Las escrituras de propiedad son documentos legales utilizados en el sector inmobiliario que transfieren la propiedad de un inmueble de un otorgante (vendedor) a un cesionario (comprador). La propiedad inmobiliaria es el terreno o cualquier cosa unida al terreno, como edificios o carreteras. Para que una escritura sea legalmente operativa, debe incluir la identificación del otorgante y del cesionario y la descripción adecuada de la propiedad.
Más concretamente, las escrituras se dividen en varias categorías, como la de garantía, la de renuncia y la de propósito especial. En este artículo se define lo que son las escrituras, lo que hay que incluir en una escritura para que sea legalmente operativa y los diferentes tipos de escrituras que se utilizan en la transferencia de bienes inmuebles.
Puntos clave
- Una escritura de propiedad es un documento legal que transfiere la propiedad de un inmueble de un vendedor a un comprador.
- Para que una escritura sea legal, debe indicar el nombre del comprador y del vendedor, describir la propiedad que se transfiere e incluir la firma de la parte que transfiere la propiedad.
- Además de considerarse oficiales o privadas, las escrituras también se clasifican como de garantía general, de garantía especial o de renuncia.
- Las escrituras de garantía general otorgan al cesionario la mayor protección, las escrituras de garantía especial le otorgan una protección más limitada y las escrituras de renuncia le otorgan la menor protección de la ley.
Qué son las escrituras de propiedad?
Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad del inmueble del antiguo propietario (el otorgante) al nuevo propietario (el cesionario). Históricamente, la propiedad inmobiliaria se transfería mediante un acto ceremonial conocido como „livery of seisin”.” En este acto, la persona que transfiere la tierra entrega una ramita o un terrón de césped del terreno a la persona que recibe la tierra. El gesto suele ir acompañado de una declaración verbal o escrita, aunque es la entrega de la escritura la que transfiere legalmente el título de propiedad. Hoy en día, el título de propiedad de un inmueble se transmite mediante una escritura en papel.
Las escrituras son oficial, lo que significa que se ejecutan como resultado de una sentencia judicial o legal, o más comúnmente, privado, lo que significa que se realizan mediante un acuerdo entre particulares o empresas.
Elementos esenciales de las escrituras
Aunque cada estado tiene sus propios requisitos, la mayoría de las escrituras deben contener varios elementos esenciales para ser legalmente válidas:
- Debe hacerse por escrito. Aunque la mayoría de las escrituras se rellenan con formularios impresos, no hay ningún requisito legal que exija el uso de un formulario específico, siempre que se incluyan los elementos esenciales.
- El otorgante debe tener capacidad legal para transmitir la propiedad y el cesionario debe ser capaz de recibir la concesión de la propiedad. Se considera que una persona competente para realizar un contrato válido es competente para ser otorgante.
- El otorgante y el cesionario deben estar identificados de manera que puedan ser identificados.
- La propiedad debe estar adecuadamente descrita.
- Las palabras operativas de la transmisión deben estar presentes. Todos los formularios estándar incluyen el lenguaje legal necesario para transferir la propiedad.
- La escritura debe ser firmada por el otorgante o los otorgantes si la propiedad es de más de una persona.
- La escritura debe entregarse legalmente al cesionario o a alguien que actúe en su nombre.
- La escritura debe ser aceptada por el cesionario. Normalmente, las escrituras son aceptadas por el cesionario, pero en determinadas circunstancias, el cesionario puede rechazar la entrega de la escritura.
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Cómo entender las escrituras de propiedad
Tipos de escrituras
Las escrituras pueden clasificarse de muchas maneras. A grandes rasgos, las escrituras se clasifican como oficiales o privadas. Las escrituras oficiales se realizan en virtud de un procedimiento judicial o legal. Sin embargo, la mayoría de las transacciones inmobiliarias se realizan con personas y entidades comerciales que utilizan escrituras privadas.
