Muchas comunidades residenciales tienen una estructura de asociación de propietarios (HOA) para ayudar a mantener un ambiente limpio y cohesionado en el barrio. Además, cuando se compra un condominio, una casa adosada o una vivienda unifamiliar dentro de una „urbanización planificada”, es posible que también se encuentre con la estructura de la Asociación de Propietarios (HOA).
Aunque la HOA a veces exime al propietario de algunas responsabilidades, también puede conllevar algunas obligaciones para el propietario. Antes de comprar una casa que le haga formar parte de una asociación de propietarios, esto es lo que debe saber, y las preguntas que debe hacer tanto a la asociación como a usted y a su familia.
Puntos clave
- Muchos condominios, cooperativas e incluso algunos vecindarios tienen asociaciones de propietarios (HOA) formadas por residentes miembros.
- Los miembros de la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) son elegidos entre los residentes y se encargan del mantenimiento de los terrenos, del seguro principal y de los servicios públicos de la comunidad, así como de las finanzas generales del complejo de edificios o de la comunidad.
- La mayoría de las HOA exigen a todos los propietarios de unidades el pago de una cuota mensual de mantenimiento y también pueden exigir cuotas especiales de una sola vez para cubrir grandes gastos de la comunidad.
- Los estatutos de la comunidad de propietarios determinarán qué responsabilidades corresponden a la comunidad y cuáles a los propietarios;.
Urbanizaciones planificadas
Para mudarse a una urbanización planificada, a menudo hay que unirse a la HOA de la comunidad y pagar sus cuotas para ayudar a cubrir el mantenimiento de las zonas comunes, las estructuras compartidas y los exteriores. La afiliación también le obliga a cumplir los pactos, condiciones y restricciones de la asociación (CC&R). Esas normas podrían frustrar su sueño de tener una puerta principal de color púrpura, por ejemplo, o de dejar su autocaravana en la entrada desde el CC&Las Rs suelen incluir estipulaciones sobre la apariencia de su casa y los vehículos que puede aparcar fuera de ella.
Estadísticamente hablando, los estadounidenses tienen una posibilidad entre cinco de vivir en una casa que forma parte de una HOA, según un análisis de datos realizado por el microeconomista aplicado Wyatt G. Clarke. Desde que se elaboró la estimación de Clarke (en 2017), las propiedades con HOAs han aumentado aún más.
¿Es la vida en una urbanización planificada una buena opción para usted?? Y, si es así, cuáles son las asociaciones de propietarios que más le convienen? Las respuestas a estas preguntas dependen no sólo de sus finanzas, sino también de su entusiasmo por los servicios compartidos, su tolerancia a las normas y reglamentos, y su comodidad con el autogobierno, ya que la mayoría de las asociaciones de propietarios son supervisadas por voluntarios que viven en la urbanización.
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9 consejos para manejar las asociaciones de propietarios
1. Las cuotas varían mucho
Un estudio de Trulia que utilizó los registros de la Encuesta de la Comunidad Americana, encontró que las cuotas mensuales de HOA promediaron 331 dólares al mes en 2015. Los promedios varían desde un mínimo de 218 dólares mensuales en Warren, Mich., a un máximo de 571 dólares en la ciudad de Nueva York. Trulia descubrió que las cuotas son generalmente más altas en los edificios más antiguos y en los complejos con más unidades en general.
El número y el tamaño de los servicios de la urbanización también afectan a las tarifas, según Nate Martínez, agente inmobiliario de Profesionales de RE/MAX en Glendale, Arizona. Por ejemplo, una urbanización que esté vigilada por una puerta y tenga una casa club y un campo de golf probablemente cobrará cuotas más altas que una que ofrezca una seguridad mínima y sólo una zona común modesta.
Las cuotas pueden variar incluso dentro de una misma urbanización, debido a las variaciones en los metros cuadrados, la ubicación y la orientación, todo lo cual puede afectar a la cantidad de mantenimiento que requerirá la propiedad.
