Cómo calcular la depreciación de los inmuebles de alquiler

La depreciación inmobiliaria es una herramienta importante para los propietarios de inmuebles de alquiler. Le permite deducir de sus impuestos los costes de compra y mejora de una propiedad a lo largo de su vida útil, reduciendo así sus ingresos imponibles.

Puntos clave

• Los propietarios de inmuebles en alquiler utilizan la depreciación para deducir el precio de compra y los costes de mejora de sus declaraciones fiscales.
• La depreciación comienza en el momento en que la propiedad se pone en servicio o está disponible para su uso como alquiler.
• Por convención, la mayoría de los.S. La propiedad de alquiler residencial se deprecia a una tasa del 3.636% cada año durante el 27.5 años.
• Sólo se puede depreciar el valor de los edificios; no se puede depreciar el terreno.

Deducción de impuestos

Invertir en propiedades de alquiler puede ser una decisión financiera inteligente. Para empezar, una propiedad de alquiler puede proporcionar una fuente de ingresos constante mientras que usted construye la equidad en la propiedad, ya que (idealmente) se aprecia con el tiempo. También hay varias ventajas fiscales. A menudo se pueden deducir los gastos de alquiler de los ingresos obtenidos, lo que reduce la carga fiscal total.

La mayoría de los gastos de alquiler de inmuebles, incluyendo el seguro de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de reparación y mantenimiento, los gastos de la oficina en casa, los seguros, los servicios profesionales y los gastos de viaje relacionados con la gestión son deducibles en el año en que se gasta el dinero.

Depreciación de inmuebles

Otra deducción fiscal clave -la provisión por depreciación- funciona de forma algo diferente. La depreciación es el proceso utilizado para deducir los costes de compra y mejora de una propiedad de alquiler. En lugar de obtener una gran deducción en el año en que se adquiere (o mejora) la propiedad, la depreciación distribuye la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) tiene normas muy específicas sobre la depreciación, y si usted es dueño de una propiedad de alquiler, es importante entender cómo funciona el proceso.

Qué bienes son amortizables?

Según Hacienda, se puede amortizar un inmueble de alquiler si cumple todos estos requisitos

• Usted es el dueño del inmueble (se le considera propietario incluso si el inmueble está sujeto a una deuda).
• Utilizas la propiedad en tu negocio o como actividad productora de ingresos.
• La propiedad tiene una vida útil determinable, lo que significa que es algo que se desgasta, decae, se agota, se vuelve obsoleto o pierde su valor por causas naturales.
• Se espera que la propiedad dure más de un año.

Aunque el bien cumpla todos los requisitos anteriores, no puede depreciarse si lo puso en servicio y lo desechó (o dejó de utilizarlo para su negocio) en el mismo año.

Tenga en cuenta que el terreno no se considera amortizable, ya que nunca se utiliza.Y, en general, no puede amortizar los costes de desmonte, plantación y jardinería, ya que esas actividades se consideran parte del coste del terreno y no de los edificios.

Cuándo empieza la depreciación?

Puede empezar a deducir la amortización en cuanto ponga el inmueble en servicio o cuando esté listo y disponible para ser alquilado.

He aquí un ejemplo: Usted compra un inmueble de alquiler el 15 de mayo. Después de trabajar en la casa durante varios meses, la tienes lista para alquilarla el 15 de julio, así que empiezas a anunciarla en internet y en los periódicos locales. Encuentra un inquilino y el contrato de arrendamiento comienza en septiembre. 1. Como el inmueble fue puesto en servicio -es decir, listo para ser alquilado y ocupado- el 15 de julio, usted empezaría a depreciar la casa en julio, y no en septiembre, cuando empieza a cobrar el alquiler.

Puede seguir depreciando la propiedad hasta que se cumpla una de las siguientes condiciones:

• Ha deducido la totalidad de su coste u otra base en la propiedad.
• Retire la propiedad del servicio, incluso si no ha recuperado totalmente su coste u otra base. Una propiedad se retira del servicio cuando usted ya no la utiliza como propiedad productora de ingresos, o si la vende o intercambia, la convierte en uso personal, la abandona o la destruye.

