Invertir en propiedades de alquiler puede proporcionar a los inversores un flujo de ingresos constante que cubra la hipoteca y proporcione algunos beneficios extra cada mes. Cuando estas propiedades se venden finalmente, los inversores pueden disfrutar de importantes ganancias inesperadas. Pero estos eventos de venta pueden desencadenar importantes obligaciones fiscales de ganancias de capital a largo plazo.
Un ejemplo: El tipo impositivo es del 15% si está casado y presenta una declaración conjunta con ingresos imponibles de entre 80.000 y 496.600 dólares. Si sus ingresos imponibles son de 496.600 dólares o más, el tipo de las plusvalías aumenta al 20%.
En el caso de un matrimonio que presente una declaración conjunta con unos ingresos imponibles de 280.000 dólares y unas plusvalías de 100.000 dólares, los impuestos sobre los beneficios de la venta de un inmueble de alquiler ascenderían a 15.000 dólares. Afortunadamente, hay formas de minimizar la carga fiscal de las plusvalías. Este artículo explica tres de los métodos más eficaces.
Puntos clave
- La venta de propiedades en alquiler puede reportar a los inversores inmensos beneficios, pero puede dar lugar a importantes cargas fiscales sobre las plusvalías.
- La tasa de impuesto sobre las ganancias de capital es del 15% si usted está casado que presenta una declaración conjunta con los ingresos imponibles entre $ 80.000 y $ 496.600.
- Hay varios métodos para reducir el impuesto sobre las ganancias de capital, incluyendo la recolección de pérdidas fiscales, el uso de la Sección 1031 del código fiscal, y la conversión de su propiedad de alquiler en su lugar de residencia principal.
Compensar ganancias con pérdidas
- Qué es: Cosecha de pérdidas fiscales
- A quién va dirigido: Cualquier persona con pérdidas de capital en un año fiscal determinado
- Lo que se consigue: La posibilidad de restar esas pérdidas de las plusvalías obtenidas por la venta de un inmueble de alquiler
La cosecha de pérdidas fiscales describe el proceso de reducción de la exposición fiscal al vender una propiedad de alquiler mediante el emparejamiento de las ganancias de la venta con la pérdida de otra inversión. Esta puede ser una estrategia de planificación fiscal si un inversor mantiene una inversión que ha perdido valor (una pérdida no realizada) y decide vender el activo con pérdidas en el mismo año que la ganancia por la venta de la propiedad de alquiler (una pérdida realizada). Aunque esta táctica de minimización de impuestos sirve principalmente para compensar las ganancias de las inversiones en acciones, cada vez hay más gente que la aplica a la venta de propiedades inmobiliarias de alquiler.
Por ejemplo, supongamos que un inversor ganó 50.000 dólares con la venta de un apartamento de alquiler en el año en curso. También tienen una pérdida no realizada de 75.000 dólares en el mercado de valores. El inversor puede optar por vender una parte de sus acciones para realizar una pérdida de 50.000 dólares con el fin de compensar totalmente los 50.000 dólares de ganancias de capital.
Aproveche el artículo 1031 del Código Fiscal
- Qué es: Intercambio „en especie” según la Sección 1031 del IRS
- Para quién es: Cualquiera que pueda reinvertir el producto de la venta de una propiedad de alquiler en un nuevo inmueble
- Lo que se obtiene: La capacidad de diferir algunos o todos los impuestos sobre la ganancia de capital
Los inversores inmobiliarios pueden aplazar el pago de los impuestos sobre las plusvalías utilizando la Sección 1031 del código fiscal, que les permite vender una propiedad de alquiler mientras compran una propiedad de tipo similar y pagar impuestos sólo después de realizar el intercambio. Desde el punto de vista legal, el término „like-kind” está ampliamente definido. No es necesario que el inversor cambie un piso por otro o cambie un negocio por otro. Mientras las dos propiedades en cuestión sean unidades de alquiler que generen ingresos, son válidas.
Pero el tiempo es clave con este método porque los inversores tienen sólo 45 días desde la fecha de la venta de una propiedad para identificar posibles propiedades de reemplazo, que deben cerrar formalmente en un plazo de 180 días. Y si la declaración de la renta vence (con prórrogas) antes de ese periodo de 180 días, los inversores deben cerrar incluso antes. Los que no cumplen el plazo deben pagar la totalidad de los impuestos sobre la plusvalía por la venta de la propiedad de alquiler original.
