Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, explota o financia propiedades que producen ingresos. Por ley, el 90% de los beneficios de un REIT deben distribuirse como dividendos a los accionistas. A continuación, echamos un vistazo a los REIT, sus características y cómo evaluar un REIT.
Puntos clave
- Los REITs están obligados a pagar al menos el 90% de los ingresos como dividendos a los accionistas.
- Los ratios de valor contable son inútiles para los REITs, en su lugar, cálculos como el valor neto de los activos son mejores métricas.
- Los análisis descendentes y ascendentes deben utilizarse para los REIT, donde los factores descendentes incluyen el crecimiento de la población y el empleo, mientras que los aspectos ascendentes incluyen los ingresos por alquiler y los fondos de las operaciones.
¿Qué se considera un REIT??
La mayoría de los REIT alquilan espacios y cobran alquileres, y luego distribuyen esos ingresos en forma de dividendos a los accionistas. Los REITs hipotecarios (también llamados mREITs) no son propietarios de bienes inmuebles, sino que los financian. Estos REITs obtienen ingresos de los intereses de sus inversiones, que incluyen hipotecas, valores respaldados por hipotecas y otros activos relacionados.
Para ser considerada una REIT, una empresa debe cumplir con ciertas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). En concreto, una empresa debe cumplir los siguientes requisitos para ser considerada un REIT:
- Invierten al menos el 75% del total de sus activos en bienes inmuebles, efectivo o U.S. Tesoros
- Obtener al menos el 75% de los ingresos brutos de los alquileres, los intereses de las hipotecas que financian los bienes inmuebles o las ventas de bienes inmuebles
- Pagan un mínimo del 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas cada año
- Ser una entidad que'está sujeta a impuestos como una corporación
- Estar gestionado por un consejo de administración o patronato
- Tener al menos 100 accionistas después de su primer año de existencia
- No tener más del 50% de sus acciones en manos de cinco o menos personas
Al tener el estatus de REIT, una empresa evita el impuesto de sociedades. Una sociedad regular obtiene beneficios y paga impuestos sobre la totalidad de los mismos, luego decide cómo repartir sus beneficios después de impuestos entre dividendos y reinversión. Un REIT simplemente distribuye todos o casi todos sus beneficios y consigue saltarse la fiscalidad.
Tipos de REIT
Existen varios tipos de REIT. Los REITs de renta variable tienden a especializarse en la propiedad de determinados tipos de edificios, como apartamentos, centros comerciales regionales, edificios de oficinas o instalaciones de alojamiento/resort. Algunos están diversificados y otros desafían la clasificación; por ejemplo, un REIT que sólo invierte en campos de golf.
El otro tipo principal de REIT es el REIT hipotecario. Estos REITs conceden préstamos garantizados por bienes inmuebles, pero generalmente no son propietarios ni explotan bienes inmuebles. Los REIT hipotecarios requieren un análisis especial. Son empresas financieras que utilizan varios instrumentos de cobertura para gestionar su exposición a los tipos de interés.
Mientras que un puñado de REITs híbridos realizan tanto operaciones inmobiliarias como transacciones de préstamos hipotecarios, la mayoría de los REITs son del tipo de capital -los REITs que se centran en el negocio de „activos duros” de las operaciones inmobiliarias. Cuando se lee sobre REITs, normalmente se lee sobre REITs de renta variable. Por ello, centraremos nuestro análisis en los REIT de renta variable.
Cómo analizar los REIT
Los REITs son acciones que pagan dividendos y que se centran en el sector inmobiliario. Si busca ingresos, los consideraría junto con los fondos de bonos de alto rendimiento y las acciones que pagan dividendos. Como acciones que pagan dividendos, los REIT se analizan de forma muy similar a otras acciones. Pero hay algunas grandes diferencias debido al tratamiento contable de la propiedad.
Las métricas tradicionales, como el beneficio por acción (BPA) y el PER, no son formas fiables de evaluar los REIT. FFO y AFFO son mejores métricas.
