Una de las principales razones por las que la gente invierte es para aumentar su patrimonio. Aunque las motivaciones pueden diferir entre los inversores -algunos pueden querer dinero para la jubilación, otros pueden optar por ahorrar dinero para otros acontecimientos de la vida como tener un bebé o para una boda-, el dinero suele ser la base de todas las inversiones. Y no importa dónde pongas tu dinero, si va a la bolsa, al mercado de bonos o al inmobiliario.
Los bienes inmuebles son propiedades tangibles formadas por terrenos y, por lo general, incluyen cualquier estructura o recurso que se encuentre en ellos. Las propiedades de inversión son un ejemplo de inversión inmobiliaria. La gente suele comprar propiedades de inversión con la intención de ganar dinero a través de los ingresos por alquiler. Algunas personas compran propiedades de inversión con la intención de venderlas después de un corto tiempo.
Independientemente de la intención, para los inversores que diversifican su cartera de inversiones con bienes inmuebles, es importante medir el rendimiento de la inversión (ROI) para determinar la rentabilidad de una propiedad. A continuación le ofrecemos un rápido vistazo al ROI, cómo calcularlo para su propiedad de alquiler, y por qué es importante que conozca el ROI de una propiedad antes de realizar una compra inmobiliaria.
Puntos clave
- El rendimiento de la inversión (ROI) mide cuánto dinero, o beneficio, se obtiene de una inversión como porcentaje del coste de la misma.
- Para calcular el porcentaje de retorno de la inversión de una compra en efectivo, tome el beneficio neto o la ganancia neta de la inversión y divídalo por el coste original.
- Si tiene una hipoteca, tendrá que tener en cuenta el pago inicial y el pago de la hipoteca.
- Otras variables pueden afectar al rendimiento de la inversión, como los costes de reparación y mantenimiento, así como los gastos habituales.
Qué es el rendimiento de la inversión (ROI)?
El rendimiento de la inversión mide cuánto dinero, o beneficio, se obtiene de una inversión como porcentaje del coste de la misma. Muestra la eficacia y la eficiencia con que se utilizan los dólares de la inversión para generar beneficios. Conocer el rendimiento de la inversión permite a los inversores evaluar si invertir dinero en una determinada inversión es una opción acertada o no.
El rendimiento de la inversión puede utilizarse para cualquier inversión: acciones, bonos, una cuenta de ahorros y un bien inmueble. Calcular un ROI significativo para una propiedad residencial puede ser un reto porque los cálculos pueden ser fácilmente manipulados – ciertas variables pueden ser incluidas o excluidas en el cálculo. Puede resultar especialmente difícil cuando los inversores tienen la opción de pagar en efectivo o pedir una hipoteca sobre la propiedad.
A continuación, revisaremos dos ejemplos para calcular el rendimiento de la inversión en una propiedad de alquiler residencial: una compra en efectivo y una financiada con una hipoteca.
La fórmula del ROI
Para calcular el beneficio o la ganancia de cualquier inversión, primero hay que tomar el rendimiento total de la inversión y restar el coste original de la misma.
Para calcular el porcentaje de retorno de la inversión, tomamos el beneficio neto, o la ganancia neta, de la inversión y lo dividimos por el coste original:
=
G a i n
o n
I n v e s t m e n t
–
C o s t
o f
I n v e s t m e n t C o s t
o f
I n v e s t m e n t ROI{ } = \text{ } \frac{ ganancia{ sobre{ la{ inversión}{text{ }-\text{ }coste{ de{ la{ inversión}{ coste{ de{ la{ inversión}} ROI = Coste de la inversiónGanancia de la inversión – Coste de la inversión
Por ejemplo, si compras acciones de ABC por 1.000 $ y las vendes dos años después por 1.600 $, el beneficio neto es de 600 $ (1.600 $ – 1.000 $). La rentabilidad de las acciones es del 60% [600 $ (beneficio neto) ÷ 1.000 $ (coste) = 0.60].
Como el ROI es un ratio de rentabilidad, el resultado suele representarse en términos porcentuales.
Calcular el ROI de las propiedades en alquiler
La ecuación anterior parece bastante sencilla, pero hay que tener en cuenta que hay una serie de variables que entran en juego con los bienes inmuebles y que pueden afectar a las cifras del ROI. Se incluyen los gastos de reparación y mantenimiento, y los métodos para calcular el apalancamiento -la cantidad de dinero prestada con intereses para realizar la inversión inicial. Por supuesto, las condiciones de financiación pueden afectar en gran medida al coste total de la inversión.
Rendimiento de la inversión en operaciones al contado
Calcular el rendimiento de la inversión de una propiedad es bastante sencillo si se compra una propiedad con dinero en efectivo. Este es un ejemplo de una propiedad de alquiler comprada en efectivo:
- Usted pagó 100.000 dólares en efectivo por la propiedad en alquiler.
- Los costes de cierre fueron de 1.000 $ y los costes de remodelación ascendieron a 9.000 $, con lo que su inversión total fue de 110.000 $ para la propiedad.
- Has cobrado 1.000 dólares de alquiler cada mes.
Un año después:
- Ganaste 12.000 dólares en ingresos por alquiler durante esos 12 meses.
- Los gastos, incluyendo la factura del agua, los impuestos sobre la propiedad y el seguro, ascendieron a 2.400 dólares en el año. o 200 dólares al mes.
- Su rendimiento anual fue de 9.600 dólares (12.000 dólares – 2.400 dólares).