Aprovechar la Sección 121: Exclusión de la residencia principal
- Qué es: Conversión de una propiedad de alquiler en residencia principal
- A quién va dirigido: Cualquiera que pueda convertir una propiedad de alquiler en su residencia principal
- Lo que se obtiene: La posibilidad de excluir de los impuestos hasta 500.000 dólares en ganancias de capital
Vender una vivienda en la que se vive es más beneficioso desde el punto de vista fiscal que deshacerse de un inmueble de alquiler para obtener un beneficio. La sección 121 del IRS permite excluir hasta 250.000 dólares de los beneficios de la venta de su residencia principal si son solteros y hasta 500.000 dólares si están casados y presentan una declaración conjunta. Para ello, los inversores deben haber vivido en su propiedad como residencia principal durante dos de los cinco años inmediatamente anteriores a la venta. Los años como residencia personal no tienen que ser consecutivos. Por esta razón, algunos inversores optan por convertir las propiedades de alquiler en sus residencias principales.
El importe de la deducción depende del tiempo que se haya utilizado la propiedad como alquiler frente a su uso como residencia principal. Además, un contribuyente no puede excluir la parte de la ganancia que anteriormente era atribuible a una deducción por depreciación. Esto se conoce como recaptura de la depreciación, que es específica para las propiedades de alquiler, y la cantidad previamente tomada como una deducción de la depreciación se grava a una tasa de recaptura del 25%.
Preguntas frecuentes sobre la venta de inmuebles en alquiler
Qué pasa con la depreciación cuando se vende una vivienda de alquiler?
Cualquier depreciación reclamada en declaraciones de impuestos anteriores para esta propiedad debe ser recapturada cuando usted vende la propiedad. Consulte con su asesor fiscal para obtener una estimación de cuánto tendrá que pagar.
Qué deducciones puedo reclamar al vender un inmueble de alquiler?
Hay varias deducciones que se pueden reclamar específicamente cuando se vende una propiedad de alquiler, incluidos los costes de transacción de la venta, como las comisiones de los agentes inmobiliarios, los honorarios de los títulos, los gastos de publicidad, etc. Consulte con un profesional de los impuestos para ver qué deducciones específicas tiene derecho a reclamar.
¿Puedo evitar el impuesto sobre la plusvalía en una propiedad de alquiler heredada??
Sí. Puede evitar el pago del impuesto sobre las plusvalías de un inmueble de alquiler heredado mediante cualquiera de los tres métodos mencionados anteriormente. Además, usted se beneficia al heredar sobre una base escalonada, lo que significa que sólo paga por cualquier ganancia sobre el valor justo de mercado a partir de la fecha de la herencia, no por el precio original de compra de la propiedad.
Si Jane compra una propiedad por 250.000 dólares en 2000 y la vende por 600.000 dólares en 2021, pagará plusvalías por el aumento de 250.000 a 600.000 dólares. En otras palabras, pagará impuestos sobre los 350.000 dólares de ingresos al tipo de ganancia de capital favorable porque mantuvo la propiedad durante más de un año. Además, deberá pagar un 3.8% de impuesto sobre la inversión neta en los 350.000 dólares de ingresos porque sus ingresos son superiores a 200.000 dólares como declarante único, según Gail Rosen, un CPA en Martinsville, N.J.
Si Jane muere antes de vender la propiedad, la ley actual establece que John hereda la propiedad al valor justo de mercado en la fecha de la muerte de Jane, señala Rosen. Si la propiedad no se revaloriza, cuando Juan venda la propiedad, su base en la propiedad sería la misma que el precio de venta, y no tendría ningún beneficio. „Si la propiedad se revaloriza hasta los 620.000 dólares cuando Juan vende, pagaría impuestos por 20.000 dólares a un tipo de ganancia de capital favorable, ya que la propiedad heredada se considera una propiedad a largo plazo”, dice Rosen.
El resultado final
Los impuestos sobre las ganancias de capital pueden suponer una parte considerable de los beneficios de las ventas de propiedades en alquiler, hasta el 15% o el 20% de sus ganancias. Afortunadamente, las estrategias de evasión y aplazamiento del impuesto sobre las plusvalías pueden ayudar a aliviar esa carga. Como siempre, consulte a un profesional de la fiscalidad para que le asesore en función de su propia situación de alquiler.
Fuentes del artículo
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