Vamos a ilustrarlo con un ejemplo simplificado. Supongamos que un REIT compra un edificio por 1 millón de dólares. Las normas contables exigen que nuestro REIT cargue la depreciación contra el activo. Supongamos que repartimos la depreciación en 20 años en línea recta. Cada año deducimos 50.000 dólares en gastos de depreciación (50.000 dólares al año x 20 años = 1 millón de dólares).
Veamos el balance y la cuenta de resultados simplificados anteriores. En el año 10, nuestro balance lleva el valor del edificio a 500.000 dólares (i.e. el valor contable), que es el coste original de 1 millón de dólares menos 500.000 dólares de depreciación acumulada (10 años x 50.000 dólares al año). Nuestra cuenta de resultados deduce 190.000 dólares de gastos de 200.000 dólares de ingresos, pero 50.000 dólares de los gastos son un cargo por depreciación.
FFO
Sin embargo, nuestro REIT no gasta realmente este dinero en el año 10: la depreciación es un cargo no monetario. Por lo tanto, añadimos el cargo por depreciación a los ingresos netos para obtener los fondos de las operaciones (FFO). La idea es que la depreciación reduce injustamente nuestros ingresos netos porque nuestro edificio probablemente no perdió la mitad de su valor en los últimos 10 años. El FFO corrige esta presunta distorsión al excluir el cargo por depreciación. El FFO también incluye otros ajustes.
AFFO
Debemos tener en cuenta que el FFO se acerca más al flujo de caja que el beneficio neto, pero no captura el flujo de caja. Principalmente, observe que en el ejemplo anterior no hemos contado el millón de dólares gastado para adquirir el edificio (el gasto de capital). Un análisis más preciso incorporaría los gastos de capital. Contando los gastos de capital se obtiene una cifra conocida como FFO ajustado (AFFO).
Valor de los activos netos
Nuestro hipotético balance puede ayudarnos a entender la otra métrica habitual de los REIT, el valor neto de los activos (NAV). En el año 10, el valor contable de nuestro edificio era de sólo 500.000 dólares porque la mitad del coste original estaba amortizado. Por lo tanto, el valor contable y los ratios relacionados, como la relación precio/valor contable -a menudo dudosa en relación con el análisis general de la renta variable- son prácticamente inútiles para los REIT. El NAV intenta sustituir el valor contable de una propiedad por una mejor estimación del valor de mercado.
El cálculo del valor liquidativo requiere una valoración algo subjetiva de las participaciones del REIT. En el ejemplo anterior, vemos que el edificio genera 100.000 dólares de ingresos de explotación (200.000 dólares de ingresos menos 100.000 dólares de gastos de explotación). Un método sería capitalizar los ingresos de explotación sobre la base de una tasa de mercado. Si pensamos que la tasa de capitalización actual del mercado para este tipo de edificio es del 8%, nuestra estimación del valor del edificio se convierte en 1$.25 millones de dólares (100.000 dólares de ingresos de explotación / 8% de tasa de capitalización = 1.250.000 dólares).
Esta estimación del valor de mercado sustituye al valor contable del edificio. Entonces deduciríamos la deuda hipotecaria (no mostrada) para obtener el valor neto de los activos. Los activos menos la deuda equivalen a los fondos propios, y el „neto” del valor liquidativo significa neto de deuda. El último paso es dividir el valor liquidativo entre las acciones ordinarias para obtener el valor liquidativo por acción, que es una estimación del valor intrínseco. En teoría, el precio de las acciones cotizadas no debería alejarse demasiado del valor liquidativo por acción.
Top-Down vs. Análisis ascendente
A la hora de elegir valores, a veces se habla de un análisis descendente frente a uno ascendente. El top-down comienza con una perspectiva económica y apuesta por temas o sectores (por ejemplo, un envejecimiento demográfico puede favorecer a las compañías farmacéuticas). El Bottom-up se centra en los fundamentos de empresas específicas. Los valores REIT requieren claramente un análisis tanto descendente como ascendente.
Desde una perspectiva descendente, los REITs pueden verse afectados por cualquier cosa que afecte a la oferta y la demanda de propiedades. El crecimiento de la población y del empleo tiende a ser favorable para todos los tipos de REIT. Los tipos de interés son, en resumen, una bolsa de mezcla.
