„Sólo unos pocos centímetros de agua de una inundación pueden causar decenas de miles de dólares en daños”, según el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones. Este hecho resume por qué los prestamistas hipotecarios a veces exigen a los prestatarios que contraten un seguro contra inundaciones.
Sin embargo, los agentes inmobiliarios y los prestamistas hipotecarios no suelen informar a los clientes sobre los requisitos del seguro de inundación hasta que la propiedad ya está en depósito. Los propietarios también desconocen que muchas zonas que no parecen estar inmediatamente en peligro de inundación están en realidad clasificadas como de alto riesgo por la Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA). Si se ha encontrado en esta situación o no quiere que le pille desprevenido, este artículo le ayudará a desmitificar el seguro de inundación exigido por el prestamista.
Puntos clave
- Los prestamistas hipotecarios suelen exigir un seguro de inundación cuando las propiedades están situadas en zonas de alto riesgo de inundación o llanuras aluviales designadas por el gobierno federal.
- El seguro de inundación es una póliza independiente del seguro de la vivienda, que no suele cubrir los daños o la destrucción por inundaciones.
- Los prestamistas suelen exigir que el seguro de inundación cubra únicamente la estructura de la propiedad, aunque los prestatarios también pueden contratar una cobertura para sus pertenencias y mobiliario personal.
- El seguro contra inundaciones está disponible a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP) para los propietarios de viviendas en zonas de alto riesgo y otras comunidades participantes.
Por qué los prestamistas exigen un seguro de inundación
La sección de seguro de riesgo de las pólizas de seguro de hogar estándar no cubre las inundaciones por causas naturales externas, como las fuertes tormentas de lluvia, o las provocadas por el hombre, como la rotura de una presa. Sólo un seguro de inundación específicamente nombrado, una póliza de seguro separada, puede proteger contra ese tipo de destrucción o daño.
El seguro de inundación suele ser opcional para los propietarios hipotecados en lo que normalmente se consideran zonas de bajo riesgo de inundación. Incluso puede ser opcional para los propietarios hipotecados en zonas de alto riesgo de inundación, dependiendo del tipo de préstamo. Sin embargo, los propietarios de viviendas tendrán que comprar un seguro contra inundaciones si obtienen una hipoteca de un prestamista regulado o asegurado por el gobierno federal (como una hipoteca de la FHA) y compran una vivienda en una zona de alto riesgo de inundación (también conocida como Área Especial de Riesgo de Inundación). En la mayoría de los casos, el propietario de la vivienda tendrá que pagar el seguro de inundación cada año hasta que se cancele la hipoteca.
Cuando alguien contrata una hipoteca, la vivienda sirve de garantía si el prestatario deja de pagar la hipoteca. Cuando se financia una propiedad, el prestamista suele tener un mayor interés financiero en la propiedad que el prestatario. Si uno de los activos del prestamista resulta dañado por las inundaciones y el prestatario abandona la vivienda y deja de pagar la hipoteca, el prestamista sale perdiendo. Para eliminar este riesgo, muchos prestamistas exigen que el propietario adquiera un seguro contra inundaciones.
El seguro de inundación proporcionará dinero para reparar o incluso reconstruir una casa si resulta dañada o destruida por las inundaciones. Si el propietario tiene que presentar una reclamación, sólo será responsable de pagar la franquicia. Como resultado, el propietario conservará la vivienda y seguirá pagando la hipoteca, y todos estarán contentos.
Cómo funciona el seguro de inundación?
El seguro de inundación funciona igual que otros productos de seguro. El asegurado -el propietario- paga una prima anual basada en el riesgo de inundación de la propiedad y la franquicia que elija. Si la propiedad resulta dañada o destruida por las inundaciones, el propietario recibe dinero en efectivo por la cantidad necesaria para reparar los daños, hasta el límite de la póliza.
El propietario debe obtener la póliza de seguro de inundación antes de cerrar la operación y renovarla cada año para cubrir el saldo principal del préstamo. El prestamista suele recaudar los pagos del seguro de inundación junto con el pago mensual de la hipoteca, guardar los fondos en una cuenta de depósito en garantía y pagar la totalidad de la prima a la compañía de seguros una vez al año (de forma similar a como se gestionan los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda). Por lo tanto, una vez que el propietario asegura la póliza inicial, no es necesario realizar ninguna otra acción aparte de los pagos mensuales de la hipoteca. También existe una cobertura separada de hasta 100.000 dólares para las pertenencias personales.
Quién tiene que comprar un seguro de inundación?
