Renta variable frente a. Inversión inmobiliaria en deuda: Una visión general
El crowdfunding inmobiliario ha despegado desde la aprobación de la Ley Jumpstart Our Business Startups en 2012, y se espera que el mercado se expanda aún más. En octubre de 2015, la SEC emitió su decisión final sobre las disposiciones del Título III de la Ley JOBS, permitiendo a los inversores no acreditados participar en operaciones inmobiliarias de crowdfunding junto a los inversores acreditados.
Invertir en inmuebles a través de una plataforma de crowdfunding tiene ciertas ventajas sobre los REITs o la propiedad directa de los inmuebles. Una de esas ventajas es la posibilidad de elegir entre inversiones de deuda o de capital. Antes de dar el salto al crowdfunding inmobiliario, es útil entender en qué se diferencian y cuáles son los riesgos. (Para más información sobre los fundamentos del crowdfunding inmobiliario, véase: Bienes inmuebles y crowdfunding: Un nuevo camino para los inversores.)
Puntos clave
- El crowdfunding inmobiliario es una alternativa cada vez más popular a los REITs y ETFs inmobiliarios para añadir propiedades a la cartera de uno.
- La inversión inmobiliaria de capital obtiene un rendimiento a través de los ingresos por alquileres pagados por los inquilinos o las ganancias de capital por la venta de la propiedad.
- La inversión inmobiliaria de deuda implica la emisión de préstamos o la inversión en hipotecas (o valores respaldados por hipotecas).
Conceptos básicos de la inversión en acciones
La mayoría de las operaciones de crowdfunding inmobiliario implican inversiones de capital. En este escenario, el inversor es accionista de una propiedad concreta, y su participación es proporcional a la cantidad que ha invertido. Los rendimientos se obtienen en forma de una parte de los ingresos por alquiler que genera la propiedad, menos las comisiones de servicio pagadas a la plataforma de crowdfunding. Los inversores también pueden recibir una parte del valor de revalorización si la propiedad se vende.
Ventajas:
- No hay límite de rentabilidad: Las inversiones de capital ofrecen un horizonte más amplio en términos de potencial de ganancias. Es posible obtener una rentabilidad anualizada que oscila entre el 18% y el 25%. Sin embargo, al no haber límite, el cielo es realmente el límite desde la perspectiva del inversor.
- Ventajas fiscales: Una de las ventajas de poseer una propiedad de inversión es poder deducir ciertos gastos asociados a su propiedad, como la depreciación y el coste de las reparaciones. En el caso del crowdfunding de capital, las operaciones se estructuran normalmente a través de una sociedad de responsabilidad limitada, que se trata como una entidad de flujo continuo a efectos fiscales. Esto significa que los inversores pueden aprovechar los beneficios de la deducción por depreciación sin tener que poseer la propiedad directamente.
- Menores comisiones: Las inversiones en capital tienen el potencial de ser más baratas en lo que respecta a las comisiones. En lugar de pagar cuotas iniciales y cuotas de servicio mensuales, los inversores pueden pagar una única cuota anual para mantener su posición en la propiedad. La comisión se calcula como un porcentaje del importe total invertido y suele oscilar entre el 1% y el 2%.
Contras
- Más riesgo: El crowdfunding de capital puede poner más dinero en los bolsillos de los inversores, pero supone una mayor apuesta. Los inversores son los segundos en la fila cuando se trata de recibir un reembolso de su inversión, y si la propiedad no cumple con sus expectativas de rendimiento, eso puede traducirse fácilmente en una pérdida.
- Un periodo de retención más largo: Los inversores de capital tienen un plazo mucho más largo que los inversores de deuda. Los plazos de retención pueden extenderse hasta cinco o incluso diez años, lo que es una consideración importante si se desea mantener un alto grado de liquidez en la cartera.
Cómo funcionan las inversiones en deuda
Al invertir en instrumentos de deuda inmobiliaria, el inversor actúa como prestamista del propietario o del patrocinador de la operación. El préstamo está garantizado por la propia propiedad y los inversores reciben una tasa de rendimiento fija que está determinada por el tipo de interés del préstamo y la cantidad que han invertido. En una operación de deuda, el inversor se encuentra en la parte inferior de la pila de capital, lo que significa que tiene prioridad a la hora de reclamar un pago de la propiedad. (Para más información, consulte el tutorial: Cómo ganar dinero en el sector inmobiliario.)
Pros:
- Tiempo de retención más corto: Las inversiones en deuda suelen estar asociadas a proyectos de desarrollo. Por ello, suelen tener un periodo de tenencia más corto en comparación con las inversiones en acciones. Dependiendo de la naturaleza de la operación, el tiempo de retención puede durar entre seis y 24 meses. Esto es una ventaja para los inversores que no se sienten cómodos inmovilizando activos a largo plazo.
- Menor riesgo: Debido a la forma en que se estructuran las operaciones, los inversores asumen menos riesgos con las inversiones en deuda. El préstamo está garantizado por la propiedad, que actúa como una póliza de seguro contra el reembolso del préstamo. En caso de que el propietario o el patrocinador incumpla, los inversores tienen la posibilidad de recuperar la pérdida de su inversión mediante una acción de ejecución hipotecaria.
- Ingresos constantes: Las inversiones en deuda son más predecibles en cuanto a la cantidad y la frecuencia de los pagos de los rendimientos. Aunque cada operación es diferente, no es raro que los inversores obtengan rendimientos que oscilan entre el 8% y el 12% anual. Estos rendimientos se suelen pagar de forma mensual o trimestral.
- Rendimientos limitados: Las inversiones en deuda entrañan menos riesgo, pero uno de los principales inconvenientes es el hecho de que los rendimientos están limitados por el tipo de interés del préstamo. Los inversores deben tener claro si están dispuestos a sacrificar el potencial de obtener mayores rendimientos a cambio de una apuesta más segura.
- Mayores comisiones: Aunque la mayoría de las plataformas de crowdfunding inmobiliario no cobran nada a los inversores por crear una cuenta e investigar las inversiones de deuda, suele haber algún tipo de comisión por participar en una operación. La plataforma de crowdfunding suele quedarse con un porcentaje antes de que se paguen los intereses, lo que puede restarle rentabilidad. También puede haber una comisión de apertura del préstamo por separado que se traslada a los inversores. (Para más información sobre las plataformas de crowdfunding inmobiliario, lea: Las 5 mejores empresas de crowdfunding inmobiliario.)
Contras:
- Menor rentabilidad potencial: A menor riesgo, menor rendimiento esperado.
- Exposición al riesgo de prepago: los hipotecados a veces pagan sus préstamos antes de tiempo, ya sea con la venta de la casa o mediante una refinanciación. Hacerlo puede interrumpir los flujos de caja asociados a su inversión en deuda y disminuir la duración de su cartera de préstamos.
El resultado final
El crowdfunding es una opción atractiva para los inversores que quieren invertir en acuerdos inmobiliarios privados de una manera rentable. La inversión mínima en muchas plataformas oscila entre 5.000 y 10.000 dólares, un precio relativamente bajo para acceder a esta clase de activos. Tanto las inversiones de capital como las de deuda tienen su lado bueno y su lado malo, que los inversores inteligentes deben sopesar cuidadosamente. Entender lo que puede ganar frente a lo que arriesga puede ayudarle a decidir si uno o ambos tipos de inversión son adecuados para su cartera.
Fuentes de los artículos
Nuestro equipo exige a los escritores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. n artículo de fondo, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otros editores de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.