La mayoría de los servicios de listas múltiples (MLS) incluyen las cuotas de la Asociación de Propietarios en la lista de propiedades. Eso debería asegurar el acceso a la información a través de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, y otros sitios de anuncios, según Martínez.
También debería averiguar con qué frecuencia se han incrementado las cuotas a lo largo del tiempo, y en qué medida. Si puede, obtenga un historial impreso de las cuotas de la comunidad de propietarios por año durante los últimos 10 años. Martínez dice que las cuotas de una HOA no suelen aumentar más que anualmente. Según la experiencia de Martínez, los aumentos de las cuotas de las asociaciones de propietarios se suelen planificar con tres o cinco años de antelación, utilizando estimaciones de los costes futuros de los servicios públicos, la mano de obra, el mantenimiento, etc.
Examine estas proyecciones si están disponibles. Dado que sólo son estimaciones, Martinez sugiere que se compruebe también la cantidad en la que se permite aumentar las cuotas cada año según los estatutos de la comunidad. En un complejo nuevo, esa investigación puede ayudar a determinar si las cuotas iniciales de la HOA se han subestimado de forma atractiva, incluso artificial, con el fin de atraer a los propietarios y son susceptibles de aumentar significativamente con el tiempo para cubrir la brecha entre los ingresos y los costes.
También puede ocurrir lo contrario, es decir, que las cuotas de la Asociación de Propietarios de una nueva urbanización se reduzcan ligeramente con el paso del tiempo, a medida que se vayan añadiendo más viviendas a la urbanización y haya más propietarios disponibles para compartir los costes fijos de la Asociación.
2. Lo que se obtiene también varía
Cuando compras una casa en una comunidad administrada, en realidad estás comprando un paquete de obligaciones legales y derechos además del espacio físico para vivir, dice John Manning, corredor gerente de RE/MAX on Market en Seattle. Los derechos, servicios y comodidades de los que es responsable la HOA pueden variar tanto como las cuotas que se cobran. „Una comunidad cerrada puede tener el mantenimiento de la puerta como único acuerdo entre los propietarios, o puede haber una Asociación de Propietarios con autoridad legal para gestionar mucho más”, dice.
Mire lo que se incluye (y lo que no se incluye) y que afectará a su economía doméstica. ¿Tendrá que pagar por la recogida de basura, por ejemplo?? ¿Están incluidos los servicios públicos?? Cuáles? ¿Qué hay del servicio de cable y/o internet??
Tenga en cuenta que pagará por las ventajas, como las instalaciones recreativas, tanto si las utiliza como si no. Averigüe los horarios de las instalaciones, como las piscinas y las pistas de tenis, para determinar si se adaptan a su horario. Si cree que va a querer compartir estas instalaciones con amigos o familiares, compruebe las normas y las cuotas correspondientes al uso por parte de los invitados.
Compare las cuotas -y sus inclusiones y exclusiones- con las de otras urbanizaciones de la zona, especialmente las que ya están en su lista de candidatos. „Si quiere conocer los rangos de las asociaciones de propietarios de su región, el mejor recurso es un agente inmobiliario profesional que conozca las asociaciones de propietarios”, dice el agente Manning.
3. Pueden aplicarse tasas adicionales
Una HOA puede adoptar uno de varios enfoques para la gestión financiera. Estas decisiones afectan especialmente a la forma en que se financian los gastos imprevistos y las inversiones de capital como la sustitución de un sistema de climatización.
Según John Manning, agente gerente de RE/MAX on Market en Seattle, „algunas asociaciones prefieren tener una gran reserva de efectivo para hacer frente a las obligaciones de mantenimiento, legales o de gestión que puedan surgir”. Otras tienen cuotas más bajas y dependen de evaluaciones especiales -fondos recaudados fuera de las cuotas de la comunidad- para las reparaciones y el mantenimiento.” Estos gravámenes son similares a los impuestos que a veces cobran las administraciones locales.