Puede conocer el riesgo de inundación de cualquier propiedad en FloodSmart.gov o a través del mapa del sitio web de la FEMA. Si el sitio web dice que la propiedad está en una zona de alto riesgo, es probable que se requiera un seguro contra inundaciones. La decisión final depende de los mapas de tasas de seguros de inundación y de la determinación oficial de la zona de riesgo de inundación. También debería preguntar a su prestamista sobre los requisitos del seguro de inundación.
En algunos barrios o incluso ciudades enteras, puede ser difícil encontrar una casa que no esté en una zona de alto riesgo de inundación. En otras regiones, puede evitar por completo la necesidad de contratar un seguro contra inundaciones.
Cómo obtener un seguro de inundación
El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), gestionado por la FEMA, ofrece seguros contra inundaciones a los propietarios de viviendas en las comunidades que participan en el programa. El programa exige a las comunidades participantes que adopten y apliquen normas de gestión de llanuras de inundación que ayuden a mitigar los efectos de las inundaciones." Este programa también ofrece un pequeño descuento en el seguro contra inundaciones basado en las medidas que las comunidades toman para mitigar los riesgos de inundación.
Las pólizas de seguro reales son emitidas por compañías de seguros privadas, no por la FEMA. Puede encontrar una compañía de seguros participante en el sitio web de la FEMA. Mejor aún, pida recomendaciones a amigos, familiares y compañeros de trabajo de su ciudad.
Qué cubre el seguro de inundación?
Según la FEMA, los siguientes elementos se consideran parte de la estructura del edificio y están cubiertos:
- El edificio asegurado y sus cimientos
- Los sistemas eléctricos y de fontanería
- Equipos de aire acondicionado central, hornos y calentadores de agua
- Frigoríficos, cocinas y electrodomésticos empotrados como lavavajillas
- Moqueta instalada permanentemente sobre un suelo sin terminar
- Paneles, paneles de pared, estanterías y armarios instalados de forma permanente
- Persianas
- Garajes independientes hasta el 10% de la cobertura de bienes inmuebles (los edificios independientes que no sean garajes requieren una póliza de bienes inmuebles aparte)
- Retirada de escombros
Qué no cubre el seguro de inundación?
Como especifica la FEMA, muchas cosas importantes y caras no están cubiertas por el seguro de inundación. Tendrá que contratar una cobertura adicional de bienes personales o de contenido si le preocupa el coste de sustitución de los siguientes elementos:
- Objetos personales como ropa, muebles y equipos electrónicos
- Cortinas
- Acondicionadores de aire portátiles y de ventana
- Hornos microondas y lavavajillas portátiles
- Alfombras no incluidas en la cobertura del edificio (véase más arriba)
- Lavadoras y secadoras
- Los congeladores de alimentos y la comida que contienen
- Ciertos objetos de valor, como obras de arte originales y pieles (hasta 2.500 dólares)
Además, ni el seguro de inundación de edificios ni el de bienes personales cubrirán lo siguiente
- Daños causados por la humedad, el moho o el hongos que podrían haber sido evitados por el propietario
- Dinero, metales preciosos y documentos de valor como certificados de acciones
- Bienes y pertenencias fuera de un edificio, como árboles, plantas, pozos, sistemas sépticos, paseos, terrazas, patios, vallas, malecones, jacuzzis y piscinas
- Gastos de manutención, como el alojamiento temporal
- Pérdidas financieras causadas por la interrupción del negocio o la pérdida de uso de la propiedad asegurada
- La mayoría de los vehículos autopropulsados, como los coches, incluidas sus piezas
Cuánto cuesta el seguro de inundación?
El coste de asegurar una propiedad contra daños por inundación viene determinado por factores asociados al riesgo, como el año de construcción del edificio, el número de plantas, el nivel de riesgo de inundación y la cantidad de cobertura exigida por el prestamista. Esta cantidad debe basarse en el coste de reconstrucción, que puede obtenerse de su compañía de seguros de hogar.
El precio de asegurar una propiedad con una determinada franquicia y un determinado importe de cobertura será el mismo independientemente de la aseguradora que elija, ya que las primas del seguro de inundación están reguladas por el gobierno. Sin embargo, usted tiene cierto control sobre el coste de su póliza porque puede elegir la cantidad de la franquicia.
