Invertir en inmuebles se ha convertido en una forma popular de diversificar su cartera de inversiones. Por todas partes nos recuerdan constantemente las ventajas de comprar propiedades, desde los numerosos infomerciales sobre seminarios inmobiliarios, o los programas de hogar que pregonan el increíble valor de gestionar o voltear propiedades de alquiler.
Pero no es tan fácil. Después de todo, comprar una propiedad de alquiler no es como invertir en acciones: no puedes poner un poco aquí y allá y convertirte en propietario. Se necesita capital para realizar la compra. Y el proceso puede ser a menudo largo y prolongado. Por no hablar de todos los riesgos que conlleva, especialmente si no investigas bien. Pero, ¿hay alguna forma de entrar en el mercado aumentando el patrimonio neto? Intente utilizar el apalancamiento en su beneficio. De este modo, puedes dar poco o ningún dinero de entrada y utilizar la deuda para obtener un rendimiento.
Siga leyendo para saber más sobre cómo puede utilizar el apalancamiento para aumentar su patrimonio inmobiliario, así como algunos de los riesgos que conlleva.
Puntos clave
- El apalancamiento utiliza el capital prestado o la deuda para aumentar el rendimiento potencial de una inversión.
- En el sector inmobiliario, la forma más habitual de apalancar su inversión es con su propio dinero o mediante una hipoteca.
- El apalancamiento es ventajoso cuando el valor de los inmuebles sube, pero también puede acarrear pérdidas si el valor baja.
- Evite los riesgos del apalancamiento tomando decisiones de inversión acertadas y teniendo en cuenta los pagos de la hipoteca, las viviendas vacías y una economía difícil.
Qué es el apalancamiento?
El apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o de capital prestado -en otras palabras, deuda- para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Se utiliza comúnmente tanto en Wall Street como en Main Street cuando se habla del mercado inmobiliario. El apalancamiento es una técnica utilizada tanto por las personas como por las empresas para ampliar el potencial de beneficios, al tiempo que se amplían los riesgos si las cosas no funcionan.
Aunque es posible obtener un buen rendimiento -como cuando suben los precios de los inmuebles-, el uso del apalancamiento puede ser un arma de doble filo. Eso también puede acarrear pérdidas si la inversión se mueve en la dirección contraria. En el caso de los precios de los inmuebles, las pérdidas se producen cuando los precios bajan.
Formas de acceder al apalancamiento
La forma más fácil de acceder al apalancamiento es utilizar su propio dinero. En el caso de una hipoteca, con un pago inicial estándar del 20% se obtiene el 100% de la casa en la que se quiere vivir. Algunos programas de financiación te permiten dar incluso menos dinero de entrada.
Si adquiere la propiedad como inversión, puede estar en una posición en la que sus socios aporten parte -o incluso todo- el dinero. Del mismo modo, algunos vendedores pueden estar dispuestos a financiar parte del precio de compra del inmueble que desean vender. Con este tipo de acuerdo, se puede comprar una propiedad con poco dinero de entrada y, en algunos casos, sin dinero de entrada.
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Apalancamiento: Aumentar su patrimonio inmobiliario
Ejemplo de apalancamiento
Considere el requisito común de compra de bienes raíces de un 20% de pago inicial. Son 100.000 dólares en una propiedad de 500.000 dólares. Al poner sólo el 20% del dinero de entrada y pedir prestado el resto, el comprador utiliza esencialmente un porcentaje relativamente pequeño de sus propios fondos para realizar la compra. La mayor parte, por tanto, la proporciona un prestamista. Por eso, los inversores inmobiliarios suelen referirse al 80% restante del precio de compra como el dinero de otras personas.
Supongamos que la propiedad se revaloriza a un ritmo del 5% anual. Esto significa que el patrimonio neto del prestatario crece hasta los 525.000 dólares en sólo 12 meses. Si se compara esta ganancia con la de una compra directa, sin préstamo, se pone de manifiesto el valor de la estrategia de apalancamiento. Por ejemplo, el mismo prestatario podría haber utilizado los 100.000 dólares para hacer una compra pagada de una propiedad de 100.000 dólares.
Suponiendo la misma tasa de revalorización del 5%, el valor neto del comprador por la compra de una propiedad de 100.000 dólares en efectivo aumentaría 5.000 dólares en el transcurso de 12 meses, frente a los 25.000 dólares de la propiedad más cara. La diferencia de 20.000 dólares demuestra el aumento potencial del valor neto que se consigue con el uso del apalancamiento. Imagínese ese aumento del 5% cada año durante 20 años. Con el tiempo, el uso del apalancamiento puede tener un impacto muy significativo y muy positivo en su patrimonio neto.
