El índice Case-Shiller, conocido formalmente como el índice S&P/Case-Shiller Home Price Index, fue desarrollado en la década de 1980 por tres economistas -Allan Weiss, Karl Case y Robert Shiller. Estos hombres formaron más tarde una empresa para vender sus investigaciones de seguimiento de los precios de la vivienda en todo el país.S. Esta empresa fue adquirida por Fiserv, Inc., que tabula los datos detrás del índice que distribuye Standard & Poor’s.
En realidad, el índice Case-Shiller no es un solo índice, sino que se compone de varios:
- El Índice Nacional de Precios de la Vivienda sigue los cambios en el valor de la vivienda residencial mediante el seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de las viviendas unifamiliares. Abarca las nueve principales divisiones del censo de Estados Unidos.S.
- El índice compuesto de 10 ciudades abarca Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, Nueva York, San Diego, San Francisco y Washington, DC.
- El índice compuesto de 20 ciudades, incluye todas las ciudades mencionadas anteriormente, además de Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregón), Seattle y Tampa.
- También hay 20 índices individuales de áreas metropolitanas para todas las ciudades mencionadas anteriormente.
Cada uno de estos índices, aparte del índice nacional que se calcula trimestralmente y se publica el último martes de febrero, mayo, agosto y noviembre, se publican el último martes de cada mes a las 9 am EST. Hay un desfase de dos meses en los datos, por lo que un informe publicado en mayo sólo cubrirá las ventas de viviendas hasta marzo.
Puntos clave
- El índice Case-Shiller se compone de varios índices que siguen el valor de las viviendas unifamiliares utilizando los métodos de venta a distancia y venta repetida.
- Existen otros índices, como el utilizado para evaluar los condominios.
- Un índice que sigue el valor de las propiedades a nivel de condado puede ofrecer información más relevante y local a los compradores potenciales.
- Todos los índices de precios de la vivienda, especialmente el Case-Shiller, son barómetros no sólo del mercado inmobiliario, sino también de la salud de la economía en general.
Qué hace y qué no hace el índice
Cada índice mide los cambios en los precios de las viviendas unifamiliares utilizando el método de ventas repetidas, que compara los precios de venta de las mismas propiedades a lo largo del tiempo. Se excluyen las nuevas construcciones. Como estas casas no se han vendido previamente, no hay forma de calcular cómo han cambiado sus precios de venta hasta que han tenido dos propietarios.
Los tipos de ventas que siguen los índices Case-Shiller se denominan transacciones de venta a precio de mercado. Se trata de transacciones en las que la vivienda se vendió a precio de mercado y los datos del precio de venta pueden utilizarse para obtener una instantánea precisa del mercado de la vivienda. Una transacción en la que una madre vende su casa a su hijo por un precio favorable, inferior al del mercado, no se incluiría en ningún índice Case-Shiller. Las ventas de ejecuciones hipotecarias se incluyen en los índices porque una venta entre un banco y un particular se considera tanto una venta en condiciones de igualdad como una venta repetida.
Los condominios y las cooperativas no están incluidos en ninguno de los principales índices. Sin embargo, hay índices separados de condominios que siguen los precios de los mismos en cinco mercados principales: Boston, Chicago, Nueva York, Los Ángeles y San Francisco.
También se excluyen del índice las propiedades cuya designación cambia (por ejemplo, una propiedad que hasta hace poco se consideraba una casa pero que ahora es un condominio no se incluiría), las ventas justo antes o después de que una propiedad haya sido cambiada drásticamente (como una casa de dos dormitorios remodelada en una casa de cinco dormitorios), y las transacciones que parecen tener errores de datos (una casa vendida por 100.000 dólares que luego se informó como vendida por 10.000 dólares, por ejemplo).
Por qué son importantes los precios de la vivienda
Incluso si no está comprando o vendiendo una casa, los precios de la vivienda son un indicador de la evolución de la economía en general. ¿Se siente la gente segura de que ahora es un buen momento para hacer una inversión grande y cara?? El rendimiento económico de una determinada región geográfica? Cómo se comportan las empresas que tienen una gran participación en el sector de la vivienda? El índice Case-Shiller proporciona información sobre todos estos indicadores.
