Ser propietario de un inmueble en Canadá puede ser rentable si entiende las leyes fiscales canadienses que se aplican a las inversiones inmobiliarias.
No existe ningún requisito de residencia o ciudadanía para comprar y poseer una propiedad en Canadá. Puede ocupar una residencia canadiense de forma temporal, pero deberá cumplir los requisitos de inmigración si desea prolongar su estancia o convertirse en residente permanente. Los no residentes también pueden ser propietarios de viviendas de alquiler en Canadá, pero deben presentar declaraciones de impuestos anuales a la Agencia Tributaria de Canadá (CRA).
Lo más importante
- Para los inversores inmobiliarios, buscar en Canadá puede diversificar la cartera de propiedades y generar una fuente alternativa de ingresos por alquiler.
- U.S. Los residentes pueden poseer una propiedad en Canadá sin convertirse en residentes de este país, pero deben declarar los ingresos o el producto de una venta a las autoridades fiscales de ambos países.
- Los bancos canadienses ofrecen hipotecas y préstamos sobre el capital de la vivienda con condiciones de financiación similares a las de los Estados Unidos.S.
Impuestos sobre la propiedad
Cuando se compra una propiedad, se paga un impuesto provincial de transferencia que varía de una provincia a otra, pero puede rondar el 1% sobre los primeros 200.000 dólares y el 2% sobre el resto. Se aplican algunas exenciones si se trata de la primera compra de una propiedad en Canadá.
Los municipios también cobran impuestos anuales sobre la propiedad, basados en el valor de la propiedad, que refleja el valor de mercado. Los impuestos escolares y de otro tipo están incluidos en este impuesto municipal. Por lo general, es fácil obtener información sobre el impuesto municipal vigente sobre una propiedad concreta.
Las compras de viviendas nuevas están sujetas al impuesto federal sobre bienes y servicios (GST), pero se puede obtener una rebaja parcial para las viviendas nuevas o renovadas por el constructor si se piensa vivir en ellas. El GST no se aplica a las viviendas de reventa.
Impuestos sobre la propiedad en alquiler
La Ley del Impuesto sobre la Renta de Canadá exige que se remita cada año el 25% de los ingresos brutos por alquiler de la propiedad. Sin embargo, los no residentes pueden optar por pagar el 25% de los ingresos netos del alquiler (después de los gastos) rellenando un formulario NR6. Si la propiedad en alquiler incurre en pérdidas netas, puede reclamar los impuestos pagados anteriormente. Sus ingresos se tratarán de forma diferente dependiendo de si es copropietario o socio y de si se consideran ingresos por alquiler o por negocio.
Puede deducir dos tipos de gastos incurridos para obtener ingresos por alquiler: los gastos corrientes de funcionamiento y los gastos de capital. Este último proporciona un beneficio a más largo plazo. El coste del mobiliario o el equipamiento de una propiedad en alquiler no puede deducirse de los ingresos por alquiler de ese año. Sin embargo, el coste puede deducirse a lo largo de un periodo de años, ya que estos elementos se deprecian. La deducción se denomina desgravación por gastos de capital (CCA).
Los impuestos sobre la propiedad y los intereses de la hipoteca, el préstamo bancario o la línea de crédito son deducibles en Canadá si la propiedad es una inversión.
Vender una propiedad canadiense
Cuando un no residente vende una propiedad canadiense, el gobierno canadiense se queda con el 50% de cualquier venta en concepto de retención fiscal.
Los residentes estadounidenses también deben declarar la plusvalía al Servicio de Impuestos Internos (IRS). Sin embargo, si la ganancia ha sido gravada en Canadá, puede reclamarse como crédito fiscal extranjero. Cuando un no residente vende una propiedad canadiense, el vendedor debe proporcionar al comprador un certificado de liquidación elaborado por la CRA. Sin este certificado, el comprador puede quedarse con una parte del precio de compra, ya que podría ser responsable personalmente ante la CRA de los impuestos no pagados por el no residente.
