Las Asociaciones de Propietarios de Viviendas (HOA) gestionan cuestiones que afectan a toda la comunidad, como la seguridad, la falta de mantenimiento de la propiedad, las molestias locales o la prestación de servicios de los que no se ocupa el gobierno local.
Los promotores suelen crear una asociación de propietarios cuando se construye una nueva comunidad. Como condición para adquirir una propiedad en muchas comunidades, los compradores deben unirse a la HOA. Como resultado, muchas personas acaban uniéndose a las HOAs sin entender realmente lo que son o cómo funcionan, sólo porque se enamoran de una casa en particular.
Puntos clave
- Los promotores inmobiliarios suelen crear asociaciones de propietarios (HOA), como parte de los barrios de nueva construcción o de las comunidades cerradas.
- Es crucial que los directivos de la HOA mantengan registros financieros actualizados de las operaciones.
- Las normas de las asociaciones de propietarios (HOA) no desvían las regulaciones del gobierno federal, estatal y local.
- Una HOA tiene una junta directiva que supervisa el funcionamiento de la HOA y hace cumplir las normas y los estatutos de la HOA.
- Si pertenece a una HOA, pagará cuotas a cambio de los servicios que se ofrecen en su comunidad.
Crecimiento de las HOA
Las asociaciones de propietarios (HOA) son cada vez más frecuentes. El crecimiento explosivo de la formación de promociones de condominios, asociaciones de propietarios y cooperativas tuvo lugar después de 1970 (cuando estas tres formas de propiedad colectiva de la vivienda en Estados Unidos representaban sólo alrededor del 1 % de la población de Estados Unidos).S. de viviendas). Sin embargo, en 2010 había más de 300.000 asociaciones comunitarias que albergaban a más de 60 millones de estadounidenses y representaban el 20% de la población. Entre 1980 y 2000, la mitad de las nuevas viviendas de Estados Unidos se construyeron y organizaron bajo el gobierno privado de una asociación de propietarios.
A partir de 2021, y según HOA-USA, hay más de 370.000 asociaciones de propietarios en Estados Unidos. En conjunto, esto representa más de 40 millones de hogares (más del 53% de los hogares ocupados por sus propietarios en Estados Unidos).
Conozca las leyes locales sobre las HOAs
Los códigos de propiedad estatales establecen las directrices legales para establecer una asociación de propietarios. En Texas, por ejemplo, el capítulo 204 del código de la propiedad dice que debe formarse un comité de tres personas para solicitar la formación de una asociación de propietarios (POA).
El comité debe presentar una notificación oficial por escrito de su intención de crear una POA con afiliación obligatoria. Se debe notificar a todos los propietarios registrados en una subdivisión, y los dueños de al menos el 60% de la propiedad deben firmar y aprobar la petición en el plazo de un año. Una vez que la POA existe, puede crear restricciones a través de un proceso de petición separado que requiere la aprobación de los propietarios de al menos el 75% de la propiedad de la subdivisión.
Establecimiento de la HOA
El proceso de creación de una HOA depende del lugar en el que se encuentre la HOA, pero probablemente serán necesarios los siguientes pasos.
Si las personas que establecen la HOA no son expertos en derecho inmobiliario, la contratación de un abogado con experiencia en HOA sería una decisión acertada en esta etapa. La HOA no podrá hacer cumplir sus normas si son impugnadas y se considera que no son legales. Un buen abogado también puede señalar las cuestiones clave a las que los dirigentes de la HOA deben prestar atención, como las leyes de vivienda justa, para evitar problemas legales una vez que la asociación esté en funcionamiento. Los reglamentos federales, estatales y locales tienen prioridad sobre las normas de la HOA.
Proteger a la HOA
Los directivos y la junta directiva se encargan de dirigir y supervisar la HOA. Este alto nivel de responsabilidad va acompañado de un alto nivel de riesgo. La comunidad de propietarios necesita una forma de protegerse en caso de que un propietario decida demandar.
Un propietario tiene derecho a demandar a la HOA o a un miembro individual por incumplimiento de sus obligaciones fiduciarias. ¿Por qué podría demandar un propietario?? Entre los motivos más comunes se encuentran el acoso o la discriminación en la vivienda, el incumplimiento de contratos, la malversación de fondos, las disputas por la remodelación y el incumplimiento de las reparaciones.
El seguro de administradores y directivos ofrece protección financiera a las personas que dirigen la HOA. Cubre tanto los gastos de defensa legal como los daños y perjuicios. Sin embargo, no cubre la mala conducta intencionada. El seguro contra el robo de empleados puede proteger a la asociación si un director, funcionario o administrador de la propiedad malversa los fondos de la HOA.
