El sueño americano de comprar una casa ha sufrido bastantes cambios en los últimos 50 años, ampliándose a las segundas viviendas, o a las de vacaciones. Pero estas cabañas en la orilla del lago, las cabañas en las montañas y las cabañas en la playa suelen estar vacías el 90% del año mientras sus propietarios hacen cuentas para las próximas vacaciones, y pagan la factura de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad.
Existe, por supuesto, una alternativa a dejar que su casa de vacaciones acumule polvo cuando usted no pueda estar allí: Alquilarla a otras personas que quieran disfrutar de un tiempo fuera del trabajo. Aunque el alquiler puede ser lucrativo, deberá tener en cuenta las implicaciones fiscales.
Puntos clave
- Hacienda considera que una segunda vivienda es una propiedad de inversión si pasas menos de dos semanas en ella e intentas alquilarla el resto del tiempo.
- Las pérdidas por alquileres sólo pueden cancelarse contra los ingresos de otros alquileres, una sociedad privada que usted no opera, o una corporación S.
- El tiempo que haya sido propietario de una casa de vacaciones afecta a los impuestos sobre las plusvalías que se pagan.
- Si posee una segunda vivienda con el fin de alquilarla y tiene un AGI inferior a 150.000 dólares, empiece a gestionarla activamente.
Cómo costear una segunda vivienda
Comprar y mantener una residencia secundaria es una decisión financiera enorme. Una segunda vivienda tiene todos los costes de su primera vivienda y a menudo más, pero sin las fáciles deducciones del IRS.
Si está pensando en comprar una segunda vivienda, uno de los primeros pasos es decidir si va a financiar la compra con una hipoteca o si va a pagar en efectivo. Para ayudarte a decidir, utiliza una calculadora de hipotecas para investigar los tipos de interés de los prestamistas de la zona donde se encuentra tu propiedad vacacional. A continuación, una vez que hayas reunido las estimaciones del coste total de los pagos mensuales de la hipoteca, revisa tus finanzas para ver si tiene más sentido pedir una hipoteca o pagar en efectivo.
Si está decidido a adquirir una casa de vacaciones pero no tiene el capital para una compra totalmente en efectivo, tenga en cuenta que el IRS ha cerrado la laguna jurídica en la que podría utilizar una segunda hipoteca para comprar una propiedad de inversión independiente mientras sigue deduciendo sus pagos como intereses hipotecarios personales. Si tiene la intención de pedir un préstamo para una segunda vivienda, tendrá que contratar otra hipoteca que permita deducir los intereses.
7.4 millones
El número de viviendas en la U.S., equivalente al 5.El 6% del total de las viviendas, que cumplen los requisitos para la deducción fiscal de la segunda vivienda, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y la Oficina del Censo.
El IRS sobre las inversiones en casas de vacaciones
Si es propietario de una vivienda y la alquila durante menos de 15 días, no tiene que declarar los ingresos. Sin embargo, Hacienda considera que una segunda vivienda es una inversión inmobiliaria si se pasa menos de dos semanas en ella y se intenta alquilar el resto del tiempo. Es importante recordar que la demanda de su cabaña en el bosque puede darse sólo en las horas punta, el mismo período en el que probablemente querría utilizar la propiedad usted mismo.
Las segundas residencias parecen ser un punto gris para Hacienda. Todas las pérdidas por alquiler son „pérdidas pasivas” o „pérdidas por afición”.” Sólo se pueden deducir contra los ingresos de otras actividades pasivas como otros alquileres, una sociedad privada que no ayudes a operar, o una corporación S. Las pérdidas pasivas que no puede utilizar se arrastran hasta que venda la casa de vacaciones. Cuando vendas la propiedad, puedes utilizar las pérdidas pasadas para compensar cualquier ganancia. Si después de la venta tiene pérdidas pasivas adicionales, puede reclamarlas contra los ingresos regulares.
A partir de las últimas orientaciones del IRS para el ejercicio fiscal 2020, puede deducir hasta 25.000 dólares al año, si:
- Sus ingresos brutos ajustados son inferiores a 100.000 dólares
- Participas activamente en la gestión de la propiedad
Esta exención fiscal desaparece a partir de los 150.000 dólares de renta bruta ajustada (RBD), aunque la mayoría de las personas que pueden permitirse comprar una segunda vivienda tendrán un RBD muy superior a estas cifras. Si su AGI está entre 100.000 y 150.000 dólares, puede acogerse a la mitad de la deducción. La participación activa es el mayor reto. Puede utilizar la deducción anual si usted o su cónyuge desean convertirse en profesionales inmobiliarios cualificados y gestionar activamente la propiedad contabilizando las pérdidas pasivas.
Sin embargo, le advertimos que Hacienda no creerá que usted tiene un trabajo a tiempo completo y se pluriemplea como administrador de fincas. Necesitarás un diario detallado de por qué, cuándo, dónde y qué haces como administrador de fincas para poder demostrar tu caso y obtener la deducción.
A la mayoría de los propietarios de segundas viviendas les convendría clasificarlas como propiedad de uso mixto a efectos fiscales y alquilarlas sólo durante las 14 noches libres de impuestos en un año determinado.
Vender una casa de vacaciones
Las propiedades en zonas vacacionales populares suelen tener una revalorización superior a la media, por lo que en algún momento puede querer sacar dinero y vender. El tiempo que haya sido propietario de una casa de vacaciones afecta al impuesto sobre las ganancias de capital. Si vende antes de que pase un año, estará sujeto a la tasa de ganancias de capital a corto plazo. Si vende después de un año, el impuesto federal se calculará según el tipo de las plusvalías a largo plazo.
Sin embargo, puedes hacer un poco de trampa si estás dispuesto a reubicarte por completo. Si vende su residencia principal con la deducción libre de impuestos de 250.000 dólares por persona y se muda a la casa de vacaciones y la declara como su nueva residencia principal, podrá utilizar de nuevo la exención de 250.000 dólares (500.000 dólares para parejas), siempre que viva en la antigua casa de vacaciones durante dos años.
Desgraciadamente, esta estrategia sólo suele ser práctica para los autónomos o los jubilados. También hay otras restricciones en el uso de la exclusión de las ganancias de capital para las casas de vacaciones que se han convertido en residencias principales.
Casi el 54% de los estadounidenses tiene algún tipo de seguro de vida, según las últimas cifras de 2020.
Si decide que quiere convertirse en propietario de una segunda vivienda, y tiene un AGI inferior a 150.000 dólares, su mejor opción puede ser participar activamente en la gestión de su propia propiedad.
Consejos para el propietario de una segunda vivienda
Si es propietario de una segunda vivienda con el propósito de alquilarla, y tiene un AGI inferior a 150.000 dólares, entonces entre en ella y empiece a gestionarla activamente. Esto significa que no podrá utilizar un agente para encontrar inquilinos. Usted se encargará personalmente de las reparaciones, pero le permitirá amortizar las pérdidas pasivas.
Si la gestión activa no le atrae o su AGI es demasiado alto, pase más tiempo en la cabaña y conviértala en una propiedad de uso mixto en lugar de una propiedad de inversión. Esto significa que los impuestos cambian con el cambio de designación, principalmente que no se pueden utilizar las pérdidas pasivas. Pero podrá reclamar un porcentaje de los intereses hipotecarios y de los impuestos sobre la propiedad como deducciones en su impuesto sobre la renta.
Fuentes del artículo
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