Así es como funciona la ruta de evaluación: Cuando surge un gasto importante, como la sustitución de un tejado o un ascensor, y las reservas de la comunidad carecen de fondos para pagarlo, la asociación puede cobrar a cada propietario una cuota especial. Estos gravámenes pueden ascender a miles de dólares.
Según Manning, el tamaño del fondo de reserva dependerá no sólo del enfoque de la comunidad de propietarios, sino también de la edad, el estado y los servicios del edificio. Las promociones suelen elaborar planes plurianuales de reparaciones e inversiones de capital, incluyendo sus costes anuales y el saldo previsto en el fondo de reserva en el momento en que se requieran los desembolsos.
Pide que te muestren esos documentos, prestando especial atención a la concordancia entre los gastos necesarios y el saldo del fondo de reserva. La ayuda de un profesional puede ser muy valiosa a la hora de revisar estas hojas de cálculo. Según Manning, su empresa „pide a los clientes que discutan los estados financieros con un contable experto en el análisis de las finanzas de las promociones”.”
La asociación de propietarios debería poder proporcionarle esa lista. Pregunte también si está previsto que se aplique alguna tasa especial en el futuro. Tenga en cuenta que las economías de escala pueden significar que las cuotas especiales para un determinado gasto de capital pueden ser menores en las HOAs que tienen muchos miembros y mayores en las HOAs más pequeñas, donde un gasto similar tendrá menos propietarios para financiarlo.
4. Las cuotas y la aprobación de la hipoteca
Cuando piense en comprar una propiedad en una urbanización planificada, naturalmente tendrá en cuenta el impacto de las cuotas de la comunidad de propietarios en sus finanzas generales. También lo harán los posibles prestamistas hipotecarios.
Al igual que ocurre con los impuestos sobre la propiedad (que, por cierto, no están incluidos en las cuotas de la comunidad de propietarios en la mayoría de las urbanizaciones), los bancos tendrán en cuenta las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios a la hora de decidir la cuantía de la hipoteca que podrá pagar. En consecuencia, es posible que tenga que enfrentarse a difíciles compensaciones a la hora de decidir entre las propiedades. Unas cuotas más altas de la HOA podrían dejarle con una cantidad menor aprobada para gastar en su casa en comparación con la elección de una propiedad alternativa con cuotas bajas o sin ellas.
Curiosamente, la presencia de cuotas no reduce necesariamente el valor de una propiedad; en todo caso, hay pruebas del efecto contrario. La investigación realizada por el microeconomista Clarke descubrió que, tras igualar el tamaño y la ubicación de la vivienda, las propiedades que formaban parte de una HOA se vendían por una media de un 4% más que las que no pertenecían a una asociación. La prima es más alta cuando la casa y la urbanización son nuevas y disminuye con la edad.
Su posible prestamista puede proporcionarle la cifra de la cuota hipotecaria, y usted debería tener ya las cifras de los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la comunidad de propietarios. Si acaba de empezar a buscar una vivienda -y aún no tiene relación con ninguna entidad crediticia-, utilice una calculadora hipotecaria en línea para estimar el pago probable de la hipoteca por el capital que busca y para introducir otra información relevante, como el pago inicial previsto.
De nuevo, cualquier prestamista con el que hable puede proporcionarle esto. Como alternativa, muchas calculadoras de hipotecas en línea, incluida la que enlazamos anteriormente, también permiten solicitar presupuestos a los prestamistas hipotecarios sobre los tipos y los importes máximos aprobados.
5. Los convenios cuentan
Dado que las normas y reglamentos de una comunidad de propietarios en particular pueden ser únicos, no confíe en información de segunda mano o en experiencias pasadas en otras urbanizaciones para saber cuáles son las normas y los convenios de una comunidad de propietarios. Y piense bien si podrá vivir con ellos.
