Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato inmobiliario sea vinculante. La contingencia pasa a formar parte de un contrato de compraventa vinculante cuando ambas partes, el comprador y el vendedor, aceptan las condiciones y firman el contrato. En consecuencia, es importante entender en qué se está metiendo si se incluye una cláusula de contingencia en su contrato inmobiliario.
Veamos las cláusulas de contingencia más utilizadas en los contratos de compraventa de viviendas y cómo pueden beneficiar tanto a los compradores como a los vendedores.
Puntos clave
- Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato inmobiliario sea vinculante.
- Una cláusula de contingencia también otorga a las partes el derecho a rescindir el contrato en determinadas circunstancias que se negocian entre el comprador y el vendedor.
- Una contingencia de tasación protege al comprador y se utiliza para garantizar que la propiedad se valore en una cantidad mínima determinada.
- Una contingencia de financiación (o una „contingencia de hipoteca”) da tiempo al comprador para obtener financiación para la compra de la propiedad.
- Una inspección o una contingencia de diligencia debida otorga al comprador el derecho a que se inspeccione la vivienda en un plazo determinado.
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Cláusulas de contingencia en los contratos de compra de vivienda
Cómo funcionan las transacciones inmobiliarias
Pero primero, un rápido repaso a cómo funcionan las transacciones inmobiliarias. Una transacción inmobiliaria suele comenzar con una propuesta: Un comprador presenta una oferta de compra al vendedor, que puede aceptarla o rechazarla. A menudo, el vendedor rechaza la oferta, y las negociaciones van de un lado a otro hasta que ambas partes llegan a un acuerdo. Si alguna de las partes no está de acuerdo con las condiciones, la oferta queda anulada y el comprador y el vendedor siguen su camino sin más obligaciones.
Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo con las condiciones de la oferta, el comprador realiza un depósito de garantía, una suma que se paga como prueba de buena fe, normalmente el 1% o el 2% del precio de venta. Los fondos son retenidos por una empresa de custodia mientras se inicia el proceso de cierre.
Contingencias inmobiliarias
A veces se adjunta una cláusula de contingencia a una oferta de compra de bienes inmuebles y se incluye en el contrato inmobiliario. Esencialmente, una cláusula de contingencia da a las partes el derecho de retirarse del contrato bajo ciertas circunstancias que deben ser negociadas entre el comprador y el vendedor.
Las contingencias pueden incluir detalles como el plazo (por ejemplo, „el comprador tiene 14 días para inspeccionar la propiedad”) y términos específicos (como, „el comprador tiene 21 días para conseguir un préstamo convencional a 30 años por el 80% del precio de compra a un tipo de interés no superior al 4.5%”). Cualquier cláusula de contingencia debe estar claramente redactada y bien resumida para que todas las partes entiendan los términos.
Las cláusulas de contingencia se pueden redactar para casi cualquier necesidad o preocupación. Pero en todos los casos, si no se cumplen las condiciones de la cláusula de contingencia, el contrato queda anulado y una de las partes (casi siempre el comprador) puede echarse atrás sin consecuencias legales. Por el contrario, si se cumplen las condiciones, el contrato es legalmente exigible, y una de las partes incumpliría el contrato si decidiera echarse atrás.
Las consecuencias de incumplir el contrato varían, desde la pérdida de las arras hasta las demandas judiciales. Por ejemplo, si un comprador se echa atrás y el vendedor no puede encontrar otro comprador, el vendedor puede demandar un cumplimiento específico, obligando al comprador a comprar la casa.
En algunos estados, los profesionales inmobiliarios están autorizados a preparar los contratos y cualquier modificación, incluidas las cláusulas de contingencia. En otros estados, sin embargo, estos documentos deben ser redactados por abogados autorizados.
Contingencia de la tasación
Una cláusula de contingencia de tasación protege al comprador y ayuda a garantizar que la propiedad se valore en una cantidad mínima especificada. Si la propiedad no se valora por al menos el importe especificado, el contrato puede rescindirse y, en muchos casos, se devuelve al comprador el dinero de garantía.
Una contingencia de tasación puede incluir condiciones que permitan al comprador seguir adelante con la compra aunque la tasación esté por debajo del importe especificado, normalmente en un determinado número de días después de que el comprador reciba la notificación del valor de la tasación. El vendedor puede tener la oportunidad de rebajar el precio hasta el importe de la tasación.
La contingencia especifica una fecha de liberación en o antes de la cual el comprador debe notificar al vendedor cualquier problema con la tasación. De lo contrario, la contingencia se considerará satisfecha y el comprador no podrá echarse atrás en la transacción.
Contingencia de financiación
Una contingencia de financiación (también llamada „contingencia de hipoteca”) da al comprador tiempo para solicitar y obtener financiación para la compra de la propiedad. Esto proporciona una importante protección para el comprador, que puede rescindir el contrato y reclamar sus arras en caso de que no pueda conseguir financiación de un banco, un agente hipotecario u otro tipo de préstamo.
Una contingencia financiera indicará un número determinado de días que se le da al comprador para obtener financiación. El comprador tiene hasta esa fecha para rescindir el contrato (o solicitar una prórroga que debe ser acordada por escrito por el vendedor). En caso contrario, el comprador renuncia automáticamente a la contingencia y se compromete a comprar la propiedad, incluso si no hay un préstamo garantizado.