Mantenga unos registros financieros sólidos
Una HOA necesita dinero para funcionar, y ese dinero proviene de los residentes de la comunidad. Parte del dinero financia la administración de la HOA's (e.g., servicios legales, contables y de gestión), pero la mayor parte del dinero se destina al mantenimiento de las zonas comunes.
Puede pagar los servicios de jardinería, el mantenimiento de la piscina e incluso la recogida de basuras. Una parte del dinero se gasta cada mes y el resto se guarda en un fondo de reserva. A veces surge un gasto importante que no puede pagarse con el fondo de reserva de la comunidad. En ese caso, la HOA exigirá a los residentes el pago de una cuota adicional denominada evaluación especial.
Una nueva HOA tendrá que realizar un análisis de la financiación y elaborar un presupuesto para determinar la cantidad a recaudar en concepto de cuotas mensuales de los propietarios de cada vivienda. El análisis se basa en qué gastos pagarán los miembros de la comunidad, cuánto costarán, cuánto se destinará al fondo de reserva y el porcentaje de la propiedad de la comunidad que posee cada residente.
Además, el fondo de reserva debe gestionarse e invertirse para mantener la solidez financiera de la HOA (por ejemplo, el valor del fondo debe preservarse contra la inflación).
Mantener informados a los propietarios
Como miembros de la comunidad que pagan cuotas y se ven afectados por las decisiones de la HOA, los residentes deben ser informados de las actividades de la HOA y de cualquier problema que afecte a la comunidad.
Las HOAs deben celebrar reuniones periódicas y notificar a los residentes con suficiente antelación para que todos tengan la oportunidad de asistir. También deben celebrar elecciones de directores y funcionarios y garantizar que todos tengan la oportunidad de votar. Un boletín de noticias de la comunidad, un correo electrónico y/o una página web también pueden ayudar a mantener a los propietarios informados.
Los responsables y directores de las HOA deben llevar un registro detallado de sus actividades, como las actas de las reuniones de la comunidad. Las asociaciones deben divulgar regularmente información financiera importante a los miembros de la comunidad. Los miembros deben ser conscientes de sus derechos a ver los registros de la HOA y a que se les conceda acceso si lo solicitan.
Aplicación de las normas
Las HOAs son comunidades basadas en reglas, por lo que de vez en cuando, deben hacer cumplir las reglas que los miembros de la comunidad están rompiendo. Las comunidades de propietarios también deben gestionar las quejas de los residentes sobre las normas existentes que no les gustan o las normas que creen que deberían añadirse para resolver un problema existente.
Las HOAs deben hacer cumplir las reglas de forma rápida y consistente. Los propietarios que se nieguen a cumplir la ley deben ser multados. Si un propietario se niega a cumplir, la HOA puede tener que enviar la cuenta a los cobros o demandar al propietario. Las asociaciones de propietarios deben evitar la aplicación selectiva de las normas, es decir, no deben favorecer a los líderes de la asociación ni a los residentes de la comunidad de los que son amigos. Un comportamiento sesgado puede llevar a una demanda.
La contratación de una empresa de gestión profesional puede reducir la carga de los funcionarios y directores de una HOA y eliminar una posible fuente de conflicto entre los líderes de la HOA y otros miembros de la comunidad. La empresa gestora puede encargarse de gran parte del trabajo administrativo y ocuparse de aspectos desagradables como la aplicación de las normas y el cobro de las cuotas. También puede utilizar su experiencia en la gestión de la propiedad para garantizar el buen funcionamiento de la comunidad y evitar los errores que podrían cometer los funcionarios y directores sin experiencia. Sin embargo, la gestión profesional cuesta dinero, lo que significa que las cuotas mensuales de los propietarios serán más altas.
El peor escenario para la aplicación de las normas implica la ejecución de la propiedad de un propietario por falta de pago de las cuotas o evaluaciones especiales. Esta medida extrema puede crear una situación conflictiva entre el propietario y la HOA. Las ejecuciones hipotecarias también reducen el valor de la propiedad, lo que no es bueno para los demás residentes del barrio.
Organizar reuniones de la comunidad
HOAs puede ser estrictamente de negocios, pero no tienen que ser. Una actividad divertida ocasional permite a los miembros de la HOA conocerse de forma amistosa y social, y no sólo en el entorno potencialmente adverso de una reunión de la HOA. Si los vecinos se conocen personalmente, la comunidad puede ser un lugar más agradable para vivir y los conflictos pueden ser más fáciles de resolver.
El resultado final
La formación y la gestión de una asociación de propietarios es una tarea enorme con importantes responsabilidades y grandes implicaciones. Si está pensando en comprar una propiedad en una HOA, entienda en qué se está metiendo antes de comprar.
Fuentes del artículo
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