Puede seguir reclamando una deducción por depreciación de los bienes que estén temporalmente inactivos o sin uso. Si hace reparaciones después de que un inquilino se mude, por ejemplo, puede seguir depreciando la propiedad mientras la prepara para el siguiente.

Cómo calcular la depreciación

Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que puede deducir cada año: su base en la propiedad, el período de recuperación y el método de depreciación utilizado.

Cualquier propiedad de alquiler residencial puesta en servicio después de 1986 se amortiza mediante el Sistema de Recuperación de Costes Acelerada Modificada (MACRS), una técnica contable que reparte los costes (y las deducciones por depreciación) a lo largo de 27.5 años. Esta es la cantidad de tiempo que el IRS considera como la „vida útil” de una propiedad de alquiler.

Aunque siempre se recomienda trabajar con un contable fiscal cualificado a la hora de calcular la depreciación, estos son los pasos básicos:

Determinar la base de la propiedad. La base de la propiedad es su coste o la cantidad que usted pagó (en efectivo, con una hipoteca o de alguna otra manera) para adquirir la propiedad. Algunos honorarios de liquidación y costes de cierre, incluidos los honorarios legales, los honorarios de registro, las encuestas, los impuestos de transferencia, el seguro del título y cualquier cantidad que el vendedor deba y que usted acepte pagar (como los impuestos atrasados), se incluyen en la base. Algunos gastos de liquidación y de cierre no pueden incluirse en la base. Se incluyen las primas del seguro contra incendios, el alquiler del inmueble antes del cierre y los gastos relacionados con la obtención o refinanciación de un préstamo, incluidos los puntos, las primas del seguro hipotecario, los costes de los informes crediticios y las tasas de tasación.

Separar el coste del terreno y de los edificios. Como sólo puede depreciar el coste del edificio y no el del terreno, debe determinar el valor de cada uno para depreciar la cantidad correcta. Para determinar el valor, puede utilizar el valor justo de mercado de cada uno en el momento en que compró la propiedad, o puede basar la cifra en los valores fiscales de los bienes inmuebles. Digamos que compró una casa por 110.000 dólares. La tasación más reciente del impuesto sobre bienes inmuebles valora la propiedad en 90.000 $, de los cuales 81.000 $ corresponden a la casa y 9.000 $ al terreno. Por lo tanto, puede asignar el 90% (81.000 $ ÷ 90.000 $) del precio de compra a la casa y el 10% (9.000 $ ÷ 90.000 $) del precio de compra al terreno.

Determine su base en la vivienda. Ahora que conoce la base de la propiedad (casa más terreno) y el valor de la casa, puede determinar su base en la casa. Utilizando el ejemplo anterior, su base en la casa -la cantidad que se puede depreciar- sería de 99.000 $ (90% de 110.000 $). Su base en el terreno sería de 11.000 $ (10% de 110.000 $).

Determine la base ajustada, si es necesario. Es posible que tenga que hacer aumentos o disminuciones en su base por ciertos eventos que ocurren entre el momento en que compra la propiedad y el momento en que la tiene lista para el alquiler. Ejemplos de aumentos de la base incluyen el coste de cualquier adición o mejora que tenga una vida útil de al menos un año realizada antes de que usted ponga la propiedad en servicio, el dinero gastado para restaurar la propiedad dañada, el coste de llevar los servicios de utilidad a la propiedad y ciertos honorarios legales. Las disminuciones de la base pueden provenir de pagos de seguros que reciba como resultado de daños o robos, pérdidas por siniestros no cubiertos por seguros por los que se haya deducido y dinero que reciba para conceder una servidumbre.

Qué sistema utilizar

El siguiente paso consiste en determinar cuál de los dos MACRS se aplica: el Sistema General de Amortización (GDS) o el Sistema Alternativo de Amortización (ADS). El GDS se aplica a la mayoría de las propiedades puestas en servicio y, en general, debe utilizarlo a menos que haga una elección irrevocable para el ADS o que la ley le obligue a utilizar el ADS.