Si no encuentra la CC&Rs en línea, en el sitio web de la HOA's, pida a su agente inmobiliario que las adquiera por usted u obténgalas poniéndose en contacto con la HOA directamente. Asegúrese de comprobar si el documento está actualizado antes de avanzar en el proceso de compra.
podría descubrir que tiene más restricciones de las que podría suponer. Además de regular el color de las puertas y otras cosas similares, la CC&Las Rs pueden limitar la forma en que La altura del césped, la posibilidad de plantar o quitar árboles, el tipo de vehículos que se pueden aparcar en la calle o en la entrada (por ejemplo, la prohibición de aparcar vehículos recreativos), la altura de las vallas y el tipo de revestimiento que se puede utilizar en las ventanas que dan a la calle.
Si el respeto al medio ambiente es una prioridad personal, compruebe las disposiciones ecológicas de la asociación, empezando por lo que se puede plantar alrededor de su casa y cómo se puede mantener esa vegetación.
Por ejemplo, algunas comunidades de propietarios no permiten la xerojardinería, una forma de jardinería respetuosa con el medio ambiente para los climas áridos, y pueden limitar el tamaño y la composición de los jardines que se planten. Las normas también pueden dictar el uso de determinados fertilizantes, pesticidas o sistemas de riego para el mantenimiento del jardín y prohibir el uso de pilas de abono y paneles solares.
Compruebe si hay algún texto que le impida, o incluso complique, el alquiler de su propiedad. Lo que se considera habitual puede depender de la jurisdicción. „En la zona de Seattle, es habitual encontrar prohibiciones sobre los alquileres a corto plazo [de vacaciones]. Las comunidades de propietarios tienen interés en limitar el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario, ya que los prestamistas pueden ser reacios a conceder préstamos a edificios con una alta ocupación de alquiler”, afirma Manning.
6. Gestión de conflictos
Como en cualquier comunidad, surgen desacuerdos dentro de una urbanización planificada, a veces porque algunos residentes se saltan las normas o las incumplen. Antes de comprar, averigüe cómo se establecen y aplican las normas y qué sanciones se imponen a los infractores.
Las sanciones pueden ser estrictas. En algunas comunidades de propietarios, las consecuencias pueden ser multas, demandas o embargos. Preste especial atención a si la HOA puede ejecutar la hipoteca de su propiedad por falta de pago de las cuotas de la HOA o por falta de pago de las multas resultantes de la CC&Violaciones de la R.
Pregunte por el proceso de resolución de conflictos, así como por la forma en que la HOA gestiona las adiciones o modificaciones de las normas.
Solicite una lista u otro tipo de informe sobre los conflictos y las infracciones de las normas que la asociación ha tenido que resolver. Si la información no detalla las demandas, pregunte por ellas. Asegúrese de comprobar si hay juicios pasados, presentes o pendientes en los que esté involucrada la HOA. Además, revise el resultado de estos casos.
7. La reputación de la comunidad de propietarios
Dado que la asociación funciona básicamente como un gobierno hiperlocal para la comunidad, merece la pena investigar quién la dirige y qué tal funcionan esas personas.
Es muy común que las HOA sean supervisadas por residentes de la comunidad que ocupan sus puestos como voluntarios y son elegidos por los miembros de la asociación. Sin embargo, algunas asociaciones se gestionan de forma totalmente profesional. Si una empresa privada gestiona la HOA, investigue su reputación antes de comprar. Si la HOA tiene algunos empleados, o empresas a las que contrata tareas, pregunte sobre estas entidades y el trabajo que realizan.
Hable, si puede, con algunos de los propietarios actuales del edificio, preferiblemente con personas que no pertenezcan a la junta de la comunidad y que hayan vivido en el edificio durante varios años. ¿Qué grado de colegialidad tiene la junta directiva?? ¿Las diferencias de opinión suelen tratarse de forma civilizada y constructiva?? Esté atento a los indicios de drama frecuente, incluso perpetuo. Al igual que otros órganos de gobierno, las asociaciones de propietarios pueden verse afectadas por el egoísmo, los juegos de poder y las políticas mezquinas.