Las escrituras también se clasifican en función del tipo de garantías del título que ofrece el otorgante. Los diferentes tipos de escrituras incluyen:
Escritura de garantía general
La escritura de garantía general ofrece al cesionario la mayor protección. Con este tipo de escritura, el otorgante hace una serie de promesas jurídicamente vinculantes (denominadas pactos) y garantías al cesionario (y a sus herederos), acordando proteger al cesionario contra cualquier reclamación y demanda anterior de cualquier persona en relación con el terreno transmitido. Los pactos de titularidad habituales incluidos en una escritura de garantía general son:
- el pacto de garantía, lo que significa que el otorgante garantiza que es dueño de la propiedad y que tiene el derecho legal de transmitirla
- el convenio contra gravámenes, que denota que el otorgante garantiza que la propiedad está libre de cargas o gravámenes, excepto los que se indican específicamente en la escritura
- el pacto de disfrute tranquilo, indicando que el cesionario tendrá la posesión tranquila de la propiedad y no será molestado porque el cedente tenía un título defectuoso
- el pacto de garantía adicional, en la que el otorgante se compromete a entregar cualquier documento necesario para hacer valer el título
Escritura de garantía especial
Mientras que en una escritura de garantía general el otorgante se compromete a garantizar y defender el título transmitido frente a las reclamaciones de todas las personas, el otorgante de una escritura de garantía especial garantiza que ha recibido el título de propiedad y que no ha hecho nada mientras tenía el título para crear un defecto.
En otras palabras, sólo se garantizan los defectos que hayan surgido durante la propiedad del cedente. Debido a esta limitación, la garantía especial ofrece al cesionario menos protección que la escritura de garantía general. Muchos compradores de bienes inmuebles insisten en una escritura de garantía general para protegerse de los problemas que podrían surgir como resultado de una escritura de garantía especial.
Escritura de renuncia
La escritura de renuncia, también llamada escritura sin garantía, ofrece al cesionario la menor protección. Este tipo de escritura transmite el interés que el otorgante tiene actualmente en la propiedad, si es que lo tiene. No se ofrecen garantías ni promesas sobre la calidad del título. Si el otorgante tiene un buen título, la escritura de renuncia es esencialmente tan efectiva como una escritura de garantía general. Sin embargo, si el título contiene un defecto, el cesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante en virtud de la escritura. La escritura de renuncia se utiliza a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere tener ninguna responsabilidad bajo los pactos de titularidad.
Escritura con fines especiales
Las escrituras con fines especiales se utilizan con frecuencia en relación con los procedimientos judiciales y los casos en los que la escritura procede de una persona que actúa en algún tipo de capacidad oficial. La mayoría de las escrituras con fines especiales ofrecen poca o ninguna protección al cesionario y son esencialmente escrituras de renuncia. Los tipos de escrituras con fines especiales incluyen, entre otros, los siguientes:
- Escritura del administrador: Puede utilizarse cuando una persona fallece intestada (sin testamento). Un administrador designado por el tribunal dispondrá de los bienes del difunto y se podrá utilizar una escritura de administrador para transmitir la titularidad de los bienes inmuebles al cesionario.
- Escritura de albacea: Puede utilizarse cuando una persona fallece por testamento. El albacea de la herencia dispondrá de los bienes del difunto y se puede utilizar una escritura de albacea para transmitir el título o los bienes inmuebles al cesionario.
- Escritura del alguacil: Se entrega al adjudicatario en una venta de ejecución celebrada para satisfacer una sentencia que se ha obtenido contra el dueño de la propiedad. El cesionario recibe cualquier título que tenga el deudor judicial.
- Escritura fiscal: Se emite cuando se vende una propiedad por impuestos atrasados.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: La otorga un prestatario que ha incumplido una hipoteca directamente al prestamista. Esto sirve para evitar el procedimiento de ejecución hipotecaria, y si el prestamista acepta la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, el préstamo se extingue. Muchos prestamistas prefieren ejecutar la hipoteca para limpiar el título.
- Escritura de donación (Gift Deed). Se utiliza para transmitir el título de propiedad de un inmueble que se otorga sin contraprestación o por una contraprestación simbólica. En algunos estados, la escritura de donación debe registrarse en un plazo de dos años o será nula.
La propiedad real, es decir, la tierra o cualquier cosa unida a la tierra que sea inamovible, como un edificio, un arroyo o una carretera, es esencialmente lo mismo que los bienes inmuebles.
El resultado final
La transferencia del título de propiedad se realiza mediante una escritura. La escritura debe contener ciertos elementos esenciales para que sea legalmente operativa. Las diferentes escrituras ofrecen distintos niveles de protección al cesionario y las obligaciones del cedente vienen determinadas por la forma de la escritura. Dado que las escrituras son documentos legales importantes que afectan a los intereses y derechos de propiedad, se debe consultar a un abogado inmobiliario cualificado en cualquier transacción que las implique, como el cierre de la compra de una vivienda.
Fuentes del artículo
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