Con un inventario inmobiliario todavía escaso en muchos mercados de todo el país, como potencial comprador de una vivienda, usted quiere estar por delante de su competencia. Aquí es donde entran los listados fuera del mercado. También se conocen como anuncios silenciosos o de bolsillo, estas casas pueden estar a la venta pero no aparecen en los servicios de anuncios múltiples (MLS). Eso significa que los agentes inmobiliarios que venden estas propiedades deben hacer el trabajo de búsqueda de compradores por su cuenta.
La publicación de viviendas fuera del mercado era una rareza en el pasado, pero en los últimos años ha ganado adeptos entre los propietarios, lo que hace que estos listados formen parte de una especie de mercado secundario, especialmente ante la creciente demanda.
Los listados fuera del mercado pueden parecer contradictorios para un vendedor. Después de todo, hay más demanda que inventario, lo que significa que las guerras de ofertas son comunes en muchos barrios. ¿Por qué querrían los vendedores hacer listados secretos y cómo puede usted, el comprador, encontrarlos??
Puntos clave
- Los listados fuera del mercado son propiedades que están a la venta pero que no aparecen en los servicios de listado múltiple.
- Algunos vendedores desean un listado fuera del mercado para tantear el terreno, mantener la privacidad, ahorrar en comisiones o crear una sensación de exclusividad que podría resultar en un mayor precio de venta.
- Para los compradores, los listados fuera del mercado proporcionan acceso a un inventario adicional, una oportunidad de ahorrar si la comisión es más baja, y la oportunidad de evitar la competencia por la propiedad en una zona deseable.
- Las ventas fuera del mercado que involucran a un solo agente a veces pueden proporcionar muy poco margen de maniobra para los compradores que buscan negociar un precio.
- Para acceder a estos listados, los compradores pueden dirigirse a los agentes o a los propietarios directamente, o intentar entrar en Internet.
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Vea ahora: Listados de bolsillo en el sector inmobiliario
Ventajas para los vendedores
Algunos vendedores de viviendas optan por un listado fuera del mercado para tantear el terreno, mientras que otros quieren un proceso de venta más privado o la oportunidad de negociar una comisión de venta más baja, ya que sólo hay un agente involucrado.
Algunos propietarios han pensado que un listado de bolsillo crea un atractivo que les permitirá obtener un precio más alto. Al fin y al cabo, si la vivienda está en el mercado durante más de 30 días, es muy probable que los posibles compradores intenten hacer ofertas a la baja. Sin el indicador de „días en el mercado”, no hay tantas posibilidades de que el vendedor se vea perjudicado.
Cómo ganan los compradores
Para usted, como comprador, los beneficios de un listado fuera del mercado son dobles. Para empezar, le da acceso al inventario que otros compradores no están viendo. Si usted está comprando en un mercado particularmente caliente, los listados de bolsillo puede ser la única manera de comprar una casa. En condiciones de mercado normales, es posible que se consiga un acuerdo en parte porque la comisión que tiene que pagar el vendedor es menor.
No todos los compradores de vivienda buscan una primera residencia. Usted puede estar buscando una propiedad de inversión, o casas para comprar y voltear para obtener un beneficio. Un listado fuera del mercado en un gran barrio puede ser una excelente manera de lograr ese objetivo.
Una nueva política de la National Association of Realtors® conocida como „Declaración MLS 8.0” restringe en gran medida los listados fuera del mercado.
Declaración 8 de la MLS.0 Política de cooperación clara
La reciente aprobación de la „Declaración 8 de la MLS” por parte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios supuso un importante obstáculo para las ventas fuera del mercado.0 Política de cooperación clara.” Esta política, que entrará en vigor el 1 de enero de 2020 y cuya aplicación local será obligatoria a partir del 1 de mayo de 2020, exige a todo agente inmobiliario que participe en un servicio de listado múltiple que presente su listado al MLS en el plazo de un día laborable tras la comercialización de la propiedad al público.
El impacto práctico de la Declaración 8 de la MLS.0
Hay que tener en cuenta que la declaración MLS 8.El 0 no es la ley en el sentido tradicional. Según el agente inmobiliario Doug Wagner, de RE/MAX Victory + Affiliates, de Dayton (Ohio), „la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una asociación que gobierna, no una entidad legal, pero todos los miembros de la MLS, los corredores y los agentes de la asociación deben acatar la nueva política”.”