Para calcular el ROI de la propiedad:
- Divida el rendimiento anual (9.600 dólares) por el importe de la inversión total, es decir, 110.000 dólares.
- ROI = $9,600 ÷ $110,000 = 0.087 o 8.7%.
- Su ROI fue del 8.7%.
ROI para operaciones financiadas
El cálculo del ROI de las transacciones financiadas es más complicado.
Por ejemplo, supongamos que compramos la misma propiedad de alquiler de 100.000 dólares que hemos mencionado anteriormente, pero en lugar de pagar en efectivo, pedimos una hipoteca.
- El anticipo necesario para la hipoteca fue del 20% del precio de compra, es decir, 20.000 $ (100.000 $ de precio de venta x 20%).
- Los gastos de cierre fueron más elevados, lo que es típico de una hipoteca, con un total de 2.500 $ por adelantado.
- Usted pagó 9.000 dólares por la remodelación.
- El total de sus gastos de bolsillo fue de 31.500 dólares (20.000 + 2.500 + 9.000 dólares).
También hay gastos continuos con una hipoteca:
- Supongamos que has pedido un préstamo a 30 años con un tipo de interés fijo del 4%. Sobre los 80.000 dólares prestados, el pago mensual de capital e intereses sería de 381 dólares.93.
- Añadiremos los mismos 200 dólares mensuales para cubrir el agua, los impuestos y el seguro, con lo que el pago mensual total será de 581 dólares.93.
- Los ingresos por alquiler de 1.000 dólares al mes suman un total de 12.000 dólares en el año.
- El flujo de caja mensual es de 418 dólares.07 (1.000 dólares de alquiler – 581 dólares.93 pago de la hipoteca).
Un año después:
- Ganó 12.000 dólares en ingresos totales por alquiler durante el año a 1.000 dólares al mes.
- Su rendimiento anual fue de 5.016 dólares.84 ($418.07 x 12 meses).
Para calcular el ROI de la propiedad's:
- Divida el rendimiento anual entre sus gastos originales de bolsillo (el pago inicial de 20.000 dólares, los gastos de cierre de 2.500 dólares y la remodelación de 9.000 dólares) para determinar el ROI.
- ROI = $5,016.84 ÷ $31,500 = 0.159.
- Su ROI es del 15.9%.
Patrimonio de la vivienda
Algunos inversores añaden el patrimonio de la vivienda a la ecuación. El capital es el valor de mercado de la propiedad menos el importe total del préstamo pendiente. Tenga en cuenta que el capital inmobiliario no es dinero en efectivo. Tendría que vender la propiedad para acceder a ella.
Para calcular el importe del capital de su vivienda, revise el plan de amortización de su hipoteca para saber qué parte de los pagos de la misma se destinó a pagar el principal del préstamo. De esta forma se acumula el patrimonio de su vivienda.
El importe de los fondos propios puede sumarse a la rentabilidad anual. En nuestro ejemplo, el plan de amortización del préstamo mostraba que un total de 1.408.84 del capital se pagó durante los primeros 12 meses.
- El nuevo rendimiento anual, incluida la parte del capital, es de 6.425 $.68 ($5,016.84 ingresos anuales + 1.408 dólares.84 de capital).
- ROI = $6,425.68 ÷ $31,500 = 0.20.
- Su ROI es del 20%.
La importancia del retorno de la inversión en el sector inmobiliario
Conocer el ROI de cualquier inversión te permite ser un inversor más informado. Antes de comprar, calcula tus costes y gastos, así como tus ingresos por alquiler. Esto te da la oportunidad de compararla con otras propiedades similares.
Una vez que lo haya reducido, podrá determinar cuánto ganará. Si en algún momento se da cuenta de que los costes y los gastos superarán el rendimiento de la inversión, tendrá que decidir si quiere aguantar y esperar que vuelva a obtener beneficios, o vender para no perder nada.
Otras consideraciones
Por supuesto, puede haber gastos adicionales derivados de la posesión de una propiedad en alquiler, como reparaciones o costes de mantenimiento, que habría que incluir en los cálculos, lo que en última instancia afectaría al ROI.
Además, asumimos que la propiedad fue alquilada durante los 12 meses. En muchos casos, se producen desocupaciones, especialmente entre inquilinos, y debe tener en cuenta la falta de ingresos de esos meses en sus cálculos.
Los inversores inmobiliarios pueden diversificar sus carteras manteniendo su ROI a través de inversiones agrupadas como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT).
El resultado final
El retorno de la inversión en una propiedad de alquiler es diferente al de otras inversiones: Puede variar mucho, dependiendo de si la propiedad se financia mediante una hipoteca o se paga en efectivo. Como regla general, cuanto menos efectivo se pague por adelantado como anticipo de la propiedad, mayor será el saldo del préstamo hipotecario, pero mayor será su ROI.
Por el contrario, cuanto más efectivo se pague por adelantado y menos se pida prestado, menor será el rendimiento de la inversión, ya que el coste inicial será mayor. En otras palabras, la financiación te permite aumentar tu ROI a corto plazo, ya que tus costes iniciales son menores.
Es importante utilizar un enfoque coherente a la hora de medir el ROI de varias propiedades. Por ejemplo, si incluye el patrimonio de la vivienda al evaluar una propiedad, debe incluir el patrimonio de las demás propiedades al calcular el rendimiento de su cartera inmobiliaria. Esto puede proporcionar la visión más precisa de su cartera de inversiones.
Fuentes del artículo
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