La deducción de los intereses hipotecarios (HMID) es una de las desgravaciones fiscales más apreciadas en Estados Unidos. Los agentes inmobiliarios, los propietarios de viviendas, los posibles propietarios de viviendas e incluso los contables de impuestos pregonan su valor. En realidad, el mito suele ser mejor que la realidad.
Puntos clave
- La deducción de los intereses hipotecarios (HMID) permite a los propietarios de viviendas detalladas deducir los intereses hipotecarios pagados por un valor máximo de 750.000 dólares del principal de su préstamo.
- La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA) aprobada en 2017 redujo el capital hipotecario máximo elegible para los intereses deducibles a 750.000 dólares (desde 1 millón) para los nuevos préstamos.
- La TCJA también casi duplicó las deducciones estándar, lo que hace innecesario que muchos contribuyentes detallen.
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Cálculo de la deducción fiscal por intereses hipotecarios
La mayoría de los propietarios de viviendas no obtienen nada
La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos (TCJA) aprobada en 2017 lo cambió todo. Redujo el principal hipotecario máximo elegible para el interés deducible a $ 750,000 (desde $ 1 millón) para los nuevos préstamos (lo que significa que los propietarios pueden deducir el interés pagado en hasta $ 750,000 en la deuda hipotecaria). Pero también casi duplicó las deducciones estándar, haciendo innecesario para muchos contribuyentes detallar.
Para el primer año después de la aplicación de la TCJA, se estima que 135.Se esperaba que 2 millones de contribuyentes optaran por la deducción estándar. En comparación, el 20.4 millones de contribuyentes iban a optar por la deducción estándar y, de ellos, 16.46 millones de personas se acogerán a la deducción por intereses hipotecarios.
La deducción de los intereses hipotecarios es quizás el aspecto más incomprendido de la propiedad de una vivienda. Ha adquirido un estatus casi mítico, hasta el punto de que a muchos posibles propietarios se les venden las ventajas antes de que examinen los cálculos para determinar si tienen derecho a ellas.
En el mito subyacen dos conceptos erróneos principales: La primera es que todos los propietarios de viviendas obtienen una rebaja de impuestos, y la segunda es que cada dólar pagado en intereses hipotecarios se traduce en una reducción dólar por dólar en la responsabilidad del impuesto sobre la renta.
La deducción de los intereses hipotecarios ahora
Concepto erróneo 1: Usted obtendrá una rebaja de impuestos
A pesar de la exageración, la inmensa mayoría de los propietarios de viviendas no reciben ninguna desgravación fiscal por la deducción de los intereses hipotecarios. Hay que tener en cuenta que, incluso para tener derecho a la deducción, los propietarios de viviendas deben detallar sus deducciones a la hora de determinar su responsabilidad en el impuesto sobre la renta. Detallar proporciona una oportunidad para contabilizar gastos específicos, incluyendo los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y los gastos médicos parciales. Como los intereses hipotecarios suelen ser el mayor de estos gastos que paga un contribuyente, su deducción suele citarse como un incentivo financiero para comprar una vivienda.
Los contribuyentes que no tengan deducciones que sumen más que las cantidades de la deducción estándar no tendrían que detallar y, por tanto, no obtendrían ningún beneficio fiscal por el pago de los intereses de sus hipotecas.
Una vez más, aunque es una idea atractiva en teoría, la realidad es que la aprobación de la TCJA significa que detallar las deducciones ya no tiene sentido para la mayoría de la gente. Para los contribuyentes solteros o casados que declaran por separado, la deducción estándar es de 12.550 dólares en 2021 (aumentando a 12.950 dólares en 2022). Para los jefes de familia, es de 18.800 dólares en 2021 (aumentando a 19.400 dólares en 2022). Para las parejas casadas que declaran conjuntamente, la deducción estándar es de 25.100 dólares en 2021 (aumentando a 25.900 dólares en 2022).
Concepto erróneo 2: Será una deducción considerable
Incluso para los propietarios que detallan sus impuestos y califican para la deducción de los intereses hipotecarios, la cantidad de la deducción es una mera fracción de la cantidad de intereses pagados por la hipoteca. Una vez más, se requiere un poco de cálculo de números para comprender plenamente la situación porque la deducción no es un crédito fiscal.
No se obtiene un descuento fiscal de un dólar por cada dólar gastado; se obtienen centavos por cada dólar. A diferencia de un crédito -que proporciona una reducción dólar por dólar en las cantidades reales de impuestos adeudados- la deducción de intereses hipotecarios reduce la cantidad de ingresos totales sujetos a impuestos en función del tramo impositivo del contribuyente.
En un ejemplo simplificado, un contribuyente que gaste 12.000 dólares en intereses hipotecarios y pague impuestos a un tipo impositivo individual del 24% podría excluir 12.000 dólares de la cuota del impuesto sobre la renta, lo que supondría un ahorro de 2.880 dólares. En efecto, el propietario de la vivienda pagó 12.000 dólares al banco en concepto de intereses para obtener menos de una cuarta parte de esa cantidad excluida de la tributación.
