles comerciales se revalorizan por las mismas razones que los terrenos en bruto y los inmuebles residenciales: ubicación, desarrollo y mejoras. Los mejores inmuebles comerciales están siempre en demanda.

El papel de la inflación en los valores inmobiliarios

Al considerar la revalorización, hay que tener en cuenta el impacto económico de la inflación. Una tasa de inflación anual del 10% significa que su dólar sólo puede comprar alrededor del 90% de los mismos bienes al año siguiente, y eso incluye la propiedad. Si un terreno valía 100.000 dólares en 1970 y permaneció inactivo y sin desarrollar durante décadas, hoy seguiría valiendo mucho más. Debido a la desbocada inflación de los años 70 y a un ritmo constante desde entonces, es probable que se necesiten más de 700.000 dólares para comprar ese terreno en 2021, suponiendo que 100.000 dólares fueran el valor justo de mercado en ese momento.

Por lo tanto, la inflación por sí sola puede conducir a la revalorización de los inmuebles, pero es una victoria un poco pírrica. Aunque al vender se quintuplica el dinero debido a la inflación, muchos otros bienes también cuestan cinco veces más, por lo que el poder adquisitivo en el entorno actual sigue siendo un factor.

Los beneficios inmobiliarios de los ingresos

La segunda forma más importante en que los bienes raíces generan riqueza es mediante el pago regular de ingresos. Los ingresos procedentes de la propiedad inmobiliaria, generalmente denominados alquileres, pueden adoptar muchas formas.

Rentas del suelo en bruto

Dependiendo de tus derechos sobre el terreno, las empresas pueden pagarte derechos por cualquier descubrimiento o pagos regulares por cualquier estructura que añadan. Se trata, por ejemplo, de gatos de bombeo, tuberías, graveras, carreteras de acceso y torres de telefonía móvil. Los terrenos en bruto también pueden alquilarse para la producción, normalmente agrícola, y las extensiones de terreno con árboles pueden ser valiosas por la madera que puede recogerse periódicamente.

Ingresos de propiedades residenciales

La inmensa mayoría de los ingresos de los inmuebles residenciales se producen en forma de alquileres básicos. Sus inquilinos pagan una cantidad fija al mes -que subirá con la inflación y la demanda- y usted descuenta de ella sus gastos, reclamando la parte restante como ingresos por alquiler. Una ubicación deseable es de vital importancia para garantizar que se puedan conseguir inquilinos con facilidad.

Ingresos de los inmuebles comerciales

Los inmuebles comerciales pueden producir ingresos de las fuentes mencionadas, siendo de nuevo el alquiler básico el más común, pero también pueden añadir uno más en forma de ingresos por opciones. Muchos inquilinos comerciales pagarán tasas por opciones contractuales como el derecho de tanteo sobre la oficina de al lado. Los inquilinos pagan una prima por mantener estas opciones, las ejerzan o no. Las rentas de opciones existen a veces para los terrenos en bruto e incluso para los inmuebles residenciales, pero no son habituales.

Bienes inmuebles residenciales: Vías para obtener beneficios

A continuación se detallan algunas de las muchas formas de obtener ingresos de las propiedades residenciales.

Comprar y mantener

Esta es una de las formas más tradicionales de obtener ingresos de los bienes inmuebles. Hay varias formas de conseguirlo: Puedes comprar una casa unifamiliar y alquilarla; comprar una casa multifamiliar y vivir en una de las unidades mientras alquilas las otras -idealmente para cubrir la hipoteca y tus propios gastos de vivienda-; o comprar una casa multifamiliar y alquilar todas las unidades, ya sea gestionando la propiedad tú mismo o contratando a una empresa de gestión para que se encargue de alquilar las unidades, cobrar el alquiler, hacer las reparaciones necesarias, etc.

Flipping

Los „flippers” de la propiedad se especializan en añadir arreglos de alta rentabilidad a las casas en poco tiempo y luego venderlas. La compraventa puede ser lucrativa si se sabe cómo encontrar propiedades para arreglar, se tienen las habilidades necesarias para hacer las renovaciones uno mismo o supervisar un equipo para llevarlas a cabo, y se tiene un sentido de los costos subyacentes de una propiedad y su valor potencial.