Contingencia en la venta de una vivienda
Aunque en la mayoría de los casos es más fácil vender una vivienda antes de comprar otra, el calendario y la financiación no siempre funcionan así. Una contingencia de venta de vivienda da al comprador un tiempo determinado para vender y liquidar su vivienda actual con el fin de financiar la nueva. Este tipo de contingencia protege a los compradores, ya que si la vivienda no se vende por al menos el precio de venta, el comprador puede rescindir el contrato sin consecuencias legales.
Las contingencias de venta de la casa pueden ser difíciles para el vendedor, que puede verse obligado a rechazar otra oferta mientras espera el resultado de la contingencia. El vendedor se reserva el derecho de cancelar el contrato si la casa del comprador no se vende en el número de días especificado.
Contingencia de inspección
Una contingencia de inspección (también llamada „contingencia de diligencia debida”) da al comprador el derecho a que se inspeccione la vivienda en un plazo determinado, por ejemplo de cinco a siete días. Protege al comprador, que puede cancelar el contrato o negociar las reparaciones basándose en los resultados de un inspector profesional de viviendas.
Un inspector examina el interior y el exterior de la propiedad, incluyendo el estado de los elementos eléctricos, de acabado, de fontanería, estructurales y de ventilación. El inspector entrega al comprador un informe en el que se detallan los problemas descubiertos durante la inspección. Dependiendo de los términos exactos de la contingencia de inspección, el comprador puede:
- Si se aprueba el informe, la operación sigue adelante
- Desaprobar el informe, echarse atrás en la operación y recuperar el dinero en garantía
- Solicite tiempo para otras inspecciones si algo necesita una segunda mirada
- Solicitar reparaciones o una concesión (si el vendedor está de acuerdo, el trato sigue adelante; si el vendedor se niega, el comprador puede retirarse del trato y se le devuelve el dinero de garantía)
A veces se incluye una contingencia de costo de reparación además de la contingencia de inspección. Esto especifica una cantidad máxima de dinero para las reparaciones necesarias. Si la inspección de la vivienda indica que las reparaciones costarán más de esa cantidad, el comprador puede optar por rescindir el contrato. En muchos casos, la contingencia de coste de reparación se basa en un porcentaje determinado del precio de venta, como el 1% o el 2%.
Cláusula de salida
La cláusula de salida es una contingencia añadida por los vendedores para proporcionar una medida de protección contra una contingencia de venta de la casa. Aunque el vendedor acepte una contingencia de venta de la casa, puede añadir una cláusula de salida que establezca que el vendedor puede seguir comercializando la propiedad.
Si otro comprador cualificado se presenta, el vendedor le da al comprador actual un tiempo determinado (por ejemplo, 72 horas) para eliminar la contingencia de venta de la casa y mantener el contrato vivo. De lo contrario, el vendedor puede rescindir el contrato y vender al nuevo comprador.
¿Cuáles son algunos ejemplos de contingencias en el sector inmobiliario??
Una contingencia financiera es habitual en las transacciones inmobiliarias. Lo más probable es que los compradores quieran incluir esta contingencia si piensan pagar la propiedad con una hipoteca o un préstamo. Les permite rescindir el acuerdo sin penalización alguna si la financiación no llega a buen puerto.
También es típica la contingencia de tasación. Si la propiedad no está valorada por un tasador independiente por el precio del contrato o más, el comprador tiene derecho a cancelar el contrato si lo desea.
Por último, está la contingencia de la inspección. Permite que un profesional contratado por el comprador examine e informe sobre el estado del inmueble. Si se plantean problemas y el comprador y el vendedor no se ponen de acuerdo o se comprometen a resolverlos, la operación puede cancelarse.
¿Cuánto tiempo dura el periodo de contingencia de una casa??
La duración de un periodo de contingencia varía según el tipo de contingencia. El período de contingencia de la hipoteca o de la financiación suele durar entre 30 y 60 días. Un periodo de contingencia de inspección puede durar tan sólo 10 días.
Cuál es la diferencia entre contingente y pendiente?
Contingente” y „pendiente” son términos que suelen aparecer en los anuncios inmobiliarios y que indican la fase actual de la transacción. Contingente significa que el vendedor ha aceptado una oferta y la propiedad está bajo contrato, pero algunas de las condiciones del comprador, o contingencias, deben cumplirse antes de que la venta sea definitiva. Pendiente significa cualquiera de las dos cosas:
Por lo tanto, el estado de pendiente es más avanzado que el de contingente en el proceso de la transacción: es un paso más cercano a la venta/cierre final.
El resultado final
Un contrato inmobiliario es un acuerdo jurídicamente vinculante que define las funciones y obligaciones de cada parte en una transacción inmobiliaria. Las contingencias son cláusulas que se adjuntan y forman parte del contrato. Es importante leer y comprender el contrato, prestando atención a todas las fechas y plazos especificados. Dado que el tiempo es esencial, un día (y un plazo incumplido) puede tener un efecto negativo -y costoso- en su transacción inmobiliaria.
Fuentes del artículo
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