Qué son los bonos de la Autoridad de la Vivienda?
Los bonos de la autoridad para la vivienda, o bonos para la vivienda, son emitidos por una agencia gubernamental estatal o local para ayudar a financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. En determinados programas, los ingresos de estos bonos también pueden utilizarse para ayudar a las personas con bajos ingresos a adquirir viviendas. Los intereses que obtienen los inversores de los bonos de las autoridades de la vivienda están exentos de impuestos federales, y también pueden estar exentos de los impuestos estatales y locales sobre la renta.
Como la mayoría de los bonos municipales, los bonos de las autoridades de la vivienda se han considerado históricamente como inversiones muy seguras. En este caso, los bonos están respaldados por el gobierno federal, que los considera un medio para fomentar la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos.
Puntos clave
- Los bonos de la autoridad para la vivienda, o bonos para la vivienda, son emitidos por una agencia gubernamental estatal o local para ayudar a financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles.
- Los gobiernos estatales y locales emiten bonos de vivienda para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Además de devolver el capital de los bonos, el estado o la localidad debe pagar los intereses del dinero que toma prestado.
- Al igual que la mayoría de los bonos municipales, los bonos de las autoridades de la vivienda se han considerado históricamente como inversiones muy seguras.
Comprensión de los bonos de las autoridades de la vivienda
Una autoridad municipal puede emitir deuda en forma de bonos para obtener capital para financiar proyectos. Los dos tipos de bonos municipales son los bonos de obligación general y los bonos de ingresos. El pago de los intereses y el reembolso del principal de un bono de obligación general (GO) se financian con las arcas del estado o del gobierno local.
Estos bonos están respaldados por la plena fe y el crédito del gobierno municipal, que puede tener la autoridad para aumentar los impuestos con el fin de cumplir con sus obligaciones de pago en el bono GO. Por otro lado, las obligaciones de pago de un bono de ingresos están respaldadas por el flujo de ingresos previsto del proyecto para el que se emitió el bono. Una forma de bono de ingresos es el bono de vivienda.
Los gobiernos estatales y locales emiten bonos de vivienda para financiar la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Además de devolver el capital del bono, el estado o la localidad debe pagar los intereses del dinero que toma prestado. Como bonos de actividad privada (PAB), los bonos para la vivienda pueden emitirse en nombre de promotores cualificados, con o sin ánimo de lucro, para financiar proyectos de viviendas multifamiliares y para personas mayores con bajos ingresos.
Asimismo, los ingresos de los bonos de vivienda también pueden emitirse para proporcionar financiación hipotecaria de bajo coste a familias o individuos de bajos ingresos para que puedan adquirir una vivienda. Las hipotecas concedidas a través de los bonos de vivienda están restringidas a los compradores de primera vivienda que no ganan más que la renta media de la zona. Además, el precio de una vivienda adquirida con una hipoteca de bonos de vivienda está limitado al 90% del precio medio de compra de la zona.
Consideraciones especiales
Los bonos para la vivienda suelen tener tipos de interés bajos y pueden emitirse como obligación a la vista de tipo fijo o variable (VRDO). Los pagos de capital e intereses a los tenedores de bonos se realizan a partir de los reembolsos hipotecarios pignorados y de los beneficios de las inversiones.
Los reembolsos de las hipotecas por parte de los prestatarios son recogidos por el fideicomisario del bono de vivienda, que invierte los fondos en inversiones a corto plazo hasta el momento previsto para pagar los intereses a los titulares de los bonos. En efecto, el pago de los bonos de vivienda está respaldado por el pago puntual y constante de los intereses y la devolución del principal de las hipotecas subyacentes por parte de los prestatarios.
Los bonos de vivienda son beneficiosos tanto para el Estado como para los inversores privados. Por un lado, el gobierno accede a una gran cantidad de financiación barata. Por otro lado, las ventajas fiscales que ofrecen los bonos de vivienda son muy atractivas para quienes se encuentran en los tramos impositivos más altos.
Para los inversores, los intereses pagados por los bonos de vivienda están exentos del impuesto sobre la renta federal y a veces estatal. Cuanto más alto es el tipo impositivo marginal, más valiosa es la exención fiscal de los bonos de vivienda. Aunque los inversores sujetos al impuesto mínimo alternativo (AMT) pueden estar sujetos a impuestos, la exención significa que los inversores en los tramos altos del impuesto federal se benefician de los bonos de ingresos y otros bonos municipales. Esta exención fiscal ayuda a compensar el bajo tipo de interés de los bonos.
Los créditos fiscales federales para la vivienda de bajos ingresos son otra fuente de capital que puede utilizarse en lugar o además de los bonos de vivienda para financiar proyectos de vivienda asequible. Los créditos son créditos no reembolsables del impuesto sobre la renta federal para parte de los intereses hipotecarios que los compradores de viviendas cualificados pagan cada año.
Al tratarse de una deuda pública, la venta de bonos de la administración de la vivienda requiere a veces la aprobación de los votantes locales. En 2018, por ejemplo, los votantes de California aprobaron una medida electoral para vender 4.000 millones de dólares en bonos de la autoridad de la vivienda para financiar programas para residentes de bajos ingresos, veteranos y trabajadores agrícolas.
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