Tener dos hipotecas no es tan raro como se cree. Las personas que acumulan suficiente capital en sus casas suelen optar por pedir una segunda hipoteca. Pueden utilizar este dinero para pagar una deuda, enviar a un hijo a la universidad, financiar la creación de un negocio o hacer una gran compra. Otros utilizarán una segunda hipoteca para aumentar el valor de su casa o propiedad mediante la remodelación o la construcción de una piscina, etc.
Dos hipotecas, sin embargo, pueden ser más complicadas que mantener sólo una. Afortunadamente, existen mecanismos para combinar o consolidar dos hipotecas en un solo préstamo. Sin embargo, el proceso de consolidación puede ser en sí mismo complicado y los cálculos pueden acabar por no merecer la pena al final.
Puntos clave
- Es habitual tener dos hipotecas, que pueden simplificarse combinándolas en un solo préstamo.
- Consolidar dos préstamos en uno puede requerir la ayuda de un agente experto con experiencia en ello.
- Aunque la consolidación puede simplificar tus finanzas y ahorrarte dinero con el tiempo, conlleva costes que pueden hacer que al final no sea una decisión inteligente.
Combinación de hipotecas
Veamos un ejemplo: Usted contrató una línea de crédito sobre el valor de la vivienda hace diez o más años y durante el periodo de disposición -el tiempo en el que podía „sacar” su línea de crédito- pagaba una cantidad manejable: 275 dólares al mes por una línea de crédito de 100.000 dólares.
De acuerdo con las condiciones de este préstamo, después de diez años el período de reintegro se convierte en el período de reembolso: los siguientes 15 años en los que tienes que pagar el préstamo como si fuera una hipoteca. Pero probablemente no esperabas que el pago de 275 dólares se convirtiera en un pago de 700 dólares que podría subir aún más si el tipo de interés preferencial aumenta.
Al consolidar los dos préstamos, podrías ahorrar más de 100 dólares al mes y fijar el tipo de interés en lugar de ver cómo aumenta si sube la prima. Por otro lado, tal vez quiera pagar los préstamos más rápido y quiera mejores condiciones que le ayuden a hacerlo. ¿Cómo funciona este tipo de consolidación y es una buena idea??
Sepa con qué está empezando
Para entender lo que sucede cuando se consolida hay que saber algunas cosas sobre los préstamos actuales que tiene. Si, cuando vaya a consolidar los préstamos, se da cuenta de que su segunda hipoteca se utilizó para sacar dinero de su casa por alguna razón -llamada préstamo de salida de efectivo- puede añadir costes al nuevo préstamo y reducir la cantidad para la que puede optar. Los prestamistas afirman que los precios de los préstamos con devolución de dinero son más elevados porque, según las estadísticas, es más probable que el prestatario abandone el préstamo si tiene problemas.
Luego está la refinanciación de tipo/plazo (refi). Este tipo de préstamo es simplemente un ajuste en la tasa de interés y los términos de su préstamo actual. El préstamo se considera más seguro para el prestamista porque el prestatario no se está embolsando ningún dinero ni reduciendo la cantidad de capital que tiene en la propiedad. Es posible que haya refinanciado recientemente cuando los tipos de interés hipotecarios cayeron a mínimos históricos. Una calculadora de hipotecas puede ser un buen recurso para presupuestar el coste mensual de su pago.
¿Por qué son importantes estas distinciones?? Según Casey Fleming, asesor hipotecario de C2 Financial Corporation, y autor de, La Guía de Préstamos: Cómo conseguir la mejor hipoteca posible, son importantes porque las condiciones y el importe que pagarás en las nuevas hipotecas podrían ser muy diferentes.
„Digamos que usted y su vecino están obteniendo préstamos de refinanciación del 75% del valor del préstamo, por debajo del límite de préstamos conformes de 417.000 dólares (nota: a partir de 2022, el límite ha cambiado a 647.200 dólares). El tuyo es un cash-out, el suyo no. Su préstamo costaría 0.625 puntos más que su vecino a partir de abril de 2021. Y 1 punto es el 1% del importe del préstamo, por lo que si el importe de su préstamo es de 200.000 dólares, en igualdad de condiciones pagaría 1.250 dólares (200.000 dólares x .00625) más por el mismo tipo de interés que su vecino.”
Piénselo así. Si usted adquirió originalmente los dos préstamos cuando compró la casa, no se trata de un préstamo con salida de efectivo, ya que la segunda hipoteca se utilizó para adquirir la casa, no para sacar dinero de ella. Pero más adelante, si recibiste dinero como resultado de tomar una segunda hipoteca, ésa fue un préstamo en efectivo, por lo que un nuevo préstamo consolidado se considerará igual.
Hay otra razón por la que esta distinción es importante. Dado que los préstamos con salida de efectivo son más arriesgados para el prestamista, es posible que éste sólo preste entre el 75% y el 80% del capital de la vivienda, frente al 90% de una refinanciación a tipo de interés/plazo. Fleming lo explica de la siguiente manera „Si su préstamo se considera un préstamo de salida de efectivo, necesitará más capital en su propiedad para calificar.”
Cómo consolidar
El prestamista se encargará de todo el complicado papeleo que conlleva la consolidación de los préstamos. Su trabajo es ser un consumidor informado. No hable con uno, hable con varios.
Dado que la consolidación de dos préstamos es más complicada que una simple hipoteca, es mejor hablar personalmente con tres o cuatro prestamistas. Podrías hablar con tu banco o cooperativa de crédito, con un agente hipotecario o tomar recomendaciones de profesionales del sector en los que confíes.
Por supuesto, pregúnteles si el nuevo préstamo se convertirá en un préstamo de salida de efectivo o un refi de tasa / plazo. ¿Es un préstamo a tipo fijo o variable?? 15 o 30 años?
Una vez que esté satisfecho con un determinado prestamista, le guiarán a través del proceso. No firme nada sin leerlo primero y asegúrese de entender el calendario de pagos.
Si su préstamo es un préstamo con salida de efectivo, Casey Fleming dice que puede haber una manera de convertirlo en un refi de tasa/plazo un año después.
” Consolide los préstamos como cash-out pero obtenga un crédito del prestamista que pague todos los costes asociados a la transacción. Espere un año y vuelva a refinanciar. Dado que en ese momento sólo se refinancia un único préstamo, no se trata de un préstamo con salida de efectivo. Ahora puedes gastar dinero en puntos para comprar el tipo de interés a la baja, ya que mantendrás el préstamo durante más tiempo.”Fleming aconseja hacerlo sólo si cree que los tipos de interés son estables o pueden bajar.
El resultado final
„Nunca tome la decisión de refinanciar o consolidar préstamos basándose sólo en la reducción de su pago mensual. En la mayoría de los casos, se gastará más en el nuevo préstamo a lo largo de la vida de lo que se gastaría simplemente pagando los préstamos existentes”, dice Fleming. „Millones de consumidores siguen hipotecando su futuro y terminan con decenas o incluso cientos de miles de dólares menos en la jubilación.”
En su lugar, determine cuánto tiempo cree que permanecerá en la casa y compare el coste de su(s) hipoteca(s) actual(es) con el de la nueva hipoteca más los costes asociados al nuevo préstamo durante todo el tiempo que vaya a mantener el préstamo. Si sus costes totales serían menores con la consolidación, entonces la consolidación es probablemente una buena idea.
Fuentes del artículo
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