Los tipos de interés tienen un profundo efecto en el valor de los bienes inmuebles que producen ingresos, al igual que en cualquier otro vehículo de inversión. Esto es especialmente cierto en el caso de los tipos de los intercambios interbancarios y las letras del Tesoro (T-Bills). Debido a que su influencia en la capacidad de una persona para adquirir propiedades residenciales (al aumentar o disminuir el coste del capital hipotecario) es tan profunda, muchas personas asumen incorrectamente que el único factor decisivo en la valoración de los inmuebles es el tipo de interés hipotecario actual.
Pero los tipos hipotecarios son sólo uno de los factores relacionados con los intereses que influyen en el valor de los inmuebles. Dado que los tipos de interés también afectan a los flujos de capital, a la oferta y la demanda de capital, y a las tasas de rendimiento de la inversión exigidas por los inversores, los tipos de interés influyen en los precios de los inmuebles de diversas maneras.
Puntos clave
- Los tipos de interés pueden impulsar los precios de los inmuebles de diversas maneras.
- Al igual que el análisis del flujo de caja descontado que se realiza en las inversiones en acciones y bonos, el enfoque de los ingresos tiene en cuenta el flujo de caja neto.
- Los tipos de interés pueden afectar al coste de la financiación y a los tipos de interés de las hipotecas; los cambios en los flujos de capital también pueden repercutir directamente en la dinámica de la oferta y la demanda de una vivienda.
- El impacto más evidente de los tipos de interés en los valores inmobiliarios se produce en la derivación de los tipos de descuento o capitalización, ya que son iguales al tipo libre de riesgo más una prima de riesgo.
Fundamentos de la valoración
Los valores inmobiliarios suelen estar influidos por la oferta y la demanda de propiedades, así como por el coste de reposición de nuevas propiedades. Pero la valoración es mucho más que eso, sobre todo si se tiene en cuenta cómo influyen los tipos de interés, los flujos de capital y los tipos de financiación en el valor de los inmuebles. Para entender esta dinámica, es importante tener una comprensión básica del enfoque de ingresos, la técnica de valoración más común para los inversores. El enfoque basado en los ingresos -proporcionado por los tasadores de propiedades comerciales y por los suscriptores de inversiones respaldadas por bienes inmuebles- es muy similar al análisis del flujo de caja descontado que se realiza en las inversiones en acciones y bonos.
La valoración comienza con la previsión de los ingresos de la propiedad, que adopta la forma de pagos de arrendamiento previstos o, en el caso de los hoteles, la ocupación prevista multiplicada por el coste medio por habitación. Una vez contabilizados todos los costes del inmueble, el analista obtiene los ingresos netos de explotación (NOI) o el flujo de caja que queda después de todos los gastos de explotación.
Al restar del NOI los costes de capital asociados, el capital de inversión para mantener o reparar la propiedad y otros gastos no específicos del inmueble, obtenemos el flujo de caja neto (NCF). Dado que los inmuebles no suelen retener efectivo ni tienen una política de dividendos declarada, el NCF es igual al efectivo disponible para los inversores -al igual que el efectivo de los dividendos- que se utiliza para valorar las inversiones de renta variable o de renta fija. El valor de la propiedad se determina capitalizando los dividendos o descontando el flujo de caja (incluido cualquier valor residual) para un periodo de inversión determinado.
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Cómo afectan los tipos de interés a los valores inmobiliarios
Flujos de capital
Los tipos de interés pueden afectar significativamente al coste de la financiación y a los tipos hipotecarios, lo que afecta a los costes del inmueble y, por tanto, a su valor. Sin embargo, la oferta y la demanda de capital y las inversiones que compiten entre sí son las que más influyen en las tasas de rendimiento exigidas (RRR) y en el valor de las inversiones. Dado que la Junta de la Reserva Federal ha dejado de centrarse en la política monetaria y se ha centrado más en la gestión de los tipos de interés como forma de estimular la economía o evitar la inflación, su política ha tenido un efecto directo en el valor de todas las inversiones.
