El rendimiento de la inversión (ROI) es una medida de cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste. Dado que esta métrica muestra el grado de aprovechamiento del dinero invertido, vale la pena saber qué es el ROI y cómo se calcula el ROI en el sector inmobiliario.
Puntos clave
- El rendimiento de la inversión (ROI) mide cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.
- El rendimiento de la inversión (ROI) muestra la eficacia y la eficiencia con la que se utilizan los dólares invertidos para generar beneficios.
- Muchos inversores utilizan el rendimiento medio de la S&P 500 como referencia para un objetivo de rendimiento de la inversión (ROI).
El rendimiento de la inversión (ROI) es un término contable que indica el porcentaje de dinero invertido que se recupera tras deducir los costes asociados. Para el que no es contable, esto puede sonar confuso, pero la fórmula puede expresarse sencillamente como sigue:
ROI=Coste-Ganancia-Costedonde:Ganancia=Ganancia de la inversiónCoste=Coste de la inversión
Esta ecuación parece bastante fácil de calcular. Sin embargo, entran en juego una serie de variables, como los costes de reparación y mantenimiento, así como el apalancamiento–la cantidad de dinero prestada (con intereses) para realizar la inversión inicial. Estas variables pueden afectar a las cifras del ROI.
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Cómo calcular el ROI de las inversiones inmobiliarias
Complicaciones en el cálculo del ROI
Cuando se compra un inmueble, las condiciones de financiación pueden influir mucho en el coste total de la inversión. Las complicaciones en el cálculo del ROI pueden producirse cuando se refinancia una propiedad o se contrata una segunda hipoteca. Los intereses de un segundo préstamo, o de un préstamo refinanciado, pueden aumentar, y se pueden cobrar comisiones por el préstamo, lo que puede reducir el rendimiento de la inversión.
También puede haber un aumento de los costes de mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad y las tarifas de los servicios públicos. Si el propietario de una propiedad residencial de alquiler o comercial paga estos gastos, todos estos nuevos números necesitan ser enchufados para actualizar el ROI.
También puede ser necesario realizar cálculos complejos en el caso de una propiedad comprada con una hipoteca de tipo variable (ARM), un préstamo con un tipo que cambia periódicamente a lo largo de la duración del préstamo.
Veamos los dos métodos principales para calcular el ROI: el método del coste y el método del bolsillo.
El método del coste
El método del coste calcula el ROI dividiendo el patrimonio de una propiedad entre los costes de la misma.
Como ejemplo, supongamos que una propiedad se compró por 100.000 dólares. Tras las reparaciones y la rehabilitación, que cuestan a los inversores 50.000 dólares más, la propiedad se valora en 200.000 dólares. Esto hace que la posición de los inversores en la propiedad sea de 50.000 dólares (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).
Para utilizar el método del coste, hay que dividir la posición de capital por todos los costes relacionados con la compra, las reparaciones y la rehabilitación de la propiedad.
El ROI, en este caso, es 50.000 $ ÷ 150.000 $ = 0.33, o el 33%.
El método del bolsillo
El método de bolsillo es el preferido por los inversores inmobiliarios porque los resultados del ROI son más elevados. Utilizando las cifras del ejemplo anterior, supongamos que la misma propiedad se compró por el mismo precio, pero esta vez, la compra se financió con un préstamo y un pago inicial de 20.000 dólares.
El gasto de bolsillo es, por tanto, de sólo 20.000 dólares -más 50.000 dólares para reparaciones y rehabilitación-, lo que supone un gasto total de 70.000 dólares. Si el valor de la propiedad es de 200.000 dólares, la posición patrimonial es de 130.000 dólares.
El rendimiento de la inversión en este caso es de 130.000 $ ÷ 200.000 $ = 0.65, o el 65%. Esto es casi el doble del ROI del primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, es atribuible al préstamo: el apalancamiento como medio de aumentar el rendimiento de la inversión.
Qué es un buen rendimiento de la inversión (ROI) para los inversores inmobiliarios?
Lo que un inversor considera un "buen" ROI puede ser inaceptable para otro. Un buen rendimiento de la inversión inmobiliaria varía en función de la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir, mayor será el rendimiento que espera obtener. Por el contrario, los inversores con aversión al riesgo pueden conformarse con rendimientos inferiores a cambio de una mayor seguridad.
En general, sin embargo, para que la inversión inmobiliaria merezca la pena, muchos inversores aspiran a obtener un rendimiento que iguale o supere el rendimiento medio de la S&P 500. La media histórica de S&P 500 es del 10%.
Por supuesto, no es necesario comprar una propiedad física para invertir en bienes inmuebles. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) cotizan como acciones en una bolsa, y pueden proporcionar diversificación sin necesidad de poseer y gestionar ninguna propiedad. En general, los rendimientos de los REIT son más volátiles que los de los inmuebles físicos (al fin y al cabo, cotizan en bolsa). En el método U.S., el rendimiento anual de los REIT es del 12.El 99%, medido por el MSCI U.S. Índice REIT.
El rendimiento de la inversión (ROI) no es igual a los beneficios
Por supuesto, antes de que el ROI pueda materializarse en beneficios reales en efectivo, la propiedad debe ser vendida. A menudo, una propiedad no se vende a su valor de mercado. Una operación inmobiliaria puede cerrarse por debajo del precio de venta inicial, lo que reduce el cálculo de la rentabilidad final de ese inmueble.
Además, hay costes asociados a la venta de una propiedad inmobiliaria, como los fondos gastados en reparaciones, pintura y jardinería. También hay que añadir los costes de publicidad de la propiedad, junto con los costes de tasación y la comisión al agente inmobiliario o corredor.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la Oficina de la Unión Europea.S. nte el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Tanto los gastos de publicidad como las comisiones pueden negociarse con el proveedor de servicios. Los promotores inmobiliarios que tienen más de una propiedad que anunciar y vender están en mejor posición para negociar tarifas favorables con los medios de comunicación y los corredores. Sin embargo, el retorno de la inversión en ventas múltiples, con diferentes costes de publicidad, comisiones, financiación y construcción, presenta cuestiones contables complejas que es mejor que las gestione un profesional.
El resultado final
El cálculo del retorno de la inversión inmobiliaria puede ser sencillo o complejo, en función de todas las variables mencionadas anteriormente. En una economía sólida, la inversión en bienes inmuebles -tanto residenciales como comerciales- ha demostrado ser muy rentable. Incluso en una economía en recesión, cuando los precios caen y el dinero en efectivo escasea, hay muchas ofertas inmobiliarias disponibles para los inversores con dinero para invertir. Cuando la economía se recupere, como inevitablemente ocurre, muchos inversores pueden cosechar un buen beneficio.
Sin embargo, a efectos del impuesto sobre la renta o sobre las plusvalías, se insta a los propietarios de bienes inmuebles a que obtengan asesoramiento fiscal profesional de una fuente fiable antes de presentar la declaración.
Fuentes del artículo
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