Una subida de los tipos de interés suele significar una mejora de la economía, lo que es bueno para los REIT, ya que la gente gasta y las empresas alquilan más espacio. El aumento de los tipos de interés tiende a ser bueno para los REIT de apartamentos, ya que la gente prefiere seguir alquilando, en lugar de comprar nuevas viviendas. Por otra parte, los REITs a menudo pueden aprovechar los tipos de interés más bajos, reduciendo sus gastos de intereses y aumentando así su rentabilidad.
Dado que los REIT compran bienes inmuebles, es posible que los niveles de deuda sean más elevados que los de otros tipos de empresas. Asegúrese de comparar el nivel de endeudamiento de un REIT con las medias del sector o los ratios de endeudamiento de los competidores.
También son importantes las condiciones del mercado de capitales, es decir, la demanda institucional de acciones de los REIT. A corto plazo, esta demanda puede superar los fundamentos. Por ejemplo, las acciones de los REIT se comportaron bastante bien en 2001 y en la primera mitad de 2002, a pesar de unos fundamentos poco brillantes, porque el dinero estaba fluyendo hacia toda la clase de activos.
A nivel individual del REIT, se desea ver fuertes perspectivas de crecimiento de los ingresos, como los ingresos por alquileres, los ingresos por servicios relacionados y el FFO. Quiere ver si el REIT tiene una estrategia única para mejorar la ocupación y aumentar sus rentas.
Economías de escala
Los REITs suelen buscar el crecimiento a través de adquisiciones y, además, pretenden realizar economías de escala asimilando propiedades gestionadas de forma ineficiente. Las economías de escala se obtendrían mediante una reducción de los gastos de explotación como porcentaje de los ingresos. Pero las adquisiciones son un arma de doble filo. Si un REIT no puede mejorar las tasas de ocupación y/o aumentar los alquileres, puede verse obligado a realizar adquisiciones poco meditadas para impulsar el crecimiento.
Dado que la deuda hipotecaria desempeña un papel importante en el valor de las acciones, merece la pena examinar el balance. Algunos recomiendan observar el apalancamiento, como la relación entre la deuda y el capital. Pero en la práctica, es difícil saber cuándo el apalancamiento es excesivo. Es más importante sopesar la proporción de deuda de tipo fijo frente a la de tipo variable. En el actual entorno de bajos tipos de interés, un REIT que sólo utilice deuda a tipo variable se verá perjudicado si los tipos de interés suben.
Impuestos de los REIT
La mayoría de los dividendos de los REITs no son lo que el IRS considera dividendos cualificados, por lo que generalmente se gravan a un tipo más alto. Dependiendo de su nivel impositivo, los dividendos cualificados se gravan al 0%, al 15% o al 20%. Sin embargo, en el caso de los REIT, la mayoría de los dividendos se gravan como ingresos ordinarios, hasta el 37% en 2021.
En general, los dividendos de los REITs tributan como ingresos ordinarios. Por ello, se recomienda mantener los REITs en una cuenta con ventajas fiscales, como una IRA o un 401(k).
Sin embargo, puede haber algunas buenas noticias en este sentido. Dado que los REITs son negocios de paso, cualquier dividendo que no cuente como dividendo cualificado puede ser elegible para la deducción del 20% de los ingresos empresariales cualificados (QBI). Por ejemplo, si tiene 1.000 dólares en dividendos ordinarios de un REIT, es posible que deba pagar impuestos sólo por 800 dólares de esa cantidad.
El resultado final
Los REITs son empresas inmobiliarias que deben pagar elevados dividendos para poder disfrutar de las ventajas fiscales del estatus de REIT. Unos ingresos estables que pueden superar los rendimientos del Tesoro se combinan con la volatilidad de los precios para ofrecer un potencial de rentabilidad total que rivaliza con las acciones de pequeña capitalización. El análisis de un REIT requiere que los inversores comprendan las distorsiones contables causadas por la depreciación y presten una cuidadosa atención a las influencias macroeconómicas.
Fuentes de artículos
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