Programe un tiempo para hablar con el presidente de la HOA, para hacerse una idea de si quiere que esta persona tome decisiones en su nombre sobre la urbanización. Pregunte también al presidente sobre el interés de los residentes en formar parte de la junta directiva: ¿Hay una gran motivación para hacerlo o una relativa indiferencia?? Esta conversación también puede motivarle (o no) a formar parte de la junta directiva algún día, algo que requeriría ser elegido y renunciar a algo de tiempo libre para sus nuevas responsabilidades.
8. Cumplimiento de la HOA
No confíe en que le avisen debidamente de cualquier problema persistente entre la asociación y el propietario actual de una casa que le interese. Si no pregunta sobre estos problemas a tiempo, podría heredarlos cuando tome posesión de la propiedad.
Algunos problemas potenciales pueden ser obvios, como un jardín muerto o con exceso de vegetación o pintura descascarillada. Por el contrario, ¿ha realizado el propietario mejoras exteriores u otros cambios en la propiedad sin obtener la aprobación de la HOA?? Si estos cambios no se ajustan a las normas, qué podría pasarle a usted si fuera propietario de la vivienda? Es posible que pueda obligar al propietario a arreglar los problemas como parte del acuerdo de venta o proporcionar dinero en efectivo en el momento del cierre.
9. Responsabilidades del seguro
Al igual que ocurre con la propiedad, las disposiciones sobre seguros en una urbanización planificada también pueden estar divididas, ya que la HOA cubre algunos riesgos o áreas y el propietario de la vivienda es responsable de otros.
A menudo la ley estatal lo exige. En Florida, por ejemplo, la Asociación de Propietarios de Condominios debe asegurar todos los bienes comunes, que incluyen todas las partes del edificio hasta los paneles de yeso sin terminar. Mientras tanto, el propietario es responsable de asegurar todos los bienes personales dentro de su unidad, incluidos los electrodomésticos, los suelos, los armarios, los tratamientos de las ventanas, etc.
Compruebe la ley del estado en el que va a vivir para conocer la división precisa de los requisitos. Confirme que la Asociación de Propietarios de la vivienda que está considerando cumple con estos requisitos.
El seguro contra catástrofes es especialmente importante si está pensando en comprar un piso o una casa adosada en una zona propensa a grandes catástrofes naturales, como inundaciones, terremotos, ventiscas, incendios forestales, tornados o huracanes. „En el noroeste del Pacífico, el seguro contra terremotos es muy común [en las urbanizaciones planificadas], aunque no es obligatorio”, dice Manning.
Compruebe si la HOA ofrece una cobertura adicional como ventaja por ser propietario de la urbanización. „[Una] HOA con visión de futuro puede hacer que un edificio de condominios sea más atractivo” de esta manera, dice Manning. Podrían añadir „un seguro contra terremotos y otros tipos de riesgos, [que] se reflejarán en las cuotas de la Asociación de Propietarios de Viviendas”.”Por supuesto, debe confirmar si esa cobertura adicional se extiende también a las zonas que son responsabilidad legal del propietario, o sólo a las que están bajo el ámbito de la HOA.
Lo esencial
Vivir en una urbanización planificada -y regirse en parte por las normas de una HOA- puede ser una bendición mixta. Ofrece la posibilidad de intercambiar parte del control sobre su vivienda por la reducción de las responsabilidades de su mantenimiento y por el beneficio de disfrutar de los servicios y la seguridad compartidos. Sin embargo, también puede cambiar el aspecto diverso de un vecindario típico por una apariencia más uniforme, aunque con menos posibilidades de que el gusto decorativo de un vecino o los hábitos de mantenimiento descuidados se conviertan en un problema para usted.
El grado de aceptación de estas compensaciones contribuirá a que sea feliz en un condominio u otra „casa planificada”.” Si decide proceder a la compra, asegúrese de contratar a profesionales, incluido un agente inmobiliario, que esté familiarizado con las urbanizaciones planificadas y las HOA, ya que hay una serie de aspectos inusuales en comparación con la compra de una vivienda unifamiliar.
Fuentes del artículo
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