Incluso es posible aprovechar los cambios en los precios de la vivienda de forma indirecta invirtiendo en S&Futuros y opciones de los índices de precios de la vivienda P/Case-Shiller en la Bolsa Mercantil de Chicago. Este tipo de inversión se recomienda a empresas como los promotores inmobiliarios y de bienes raíces, los bancos, los prestamistas hipotecarios y los proveedores de viviendas para ayudarles a mitigar el riesgo de sus grandes participaciones en el sector inmobiliario. Incluso las empresas que tienen poco o nada que ver con la vivienda pueden querer invertir en estos productos para diversificar su cartera y gestionar los riesgos de inversión.
Por último, muchas personas tienen al menos tanto, si no más, invertido en sus casas como en acciones. Los movimientos del precio de la vivienda tienen, por tanto, un impacto significativo en el valor total de sus carteras.
Dos alternativas U.S. Índices de precios de la vivienda
Índice de precios de la vivienda (IPV)
El índice U.S. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), creada en virtud de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, publica el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) trimestral. El IPH cubre 400 áreas metropolitanas en los 50 estados y contiene datos desde la década de 1970.
El IPV de la FHFA es un término que engloba varios índices elaborados por la FHFA y basados en decenas de millones de ventas de viviendas. Will Doerner, economista supervisor de la División de Investigación de la FHFA & Statistics, señala que para destacar los diferentes segmentos del mercado, la FHFA elabora tres tipos principales de índices: el HPI de sólo compra, el HPI de todas las transacciones y el HPI de datos ampliados.
El IPH de todas las transacciones, por ejemplo, incluye las refinanciaciones, no sólo las compras, mientras que el IPH anual incluye los datos más detallados: hasta los niveles de código postal, condado y sección censal. El IPV Sólo Compra, por ejemplo, es el más citado en los medios de comunicación. El IPH de datos ampliados incluye hipotecas de la FHA e información de registros públicos, lo que permite que los datos cubran todo el mercado de viviendas que se venden por debajo del límite de préstamos conformes.
La FHFA también elabora otros índices alternativos para profesionales e investigadores. El IPV sin problemas excluye las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto. El IPH anual ofrece datos para niveles geográficos granulares, como más de 2.000 condados, 19.000 códigos postales y 50.000 secciones censales.
Índice de Precios de la Vivienda de Rendimiento de Préstamos
El índice de precios de la vivienda Loan Performance, producido por CoreLogic, también utiliza datos de ventas repetidas, pero está configurado para ser mucho más completo. El IPH de CoreLogic cubre más de 7.100 códigos postales, más de 930 áreas estadísticas básicas (CBSA) y más de 1.300 condados situados en los 50 estados y el Distrito de Columbia, en el momento de la publicación. Aunque hay un desfase de cinco semanas en los datos, CoreLogic reconstruye sus conjuntos de datos nacionales desde cero cada mes.
Índices de precios de la vivienda en el extranjero
Estados Unidos no es el único país que elabora índices de precios de la vivienda.
- El principal índice de Canadá es el National Composite House Price Index, que también utiliza el método de las ventas repetidas. Combina datos de ventas de viviendas unifamiliares en ciudades como Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal y Halifax.
- El índice de precios de la vivienda del tsb permanente de Irlanda lo elabora el tsb Group Holdings, P.L.C., un importante proveedor de servicios financieros minoristas en el mercado bancario nacional irlandés. De hecho, el Grupo posee alrededor del 15% de los préstamos hipotecarios residenciales del país. Este índice tiene en cuenta el tamaño, el tipo, la ubicación y otras características de una vivienda antes de asignarle un valor mediante una compleja técnica conocida como análisis de regresión lineal multivariante.
- El principal índice del Reino Unido es el índice Halifax de precios de la vivienda, que recibe su nombre de Halifax, una división del Lloyd’s Banking Group y de la U.K.ón de hipotecas más grande del mundo. Este índice también utiliza un análisis de regresión lineal multivariante.
El resultado final
El índice Case-Shiller es un barómetro muy utilizado y respetado de la situación de la vivienda en Estados Unidos.S. el mercado de la vivienda y la economía en general. Pero no es el único barómetro que hay que vigilar. Para cualquier inversor inmobiliario serio o de otro tipo, los índices alternativos U.S. También hay que tener en cuenta los índices de vivienda, así como los IPH extranjeros.
Fuentes del artículo
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