La ADS es obligatoria cuando el bien:

• Tiene un uso empresarial cualificado el 50% del tiempo o menos
• Tiene un uso exento de impuestos
• Se financia con bonos exentos de impuestos
• Se utiliza principalmente en la agricultura

En general, usted'usará el GDS a menos que tenga una razón para emplear el ADS. Una vez más, se recomienda consultar a un contable fiscal cualificado, que puede ayudarle a determinar la forma más favorable de depreciar su propiedad de alquiler.

Una vez que sepa qué sistema MACRS se aplica, puede determinar el periodo de recuperación del bien. El periodo de recuperación mediante el SGD es de 27.5 años para la propiedad de alquiler residencial. Si utiliza la ADS, el periodo de recuperación para el mismo tipo de bienes es de 30 años para los bienes puestos en servicio después del 31 de diciembre. 31 de 2017, o 40 años si se pone en servicio antes de esa fecha.

A continuación, determine la cantidad que puede amortizar cada año. Como la mayoría de las propiedades residenciales de alquiler utilizan GDS, nos centraremos en ese cálculo.

Por cada año completo que un inmueble esté en servicio, se amortizaría una cantidad igual: 3.636% cada año mientras siga depreciando la propiedad. Si la propiedad estuvo en servicio durante menos de un año (por ejemplo, compró una casa en mayo y comenzó a alquilarla en julio), depreciaría un porcentaje menor ese año, dependiendo de cuándo se puso en servicio. Según la tabla GDS de propiedades de alquiler residencial del IRS, es decir:

Enero	3.485%
Febrero	3.182%
Marzo	2.879%
Abril	2.576%
Mayo	2.273%
Junio	1.970%
Julio	1.667%
Agosto	1.364%
Septiembre	1.061%
Octubre	0.758%
Noviembre	0.455%
Diciembre	0.152%

Por ejemplo, tomemos una casa que tiene una base de 99.000 dólares y que se puso en servicio el 15 de julio.

• Durante el primer año, se depreciará un 1.667%, o 1.650 dólares.33 ($99,000 x 1.667%).
• A partir de entonces, cada año se amortiza a un ritmo del 3.636%, o 3.599 dólares.64, siempre que el alquiler esté en servicio durante todo el año.

Tenga en cuenta que esta cifra equivale esencialmente a tomar la base y dividirla por los 27.5 periodo de recuperación: 99.000 $ ÷ 27.5 = $3,600. La pequeña diferencia se debe al primer año de servicio parcial.

Cuánto reduce la depreciación la obligación tributaria?

Si alquila un inmueble, suele declarar sus ingresos y gastos de alquiler por cada propiedad alquilada en la línea correspondiente del Anexo E cuando presenta su declaración de impuestos anual. La ganancia o pérdida neta va entonces en su formulario 1040. La depreciación es uno de los gastos que incluirá en el Anexo E, por lo que el importe de la depreciación reduce efectivamente su responsabilidad fiscal para el año.

Si deprecia 3.599 dólares.Si te encuentras en el tramo impositivo del 22%, por ejemplo, te ahorrarás 791 $.92 ($3,599.64 x 0.22) en impuestos ese año.

El resultado final

La amortización puede ser una herramienta valiosa si invierte en propiedades de alquiler, porque le permite repartir el coste de la compra de la propiedad a lo largo de décadas, reduciendo así la factura fiscal de cada año. Por supuesto, si deprecias un bien y luego lo vendes por más de su valor depreciado, deberás tributar por esa ganancia a través del impuesto de recaptura de la depreciación.

Debido a que las leyes fiscales de las propiedades en alquiler son complicadas y cambian periódicamente, siempre se recomienda trabajar con un contador de impuestos calificado al establecer, operar y vender su negocio de propiedades en alquiler. De esta manera, puede estar seguro de recibir el tratamiento fiscal más favorable y evitar cualquier sorpresa a la hora de pagar los impuestos.

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Fuentes del artículo

Nuestro equipo requiere que los escritores utilicen fuentes primarias para apoyar su trabajo. Éstas incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a la investigación original de otras editoriales de renombre cuando es apropiado. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.