Para saber cuánto costará el seguro de inundación para su residencia específicamente, complete el perfil de riesgo de inundación en el sitio web de FEMA. A continuación, póngase en contacto con uno de los agentes de seguros participantes en la lista. El sitio web sólo ofrece una gama aproximada de posibles costes de cobertura. Un agente de seguros puede darle un presupuesto exacto. Puedes seguir cotizando aunque sólo estés viendo la vivienda y no la tengas contratada. En general, espere pagar al menos unos cientos de dólares al año por el seguro de inundación.
El importe máximo de seguro permitido por la ley para una póliza del NFIP es de 250.000 dólares para la estructura. La cobertura del contenido es opcional, no la exige el prestamista, pero tiene un coste adicional (y está limitada a 100.000 dólares).
Evaluación del coste del seguro de inundación
El seguro contra inundaciones, que oscila entre los 500 y los 1.500 dólares anuales, es caro y, al igual que otros seguros más comunes, puede hacer que la compra de una vivienda sea menos asequible o incluso inasequible para algunas personas. Calcule si podrá pagar el seguro de inundación durante el tiempo que se le exige antes de comprometerse con una propiedad. Si su póliza de seguro contra inundaciones cuesta 1.000 dólares al año y tarda 30 años en pagar su hipoteca, eso supone un coste adicional de 30.000 dólares a largo plazo por ser propietario de esa casa.
Algunas compañías de seguros contra inundaciones intentarán obligarle a contratar un seguro por un máximo de 250.000 dólares, aunque el prestamista no exija esta cobertura. Si el importe principal de un préstamo es de sólo 200.000 dólares, la cobertura adicional no es necesaria. Observe el valor de reposición de su casa determinado por la compañía de seguros de su vivienda. Este es el importe total por el que hay que contratar un seguro. El seguro sólo debe cubrir el valor de la estructura física, no del terreno.
Refinanciación y seguro de inundación
Si está pensando en refinanciar y no está obligado a tener un seguro contra inundaciones en su hipoteca actual, compruebe si su designación de inundación ha cambiado. Es posible que ahora esté en una zona de alto riesgo de inundación aunque antes no lo estuviera. Puede que no merezca la pena refinanciar si se añade el nuevo coste del seguro contra inundaciones.
Por último, la cobertura máxima permitida de 250.000 dólares puede no ser suficiente para reconstruir algunas propiedades. Si la compañía de seguros de su vivienda le dice que le costará más de 250.000 dólares reconstruir su propiedad en caso de pérdida total, tenga en cuenta el riesgo al que está sometido incluso con la cobertura del seguro de inundación.
Cómo evitar el seguro de inundación exigido por el prestamista
Existen varias opciones para evitar el seguro de inundación exigido por el prestamista (o al menos para reducir su coste), aunque puede que no sean factibles para todo el mundo, especialmente para quienes viven en zonas de alto riesgo.
Los compradores de viviendas situadas en una zona inundable y que solicitan una hipoteca con respaldo federal, como un préstamo de la FHA, suelen estar obligados a tener una cobertura de seguro contra inundaciones adecuada para recibir financiación.
Busque en
Investigue antes de comprar. Encuentre propiedades que no estén situadas en zonas propensas a las inundaciones. O bien, haga una encuesta (por unos 1.500 dólares) para ver si su propiedad específica está lo suficientemente elevada como para no estar en la zona de inundación, incluso si su comunidad en general lo está. Es posible que pueda obtener una exención si puede demostrar que su propiedad no está en alto riesgo.
Renovar
Hay varias formas de mitigar los riesgos de daños por inundación y, por tanto, el coste de su seguro de inundación. Las casas con sótanos y espacios de arrastre sufren más por las inundaciones; podría valer la pena rellenarlos y convertirlos en una base sólida. Trasladar los servicios públicos de un sótano a un cobertizo a nivel del suelo también ayuda. Lo mismo ocurre con la adaptación de su casa para elevarla por encima de la cota de inundación de su zona.
Organice
Organice su comunidad y trabaje con el gobierno local para hacer cosas para mitigar el riesgo de inundación hasta el punto de que el área ya no esté en una zona de alto riesgo, o al menos sea designada en una zona más baja. Las comunidades que lo hacen suelen recibir descuentos del NFIP.
El resultado final
Tener que comprar un seguro contra inundaciones no debería ser una desagradable sorpresa cuando compre o refinancie una casa. Informarse ahora puede ayudarle a entender cuándo los prestamistas exigen un seguro contra inundaciones, cómo reducir su coste o, en algunos casos, incluso cómo evitarlo por completo.
Fuentes de artículos
Nuestro equipo requiere que los escritores utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Éstas incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
póliza editorial.