Wagner señala que los agentes con licencia que no son agentes inmobiliarios (que no son miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)) no están obligados por la política. Sin embargo, teniendo en cuenta que en 2020 el 88% de los compradores de vivienda recurrieron a un agente o corredor inmobiliario, el impacto práctico es que Declaración 8.0 se aplica a la mayoría de las transacciones inmobiliarias residenciales.
Siguen existiendo listados fuera del mercado
Afortunadamente, la declaración de la MLS 8.0 no significa el fin de los listados fuera del mercado. La nueva política de la NAR tiene opciones incorporadas que permiten a los agentes y corredores miembros mantener listados fuera del mercado tanto limitados como completos.
Por ejemplo, según la Declaración 8 de la MLS.0, los vendedores pueden optar por no participar en el IDX de la MLS o en la visualización en Internet. Los vendedores que deseen mantener su privacidad también tienen otra opción, conocida como listado „exclusivo de oficina”. En el caso de una exclusiva de oficina, el agente puede compartir el listado con otros agentes de la oficina o uno a uno con los compradores.
Algunas otras opciones fuera del mercado que antes estaban disponibles a través de los corredores, como las „redes de anuncios privados”, ya no están permitidas por la Declaración 8.0. Otros, como „próximamente” y „muestra retrasada”, estarán bajo el control de las MLS locales, pero incluirán nuevas restricciones que impedirán a los agentes compartirlos con los compradores.
Según Wagner, Zillow, que extrae los listados de los datos de la MLS pero no es miembro de la NAR, no está impedido de continuar con los programas internos fuera del mercado como "Coming Soon" y "FSBO."
Contacte con agentes inmobiliarios
Encontrar una vivienda tradicional, exclusiva y fuera del mercado requiere un poco de trabajo en casa y mucho trabajo en red. Una vez que identifique el barrio en el que desea comprar, tendrá que elaborar una lista de los mejores agentes inmobiliarios y ponerse en contacto con ellos para informarse sobre las ofertas exclusivas de la oficina que puedan tener.
Ir a Internet
Además de ponerse en contacto directamente con los agentes inmobiliarios, los compradores tienen a su disposición herramientas en línea para encontrar listados que no son de la MLS, como la venta por el propietario (FSBO), los anuncios clasificados de los periódicos o incluso Craigslist. Como se ha señalado anteriormente, el sitio web Zillow tiene varios programas fuera del mercado disponibles para los vendedores y compradores potenciales.
Acérquese a los propietarios
Si hay una zona o un barrio que le interesa especialmente, una opción es consultar directamente a los propietarios. Puede encontrar una pista llamando a la puerta o enviando folletos por correo. Aunque le costará tiempo y dinero -y no le garantizará el éxito-, hay una pequeña posibilidad de que al menos una persona responda.
No descarte las propiedades descuidadas, especialmente si sabe que puede permitirse hacer reparaciones. Tal vez haya un propietario que esté tan abrumado por los costes de mantenimiento -y que nunca haya creído que podría vender- que una oferta no solicitada se considere una bendición.
Para no arruinarse, asegúrese de imprimir folletos baratos y eficaces. Después de todo, usted quiere parecer lo más profesional posible en su enfoque. Y nunca se sabe hasta que se pregunta.
Conozca el proceso
Encontrar una oferta fuera del mercado es sólo la mitad de la batalla. El objetivo final es que la operación se lleve a cabo, por lo que los compradores de inmuebles fuera de mercado deben conocer los pormenores del proceso. Una vez que se llega al contrato, se trata de un acuerdo estándar, pero como el agente probablemente represente a ambos, la situación puede volverse un poco turbia.
Conocida como venta con doble agencia -aunque es perfectamente legal-, puede ser difícil para el comprador saber si el agente tiene en cuenta sus intereses. Cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será la comisión para el agente. Si está comprando en un mercado con poco inventario, puede que no importe que consiga la mejor oferta mientras consiga la vivienda, pero vale la pena ser consciente de cualquier conflicto de intereses.
El resultado final
El mercado inmobiliario sigue caliente en muchas zonas del país, con más demanda que inventario. Los compradores frustrados que se han quedado sin casa necesitan cualquier ventaja que puedan conseguir. Aunque la declaración de la MLS 8.El número 0 restringe el acceso a los listados fuera del mercado, pero no los prohíbe por completo. Haga sus deberes, tenga en cuenta que existen riesgos y sepa que encontrar su próxima casa a través de un listado fuera del mercado puede valer la pena.
Fuentes del artículo
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