Cuando los tipos de cambio interbancarios disminuyen, el coste de los fondos se reduce y los fondos fluyen hacia el sistema. Por el contrario, cuando los tipos suben, la disponibilidad de fondos disminuye. En cuanto a los bienes inmuebles, los cambios en los tipos de interés de los préstamos interbancarios añaden o reducen la cantidad de capital disponible para la inversión. La cantidad de capital y el coste del mismo afectan tanto a la demanda como a la oferta, es decir, al dinero disponible para la compra y la promoción inmobiliaria. Por ejemplo, cuando la disponibilidad de capital es escasa, los proveedores de capital tienden a prestar menos como porcentaje del valor intrínseco, o no tan arriba en la pila de capital. Esto significa que los préstamos se conceden con una relación préstamo-valor (LTV) más baja, lo que reduce los flujos de caja apalancados y el valor de las propiedades.
Estos cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de una propiedad. El coste del capital y la disponibilidad de capital afectan a la oferta al proporcionar capital adicional para la promoción inmobiliaria y también influyen en la población de compradores potenciales que buscan ofertas. Estos dos factores actúan conjuntamente para determinar el valor de los inmuebles.
El coste del capital y la disponibilidad de capital afectan a la oferta al proporcionar capital adicional para la promoción inmobiliaria.
Tipos de descuento
La repercusión más evidente de los tipos de interés en el valor de los inmuebles se aprecia en la derivación de los tipos de descuento o de capitalización. La tasa de capitalización puede considerarse como la tasa de dividendos requerida por un inversor, mientras que la tasa de descuento equivale a los requisitos de rentabilidad total de un inversor. K suele denotar RRR (tasa de rendimiento requerida), mientras que la tasa de capitalización es igual a (K-g), donde g es el crecimiento esperado de los ingresos o el aumento de la apreciación del capital.
Cada uno de estos tipos está influido por los tipos de interés vigentes, ya que son iguales al tipo sin riesgo más una prima de riesgo. Para la mayoría de los inversores, el tipo libre de riesgo es el tipo de U.S. Tesoros. Garantizados por el crédito del gobierno federal, se consideran libres de riesgo porque la probabilidad de impago es muy baja. Dado que las inversiones de mayor riesgo deben obtener una rentabilidad proporcionalmente mayor para compensar el riesgo adicional soportado, al determinar los tipos de descuento y las tasas de capitalización, los inversores añaden una prima de riesgo al tipo libre de riesgo para determinar la rentabilidad ajustada al riesgo necesaria en cada inversión considerada.
Dado que el tipo de descuento (K) es igual al tipo libre de riesgo más una prima de riesgo, el tipo de capitalización es igual al tipo libre de riesgo más una prima de riesgo, menos el crecimiento previsto (g) de los ingresos. Aunque las primas de riesgo varían como resultado de la oferta y la demanda y de otros factores de riesgo en el mercado, los tipos de descuento variarán debido a los cambios en los tipos de interés que los componen. Cuando los rendimientos exigidos a las inversiones competidoras o sustitutivas aumentan, el valor de los bienes inmuebles disminuye; a la inversa, cuando los tipos de interés bajan, los precios de los bienes inmuebles aumentan.
El resultado final
Es importante centrarse en los tipos hipotecarios porque influyen directamente en los precios de los inmuebles. Si usted es un posible propietario de una vivienda o un inversor inmobiliario, una forma fácil de investigar los tipos de interés actuales es utilizar una calculadora hipotecaria.
Dicho esto, es importante señalar que la evolución de los tipos de interés afecta a numerosos aspectos del sector inmobiliario. Más allá del precio de su nueva vivienda, los tipos de interés también afectan a la disponibilidad de capital y a la demanda de inversión. Estos flujos de capital influyen en la oferta y la demanda de inmuebles y, en consecuencia, afectan a los precios de los mismos.
Además, los tipos de interés también afectan a la rentabilidad de las inversiones sustitutivas y los precios cambian para mantenerse en línea con el riesgo inherente a las inversiones inmobiliarias. Estos cambios en las tasas de rendimiento requeridas para los bienes inmuebles también varían durante los períodos de desestabilización en los mercados de crédito. A medida que los inversores prevén una mayor variabilidad en los tipos futuros o un aumento del riesgo, las primas de riesgo se amplían, ejerciendo una mayor presión a la baja sobre los precios de los inmuebles.
Fuentes del artículo
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