Los peligros del apalancamiento
Ahora las malas noticias. Todo esto suena muy bien, pero hay una desventaja. El apalancamiento puede jugar en su contra, tanto como puede jugar a su favor. Para mostrar cómo, volvamos a nuestro ejemplo anterior. Si utiliza un pago inicial de 100.000 dólares para comprar una casa de 500.000 dólares, y los precios de los inmuebles en su zona bajan consecutivamente durante varios años, el apalancamiento funciona a la inversa. Después del primer año, su propiedad de 500.000 dólares podría valer 475.000 dólares, si se deprecia un 5%. Si los precios siguen la misma trayectoria, pronto su propiedad podría valer 451.250 dólares, lo que supone una pérdida de capital de 48.750 dólares.
Al igual que el apalancamiento puede jugar a su favor, también puede jugar en su contra.
En ese mismo escenario de caída de precios del 5%, si esos 100.000 dólares se utilizaran para la compra de una vivienda de 100.000 dólares, el comprador sólo habría perdido 5.000 dólares el primer año en que los precios de la vivienda cayeron, mucho menos que esa vivienda más cara.
En los mercados inmobiliarios en los que los precios caen significativamente, los propietarios pueden acabar debiendo más dinero del que realmente vale la casa. Para los inversores, el descenso de los precios puede reducir o incluso eliminar los beneficios. Si los alquileres caen demasiado, el resultado puede ser una propiedad que no se pueda alquilar a un precio que cubra el coste de la hipoteca y otros gastos. Si está pensando en convertirse en propietario, hay muchos factores a tener en cuenta.
Contras del apalancamiento de muchas propiedades
Los problemas son aún mayores cuando se trata de varias unidades, ya que los inversores inmobiliarios comerciales suelen poner el mínimo dinero posible. El objetivo es apalancar su dinero tomando el control del 100% de los activos y poniendo sólo el 20% del valor. Considere los 500.000 dólares de nuestro ejemplo anterior. sólo digamos que se trata de un pequeño edificio de apartamentos. Como se compró con 100.000 dólares de entrada, si el valor del edificio disminuye un 30%, la propiedad sólo vale 350.000 dólares, pero el inversor debe seguir pagando los intereses y el principal del valor total del préstamo de 400.000 dólares.
Si la cantidad que recibe el inversor en concepto de alquiler también disminuye, el resultado podría ser el impago de la propiedad. Si el inversor utiliza el flujo de caja de esa propiedad para pagar la hipoteca de otras propiedades, la pérdida de ingresos podría producir un efecto dominó que puede acabar con toda una cartera en ejecución hipotecaria por un solo préstamo fallido en una propiedad.
Cómo evitar los riesgos del apalancamiento
Ahora que ha conocido los fundamentos del apalancamiento en el sector inmobiliario, así como algunas de las dificultades, puede pensar que es imposible obtener una buena rentabilidad con esta técnica. No se preocupe, sólo es cuestión de usar el sentido común. Al igual que cualquier inversión, los bienes inmuebles conllevan riesgos. Aunque puede utilizar el apalancamiento a su favor, hay algunas cosas clave que debe evitar para obtener una mayor ventaja en el mercado.
En primer lugar, no asuma lo que va a suceder antes de que ocurra. No siempre se puede utilizar el rendimiento pasado como indicador de lo que ocurrirá en el futuro, especialmente en el mercado inmobiliario. Si ve que el valor de la vivienda ha subido en una zona concreta entre un 5% y un 10% durante un determinado periodo de tiempo, eso no significa que vaya a seguir por el mismo camino.
A continuación, haga un presupuesto acorde y sepa en qué se está metiendo. Si da un pago inicial más bajo, el importe de su préstamo será mayor. Eso significa que tendrá que hacer un pago mayor de la hipoteca. Es posible que tenga que tener en cuenta el descenso de las tasas de desocupación, el endurecimiento de la economía o los malos inquilinos, todo lo cual recaerá sobre usted. En última instancia, sigues siendo responsable del pago de la hipoteca, así que tienes que asegurarte de que puedes mantenerte a flote en cualquier situación.
El resultado final
Las imágenes de este tipo de compras apalancadas recuerdan a esos anuncios nocturnos en los que los vendedores que hablan con fluidez sugieren que se pueden ganar millones de dólares comprando propiedades sin dinero de entrada. Aunque es posible, no recomendamos seguir este camino.
Afortunadamente, no es necesario. Existen formas menos exóticas de utilizar el apalancamiento, que le permiten comprar un inmueble con una cantidad relativamente pequeña de entrada, incluso sin dinero. De hecho, aunque no lo consideren un apalancamiento, la mayoría de las personas lo hacen si contratan una hipoteca cuando compran una vivienda. Devuelven el préstamo en un periodo de años o décadas, mientras disfrutan del uso de la propiedad. La moraleja es que el apalancamiento es una herramienta común que funciona bien cuando se utiliza con prudencia.
Fuentes del artículo
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