Aspectos básicos de la fiscalidad de los REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITs) son una forma popular para los inversores de poseer bienes inmuebles que generan ingresos sin tener que comprar o gestionar la propiedad. A los inversores les gustan los REIT por sus generosos flujos de ingresos. Para ser un REIT, el fideicomiso debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. A su vez, los REITs no suelen pagar ningún impuesto de sociedades porque sus ganancias se han trasladado al pago de dividendos.

Aunque un flujo constante de pagos puede sonar tentador, los dividendos de los REITs tienen consecuencias fiscales únicas para los inversores. Estos pagos pueden constituir ingresos ordinarios, ganancias de capital o un retorno de capital, cada uno de los cuales recibe un tratamiento fiscal diferente. En este artículo explicamos cómo funcionan los REIT y qué deben saber los inversores sobre las posibles implicaciones fiscales.

Características básicas de los REIT

Un REIT es una empresa que posee, explota o financia bienes inmuebles que producen ingresos. Son similares a los fondos de inversión, ya que los REIT reúnen el capital de un gran número de inversores. Este dinero se utiliza para invertir en propiedades como edificios de oficinas, complejos de apartamentos, centros comerciales, polígonos industriales, hoteles y complejos turísticos, etc. Los REITs permiten invertir en bienes inmuebles sin las molestias que conlleva la propiedad, como lidiar con los arrendamientos y el mantenimiento de la propiedad. Cada unidad de un REIT representa la propiedad proporcional de las propiedades subyacentes.

Los REIT son vehículos de inversión muy populares en todo el mundo. En todo el mundo, los REIT están disponibles en 37 países y han superado los 1.000 dólares.7 billones en capitalización bursátil. En Estados Unidos, los REITs están obligados a pagar al menos el 90% de los ingresos imponibles a los partícipes. Esto hace que los REIT sean atractivos para los inversores que buscan rendimientos más altos que los que se pueden obtener en los mercados tradicionales de renta fija.

Tres tipos de REIT

Los REITs se dividen generalmente en tres categorías:

  • REITs de renta variable: Estos fideicomisos invierten en bienes inmuebles y obtienen ingresos de los alquileres, los dividendos y las ganancias de capital de las ventas de propiedades. La triple fuente de ingresos hace que este tipo de REIT sea popular.
  • REITs hipotecarios: Estos fideicomisos invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Como los REIT hipotecarios obtienen intereses de sus inversiones, son sensibles a las variaciones de los tipos de interés.
  • REITs híbridos: Estos REITs invierten tanto en bienes inmuebles como en hipotecas.

Fiscalidad a nivel de fideicomiso

Un REIT es una entidad que tributaría como una corporación si no fuera por su estatus especial de REIT. Para cumplir con la definición de un REIT, la mayor parte de sus activos e ingresos deben proceder de bienes inmuebles. Además, debe pagar el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Este requisito significa que los REIT no suelen pagar el impuesto de sociedades, aunque los beneficios retenidos se gravan a nivel corporativo. Un REIT debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes inmuebles y efectivo, y obtener al menos el 75% de los ingresos brutos de fuentes como el alquiler y los intereses hipotecarios.

Tributación a los partícipes

Los pagos de dividendos que reciben los inversores de los REITs pueden constituir ingresos ordinarios, ganancias de capital o un retorno del capital. Todo esto se desglosa en el 1099-DIV que los REITs envían a los accionistas cada año. En general, la mayor parte de los dividendos son ingresos derivados de la actividad inmobiliaria de la empresa y, por tanto, se consideran ingresos ordinarios para el inversor. Esta parte del dividendo tributa según el tipo impositivo marginal del inversor.

El REIT puede informarle de que parte del dividendo es una ganancia o pérdida de capital. Se produce cuando el REIT vende una propiedad que ha mantenido durante al menos un año. La ganancia o pérdida de capital también se transmite al inversor, con ganancias gravadas al 0%, 15% o 20%, dependiendo del nivel de ingresos del inversor para el año en que se recibe la ganancia.

Además, una parte del dividendo puede figurar como rendimiento de capital no imponible. Esto puede ocurrir cuando las distribuciones de efectivo del REIT superan los beneficios, por ejemplo, cuando la empresa asume grandes gastos de depreciación. Hay dos cosas que hay que tener en cuenta sobre la devolución del capital. Uno, esta parte del dividendo no está sujeta a impuestos en el año en que se paga al partícipe. dos, se gravan después. Una devolución de capital reduce la base de coste del partícipe. Este pago se grava como una ganancia o pérdida de capital a largo o corto plazo cuando el inversor vende sus participaciones. Si se devuelve suficiente capital al inversor y la base de coste se reduce a cero, cualquier otra distribución sin dividendos se grava como una ganancia de capital.

La parte del dividendo de los REIT que es atribuible a los ingresos puede recibir un tratamiento fiscal preferente adicional en virtud de la Ley de Recortes y Empleos Fiscales (TCJA). La ley otorga una nueva deducción del 20% para los ingresos de las empresas canalizadas, que incluye los dividendos calificados de los REIT. La deducción expira a finales de 2025.

Los no residentes en.S. Los no residentes deben tener en cuenta que sus ingresos de REIT podrían estar sujetos a una retención del 30%. Puede aplicarse un tipo reducido y una exención si existe un tratado fiscal entre los EE.UU. y la UE.S. y el país de residencia del titular del REIT.

Ejemplo de cálculo de impuestos del partícipe

Un inversor compra un REIT que cotiza actualmente a 20 dólares por unidad. El REIT genera 2 dólares por unidad a partir de las operaciones y distribuye el 90% (o 1.80) a los partícipes. De esto, 1.El 20 del dividendo procede de los beneficios. Los 0 dólares restantes.Los 60 euros provienen de la amortización y otros gastos y se consideran un rendimiento de capital no imponible.

El inversor pagaría impuestos sobre la renta ordinaria por los 1 $.20 en el año en que se recibió. Mientras tanto, la base de coste del inversor se reduce en 0 $.60 a 19 dólares.40 por acción. Como se ha indicado anteriormente, esta reducción de la base tributará como una ganancia o pérdida a largo o corto plazo cuando se vendan las participaciones.

El resultado final

Los REITs ofrecen ventajas fiscales únicas que pueden traducirse en un flujo constante de ingresos para los inversores y en rendimientos superiores a los que podrían obtener en los mercados de renta fija. Sin embargo, los inversores deben saber si estos pagos son en forma de ingresos, ganancias de capital o un retorno de capital, ya que cada uno es tratado de manera diferente en el momento de los impuestos. Además, los dividendos cualificados de los REITs pueden disfrutar de exenciones fiscales adicionales en virtud de la TCJA. Como la situación fiscal de cada persona' es diferente, los inversores deben consultar con su propio asesor financiero para entender cómo los dividendos del REIT afectarán a sus obligaciones fiscales.

Fuentes del artículo

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