Airbnb y alquileres vacacionales

La demanda de alquileres de viviendas fuera de casa ha despegado en los últimos años, ya que muchos viajeros prefieren esta opción a la de alojarse en un hotel. Los propietarios pueden obtener ingresos alquilando una casa o incluso sólo una habitación a corto plazo, especialmente si la propiedad se encuentra en una zona que es un destino turístico conocido. No está claro cuándo volverá ese mercado. Pero en caso de que reaparezcan, hay que tener en cuenta que los alquileres a corto plazo están regulados y a veces incluso prohibidos en algunas ciudades. Comprueba la normativa de tu ciudad antes de publicar una propiedad en un sitio web como Airbnb, VRBO o HomeAway. Y tenga en cuenta el coste adicional de la limpieza y desinfección entre los huéspedes.

Fuentes alternativas de ingresos inmobiliarios

Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), los valores respaldados por hipotecas (MBS), las sociedades de inversión hipotecaria (MIC) y los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario. En general, se consideran vehículos para obtener ingresos inmobiliarios, pero tienen distintos procesos para hacerlo y distintos procesos de entrada.

REITs

Con un REIT, el propietario de múltiples propiedades comerciales vende acciones (a menudo cotizadas en bolsa) a los inversores (normalmente para financiar la compra de más propiedades) y luego pasa los ingresos por alquiler en forma de distribución. El REIT es el arrendador para los inquilinos (que pagan el alquiler), pero los propietarios del REIT registran los ingresos una vez que se deducen los gastos de explotación de los edificios y del REIT. Hay un método especial para evaluar un REIT.

MBS, MIC y REIG

Éstas están aún más alejadas, ya que invierten en hipotecas privadas en lugar de en las propiedades subyacentes. Los MIC se diferencian de los MBS en que mantienen la totalidad de las hipotecas y transfieren los intereses de los pagos a los inversores, en lugar de titulizar partes del capital y/o de los intereses. Aun así, ambas no son tanto inversiones inmobiliarias como de deuda. Las REIG suelen ser inversiones privadas con una estructura propia, que ofrecen a los inversores inversiones de capital o servicios de asociación.

Existen varias alternativas inmobiliarias creíbles para ganar dinero en el sector, pero vienen con distintas advertencias y puntos de entrada.

Otras formas de invertir en bienes inmuebles

Una opción es una opción inmobiliaria residencial informal, que requiere el pago de una cuota, o prima, para tener derecho a comprar una casa durante un período determinado por un precio acordado. A continuación, encontrará inversores que pagarán más que su precio de opción por la propiedad. En este caso, la prima que se obtiene es esencialmente una comisión de intermediario por poner en contacto a una persona que busca una inversión con otra que desea vender, lo que no difiere de la comisión de un agente inmobiliario, en realidad. Aunque se trata de ingresos, no provienen de la propiedad (i.e. tener la escritura de) un bien inmueble.

Otras opciones son:

  • Ventas cortas-Se trata de la compra de una vivienda a un prestamista cuando el hipotecado se retrasa en los pagos. Las ventas al descubierto pueden ser una propuesta larga y complicada.
  • Opciones de arrendamiento-son lo que su nombre indica. n arrendamiento con opción de compra en un mercado inmobiliario alcista, en el que los precios están subiendo, puede completar la compra más tarde a un precio más bajo, preestablecido, o obtener un beneficio vendiendo sus derechos de compra.
  • Contrato de compraventa-En lugar de voltear casas, este tipo de volteo implica la transferencia de los derechos de un contrato de compra a otro comprador. Si puede localizar a los vendedores en apuros y a los compradores motivados y reunirlos, puede obtener beneficios de esta manera.

El resultado final

Hay varias estrategias probadas para ganar dinero en el sector inmobiliario. La revalorización, la inflación y los ingresos ocupan un lugar destacado en la lista, pero también existen varias inversiones inmobiliarias alternativas. Comprender las inversiones, los riesgos y si el proceso general merece la pena o no depende de usted.

Fuentes del artículo

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  1. U.S. Oficina de Estadísticas Laborales. "Calculadora de inflación del IPC." Accedido en septiembre. 14, 2021.

  2. U.S. Comisión de Valores y Bolsa. "Fondos de inversión inmobiliaria (REIT)." Accedido en septiembre. 14, 2021.

  3. Cooper Pacific. "Qué es una sociedad de inversión hipotecaria?" Accedido en septiembre. 14, 2021.

  4. U.S. Comisión de Valores y Bolsa. "Valores respaldados por hipotecas y obligaciones hipotecarias garantizadas." Consultado en septiembre. 14, 2021.

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