Gastar 12.000 dólares para reducir la cantidad de dinero que pagarás en impuestos en 2.880 dólares simplemente no tiene sentido. Peor aún, una evaluación honesta de los ahorros reales de la línea de fondo debe factorizar el valor de la deducción estándar. La siguiente tabla ofrece una comparación.
| Situación del contribuyente | Deducción estándar (2021) |
Valor de la deducción estándar en el tramo impositivo del 24% | Valor de Deducción hipotecaria sobre 12.000 dólares de intereses | Resultado final: Diferencia Entre la deducción estándar y la deducción hipotecaria |
| Soltero | $12,550 | $3,012 | $2,880 | 132 dólares a favor del estándar |
| Jefe de familia | $18,800 | $4,512 | $2,880 | 1.632 dólares a favor de la norma |
| Casado | $25,100 | $6,024 | $2,880 | 3.144 dólares a favor de la estándar |
Utilizando nuestro ejemplo de 12.000 dólares de intereses hipotecarios, una pareja casada en el tramo impositivo del 24% obtendría una deducción estándar de 25.100 dólares en 2021, lo que tiene un valor de 6.024 dólares en pagos de impuestos reducidos. Si la pareja detallara sus deducciones en el Anexo A, la deducción de la hipoteca ascendería a 2.880 dólares.
La pareja obtendría el valor de la reducción fiscal de la deducción estándar aunque no tenga una hipoteca. La diferencia entre ambas -la reducción de impuestos obtenida al pagar 12.000 dólares reales al banco en concepto de intereses hipotecarios- sería una pérdida de 3.144 dólares. Tomar la deducción estándar sería mucho más prudente que detallar sólo para recibir la deducción fiscal de los intereses hipotecarios.
Ni siquiera los contribuyentes de los tramos impositivos más altos se beneficiarían, a menos que tuvieran otras deducciones de gran valor para detallar. Un contribuyente que gaste 12.000 dólares en intereses hipotecarios y pague impuestos a un tipo impositivo individual del 35% sólo recibiría una deducción fiscal de 4.200 dólares. Esto es ligeramente inferior a lo que el contribuyente recibiría si se acogiera a la deducción estándar. El „beneficio” de la deducción por intereses hipotecarios se muestra en la siguiente tabla.
| Estado del contribuyente | Deducción estándar (2021) | Valor de la deducción estándar en el tramo impositivo del 35% | Valor de Deducción de la hipoteca por 12.000 dólares de intereses | Resultado final: Diferencia Entre la deducción estándar y la deducción hipotecaria |
| Soltero | $12,550 | $4,392.50 | $4,200 | $192.50 a favor de la deducción estándar |
| Jefe de familia | $18,800 | $6,580 | $4,200 | 2.380 dólares a favor de la deducción estándar |
| Casado | $25,100 | $8,785 | $4,200 | 4.585 dólares a favor de la deducción estándar |
Estructurada de esta manera, no es de extrañar que una deducción fiscal que supuestamente se ha puesto en marcha para fomentar la compra de viviendas tienda a ser utilizada principalmente por los hogares con mayores ingresos.
Además, existe una limitación en cuanto a la cantidad de intereses hipotecarios que se pueden deducir. Para 2021, el límite es el interés hipotecario pagado en los primeros 750.000 dólares de endeudamiento para una pareja casada o 375.000 dólares si es soltero o casado que presenta una declaración por separado. Existe un límite ligeramente superior para el endeudamiento contraído antes de Dic. 16 de 2017 (1.000.000 de dólares para los casados que presentan una declaración conjunta y 500.000 dólares si son solteros o casados que presentan una declaración por separado).
Una forma mejor
En lugar de gastar grandes cantidades de dinero en intereses a cambio de poco, sería mucho mejor pagar en efectivo por su nueva casa. Una compra en efectivo le ahorrará decenas de miles de dólares porque no pagará intereses.
Por supuesto, siempre está el argumento de que podrías ganar más dinero pagando los intereses e invirtiendo el resto de tu dinero en la bolsa. Parece una gran estrategia cuando el mercado está subiendo, pero los pronosticadores que dan ese consejo no aparecen por ningún lado cuando el mercado de valores cae un 40%, el valor de la vivienda cae un 40%, y sus consejos de inversión dejan a los propietarios debiendo más en sus hipotecas de lo que vale la vivienda.
Ninguna inversión garantiza un mayor rendimiento que la cantidad que se ahorraría si se evitara el pago de intereses, por lo que la elección conservadora está clara. Evite el pago de intereses si puede. Pague la casa rápidamente si no puede.
Son deducibles los intereses hipotecarios en 2021?
Sí, los intereses hipotecarios son deducibles en 2021 hasta un límite de préstamo de 750.000 dólares para las personas que declaren como solteras, casadas que presenten una declaración conjunta o como cabeza de familia. Si están casados pero declaran por separado, la cantidad es de 375.000 dólares cada uno.
Cuándo no es posible deducir los intereses hipotecarios?
Los intereses hipotecarios sólo son deducibles si la hipoteca está garantizada por la vivienda, no si se trata de un préstamo personal. Además, la hipoteca debe estar garantizada por su vivienda principal o secundaria. Cualquier otra vivienda, como una tercera o cuarta, no tendrá derecho a la deducción de los intereses hipotecarios.
Cuánto necesito de anticipo para una hipoteca?
Tradicionalmente, se exige un 20% de entrada para una hipoteca. Los futuros propietarios pueden dar una mayor entrada, lo que reduciría la cuota mensual de la hipoteca. También es posible poner menos del 20% de entrada, pero entonces el comprador de una vivienda puede tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
El resultado final
La deducción de la hipoteca de la vivienda puede ser beneficiosa si juega a su favor; sin embargo, muchos propietarios no reciben realmente el beneficio fiscal en función de su situación financiera. Antes de comprar una casa, analice qué es lo que más le conviene, quizá tenga más sentido poner más dinero en efectivo y evitar el mayor número de pagos de intereses que pueda.
Fuentes del artículo
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