Si es residente en Canadá y la propiedad canadiense es su residencia principal, no se le gravan las ganancias de capital cuando vende la propiedad. Puede designar cualquier residencia como principal siempre que la „habite habitualmente”. La designación puede aplicarse a las viviendas de temporada, como una casa de campo o una casa móvil. En el caso de una unidad familiar, sólo se permite una residencia principal al año. Este requisito tiene importantes implicaciones. Por ejemplo, si posee más de una propiedad, debe decidir cuál designar como residencia principal en función de las plusvalías de ese año.
Si es residente, pero el inmueble no fue su residencia principal durante todos los años que lo poseyó, debe prorratear la plusvalía de los años en los que no designó el inmueble como residencia principal. Un cambio de uso, de alquiler a residencia principal, podría dar lugar a una „enajenación considerada”, lo que daría lugar a ganancias de capital imponibles. Sin embargo, puede optar por aplazar el reconocimiento de esta ganancia hasta que venda realmente la casa.
Al salir de Canadá, se produce una „enajenación presunta” de los bienes de capital. En otras palabras, si posee bienes canadienses que se han revalorizado, pagará impuestos sobre esas ganancias cuando abandone el país. Esta „enajenación presunta” también puede aplicarse cuando un propietario no residente fallece o cuando una propiedad se transfiere de un individuo a su empresa o a un familiar, aunque no se haya pagado dinero.
Préstamos sobre el capital de la vivienda
Puede obtener el capital de su propiedad residencial canadiense con una hipoteca inversa o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
Las hipotecas inversas no son para todo el mundo, pero permiten a los propietarios de viviendas de 55 años o más realizar pagos regulares de hasta el 55% del valor de tasación actual de la vivienda. No se requiere ningún reembolso y los ingresos están exentos de impuestos. Los fondos pueden invertirse; los gastos de intereses pueden deducirse (si los fondos se invierten en un activo que produzca ingresos), y el propietario puede vivir en la casa todo el tiempo que desee. El préstamo finaliza cuando el propietario fallece o vende la casa, momento en el que se liquida con el producto de la venta.
Una HELOC es una segunda hipoteca sobre su vivienda para garantizar un préstamo o una línea de crédito. Ofrece mayor flexibilidad de pago que una hipoteca convencional, ya que se puede cancelar cualquier cantidad del capital en cualquier momento, sin penalización. El tipo de interés de una línea de crédito suele ser más alto que el de las hipotecas, pero suele ser más bajo que el de la deuda no garantizada.
Inversiones inmobiliarias alternativas
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas que cotizan en bolsa y que invierten en una cartera de activos inmobiliarios. La mayoría de los REIT con sede en Canadá cotizan en la Bolsa de Valores de Toronto (S&P/TSX).
Como fideicomisos, deben distribuir la mayor parte de sus ingresos imponibles a los accionistas. En 2007, el gobierno federal de Canadá legisló que los fideicomisos de ingresos debían convertirse en sociedades ordinarias que pagaran impuestos antes del 1 de enero de 2011, pero muchos REIT se salvaron de esta legislación. Las nuevas normas de los fideicomisos exigen que un REIT mantenga el 95% de sus ingresos procedentes de fuentes de ingresos pasivos (alquileres de propiedades inmobiliarias, intereses, ganancias de capital de propiedades inmobiliarias, dividendos y cánones), y el 75% de sus ingresos de la parte de alquileres y ganancias de capital de la norma anterior. Si el REIT mantiene esta estructura, permanecerá bajo la anterior legislación fiscal de fideicomisos.
Lo esencial
En resumen, las leyes canadienses son bastante liberales cuando se trata de poseer bienes inmuebles. No es necesario ser ciudadano canadiense ni vivir en el país, y los impuestos sobre la propiedad y los gastos de intereses son deducibles. Sin embargo, para invertir de forma rentable, debe conocer las implicaciones fiscales de cada etapa de la inversión, desde la posesión del inmueble y su habitabilidad o alquiler hasta su eventual venta.
Fuentes del artículo
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