Hay varias formas de invertir en bienes inmuebles. Para muchos estadounidenses, la inversión inmobiliaria más básica consiste en una casa familiar o una propiedad de alquiler. Invertir en una sola propiedad inmobiliaria puede ser una inversión grande y lucrativa con múltiples posibilidades de uso. La versatilidad, la longevidad y la revalorización suelen ser las razones principales que hacen que las inversiones inmobiliarias individuales sean relativamente seguras, fiables y rentables a lo largo del tiempo.
El aumento del crowdfunding online y de los préstamos hipotecarios también ha ampliado muchas de las posibilidades y oportunidades para los inversores inmobiliarios directos. Plataformas como Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor y Money360, entre otras, ofrecen formas más rápidas, fáciles y eficientes de obtener un préstamo hipotecario, lo que aumenta el potencial de los compradores para ser más versátiles en sus inversiones.
A medida que el mercado inmobiliario evoluciona, se introducen regularmente nuevas ofertas. Con estas introducciones, los inversores inmobiliarios tienen ahora una gama de opciones que van desde los grupos de inversión inmobiliaria, los fondos de inversión inmobiliaria, los fideicomisos de inversión inmobiliaria y las ofertas minoristas de crowdfunding como Fundrise. Sin embargo, las inversiones inmobiliarias directas siguen ofreciendo una forma de obtener beneficios significativos para aquellos inversores con la combinación adecuada de estabilidad financiera y tolerancia al riesgo. Para estos inversores, las opciones inmobiliarias pueden ser una posibilidad que, al ser ejercida, puede aumentar las ganancias o reducir algunos de los riesgos de una inversión inmobiliaria directa.
Las opciones inmobiliarias no están disponibles en las bolsas, no tienen precios fluctuantes más allá de la prima contratada y no suelen cubrir múltiples unidades. Las opciones inmobiliarias se utilizan sobre todo en el mercado inmobiliario comercial, pero también pueden ser utilizadas por los inversores habituales. Normalmente, las opciones sobre bienes inmuebles se utilizan para situaciones específicas en las que el comprador se beneficiará de una opción, pero no de la obligación de comprar el inmueble al final de un período de tenencia.
Puntos clave
- Una opción inmobiliaria es una disposición contractual especialmente diseñada entre un comprador y un vendedor.
- Las opciones inmobiliarias se negocian entre compradores y vendedores, y suelen ofrecer la mayor ventaja para el comprador.
- Las cláusulas de la opción inmobiliaria durante el periodo de retención son las más comunes, pero las opciones pueden redactarse con multitud de variaciones.
¿Qué es una opción inmobiliaria??
Las inversiones inmobiliarias directas conllevan muchas consideraciones únicas que no suelen aplicarse tan estrictamente a la variedad de otras alternativas inmobiliarias. Para los inversores interesados o avanzados, una opción inmobiliaria como disposición de un contrato para comprar directamente un inmueble puede ser una oportunidad potencial. Las opciones inmobiliarias conllevan un nivel adicional de complejidad, así como sus propios parámetros exclusivos.
En términos generales, una opción inmobiliaria es una disposición contractual especialmente diseñada entre un comprador y un vendedor. El vendedor ofrece al comprador la opción de comprar un inmueble en un plazo determinado a un precio fijo. El comprador adquiere la opción de comprar o no la propiedad al final del periodo de tenencia. Por el derecho de esta opción, el comprador paga al vendedor una prima de opción. Si el comprador decide comprar el inmueble (en otras palabras, ejercer la opción inmobiliaria), el vendedor debe vender el inmueble al comprador según los términos del contrato preexistente.
Bienes inmuebles frente a. Opciones de compra de acciones
Es posible que se haya encontrado con el concepto de opciones al comprar acciones. Las opciones proporcionan algunas opciones adicionales a un comprador con términos basados en el activo subyacente. Las opciones, en general, pueden ejercerse de forma anticipada, mantenerse hasta el vencimiento de la opción, o posiblemente venderse a un segundo comprador antes del vencimiento. Los promotores inmobiliarios y los inversores suelen utilizar las opciones inmobiliarias en las transacciones de propiedades comerciales o residenciales de alto nivel. Las opciones inmobiliarias ofrecen una mayor flexibilidad y potencialmente una mayor oportunidad de inversión a los compradores, con beneficios limitados para los vendedores.
Puede haber una multitud de opciones inmobiliarias redactadas que se incorporan como parte de un acuerdo de contrato de compraventa de bienes inmuebles. Algunas de las más comunes son:
- Opción de periodo de retención: el comprador paga una prima por la opción de compra del inmueble, pero no está obligado a hacerlo
- Opción de venta: el comprador utiliza la opción para vender la propiedad y beneficiarse potencialmente de un margen de beneficio
- Opción de intercambio 1031: el comprador paga una prima por la opción para obtener un período de retención y luego realiza un intercambio de bienes inmuebles similares en el momento de la compra
La prima de la opción inmobiliaria, el período de retención negociado y el precio de venta final suelen ser los componentes más importantes que se negocian en un acuerdo de opción inmobiliaria.
Ejemplo de opción inmobiliaria
He aquí un análisis exhaustivo del riesgo y la recompensa en un escenario de opción inmobiliaria. Supongamos que un constructor dispone de 500.000 dólares y quiere comprar un terreno cotizado en 2 millones de dólares. El constructor no está seguro de algunas cosas:
En esta situación, una opción inmobiliaria es apropiada. Por un coste definido no reembolsable (denominado prima de opción inmobiliaria) de, por ejemplo, 25.000 dólares, el constructor puede suscribir un contrato de opción inmobiliaria con el vendedor. La opción inmobiliaria permite al constructor fijar el precio de venta del inmueble en 2 millones de dólares durante un periodo de seis meses.
El contrato de opción inmobiliaria puede incluir las siguientes condiciones:
- Detalles de la propiedad (ubicación, tamaño y otros detalles)
- Duración del contrato (seis meses desde la fecha del acuerdo)
- Prima de la opción o importe de la contraprestación (25.000 dólares de prima no reembolsable pagada por el comprador al vendedor en una suma global)
- Precio de compra acordado si se ejerce la opción durante el contrato (2 millones de dólares)
Escenarios posibles
Para los seis meses de duración del contrato, puede haber cuatro escenarios posibles.
Situación 1
El constructor recibe una aprobación de 1$.5 millones de préstamo bancario. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para la urbanización. Ejerce su opción de compra del inmueble al precio predeterminado de 2 millones de dólares. El vendedor recibe 2 millones de dólares más se queda con la prima de la opción de 25.000 dólares adicionales.
Escenario 2
Al cabo de dos meses, el constructor descubre que no podrá obtener el permiso de urbanización. En los cuatro meses siguientes, el constructor consigue encontrar otra parte dispuesta a comprar la propiedad por 2 millones de dólares. El constructor vende la opción inmobiliaria a la nueva parte por un nuevo precio de 30.000. La nueva parte sustituye al constructor en el contrato de opción original. La nueva parte ejerce la opción y compra la propiedad por 2 millones de dólares. El vendedor recibe 2 millones de dólares de la nueva parte y se queda con la prima de opción de 25.000 dólares del constructor. El constructor vendió la opción por 30.000 $, por lo que gana 5.000 $ y no tiene que cargar con una propiedad que no puede utilizar.
Escenario 3
El constructor es simplemente un comprador de la opción que busca beneficiarse de la revalorización del precio de la propiedad. Si el precio demandado de 2 millones de dólares aumenta a 2.Si la opción de compra es de 2 millones de euros en cinco meses, el constructor se beneficiará si ejerce la opción de compra y vende el inmueble para obtener un beneficio. Al final de la transacción, el propietario obtiene 2 millones de dólares más la prima de la opción de 25.000 dólares. El constructor obtiene un beneficio de 175.000 dólares por la venta del inmueble.
Situación 4
El constructor no puede obtener un préstamo o los permisos. Tampoco puede encontrar otros compradores interesados. El constructor deja que la opción expire y pierde la prima de la opción. Sin embargo, el comprador pudo evitar una inversión potencialmente mala de 2 millones de dólares pagando la prima de 25.000 dólares (1.25% del valor real de la operación). El vendedor se beneficia con 25.000 dólares y sigue buscando un comprador.
En todos los casos, una vez que se establece un contrato de opción inmobiliaria, el vendedor ya no puede elegir si vender la propiedad o a qué precio durante el periodo de tenencia de la opción. El vendedor debe esperar seis meses a la decisión del comprador. Por ello, el vendedor recibe y se queda con la prima de la opción independientemente de lo que decida finalmente el comprador.
Consideraciones especiales
Los periodos de tenencia de estas opciones pueden variar, lo que también varía los riesgos. El vendedor suele quedar atrapado en un precio fijo. Sin embargo, una alta probabilidad de ejercicio puede proporcionarle algún tiempo para tomar mejores decisiones o acuerdos. El comprador suele tener que pagar una prima determinada durante el periodo de tenencia. Las primas pueden ayudar a reducir el precio de compra. También pueden permitir al comprador obtener mejores condiciones de financiación hipotecaria, lo que reduce los costes totales. A lo largo del periodo de tenencia, un inmueble también puede revalorizarse con un precio de compra que se mantiene igual.
El incumplimiento por parte del vendedor de la opción puede ser uno de los principales problemas de los acuerdos de opciones inmobiliarias. En estos casos, el único recurso del comprador suele ser una demanda judicial. La falta de información pública y de registros anteriores sobre los participantes en la opción inmobiliaria es otro problema. Los inversores en opciones inmobiliarias también deben tener en cuenta los gastos adicionales, como los honorarios por servicios legales, como la redacción y el registro del contrato.
El resultado final
Las opciones inmobiliarias ofrecen un método alternativo para negociar, invertir y obtener beneficios de las inversiones inmobiliarias. Pueden considerarse un tipo de contrato extrabursátil entre dos partes individuales. No existe un mercado de intercambio para este tipo de opciones, pero puede haber disposiciones creativas que podrían permitir al comprador vender la opción mientras aún se encuentra en un período de tenencia activo. En general, las partes implicadas deben asegurarse de que las cláusulas del contrato de opción están debidamente redactadas, son justas y son respetadas por los implicados.
Los contratos de opciones inmobiliarias pueden ofrecer algunas formas alternativas de ganar dinero, pero generalmente una de sus mayores ventajas es la desviación de grandes riesgos. Los promotores inmobiliarios podrían beneficiarse de la tenencia de múltiples contratos de opciones inmobiliarias y, potencialmente, de ejercer sólo unos pocos seleccionados en función de la evolución durante el periodo de tenencia. El titular de un contrato también puede optar por renunciar a una opción si se producen cambios durante el periodo de tenencia, como una nueva autopista con mucho tráfico o un aumento de la delincuencia.
Fuentes del artículo
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