Aprovechar los programas de reducción de impuestos sobre la propiedad

Los impuestos sobre la propiedad representan un gasto importante para la mayoría de los propietarios, que suele suponer entre el 1% y el 3% del valor de la vivienda cada año. Este gasto recurrente no desaparece cuando se paga la hipoteca. Es un coste perpetuo de la propiedad de la vivienda. Algunas ciudades ofrecen lo que se conoce como reducción del impuesto sobre la propiedad o del impuesto sobre bienes inmuebles. Estos programas pueden suponer un ahorro importante para los consumidores, permitirles comprar más vivienda por el mismo precio o mejorar sus posibilidades de acceder a una hipoteca al poner el pago mensual total de la vivienda a su alcance. Como ventaja añadida, la reducción del impuesto sobre la propiedad puede mejorar el valor de reventa de una vivienda mientras la reducción esté en vigor. En este artículo, vamos a echar un vistazo a los programas de reducción de impuestos sobre la propiedad, cómo puede encontrar uno cuando está comprando una casa y si tienen algún inconveniente.

Puntos clave

  • Los programas de reducción de impuestos reducen o eliminan la cantidad de impuestos sobre la propiedad que los propietarios pagan por las nuevas construcciones, las rehabilitaciones y/o las grandes mejoras.
  • Las reducciones no eliminan por completo la factura del impuesto sobre bienes inmuebles: tendrá que seguir pagando los impuestos sobre el valor de la propiedad antes de las mejoras. 
  • Puede comprar una propiedad que ya tenga una reducción, o puede comprar una propiedad que reúna los requisitos, hacer las mejoras necesarias y solicitar la reducción usted mismo.
  • El objetivo de estos programas es atraer a los compradores a lugares con menor demanda, como los barrios de la ciudad que se están revitalizando.
  • Cleveland, St. Louis, Portland, Ore., Filadelfia y Des Moines (Iowa) son sólo algunas de las ciudades que ofrecen reducciones fiscales para las propiedades residenciales.
  • A pesar del ahorro, los programas de reducción pueden tener inconvenientes: Los barrios que reúnen los requisitos pueden ser menos deseables; una vez finalizada la reducción, el gasto en vivienda aumentará considerablemente; y si se retrasa en el pago de los impuestos sobre la propiedad, es probable que se cancele la reducción.

¿Qué es una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles??

Algunas ciudades tienen programas de reducción de impuestos sobre la propiedad que eliminan o reducen significativamente los pagos de impuestos sobre la propiedad de una casa durante años o incluso décadas. El objetivo de estos programas es atraer a los compradores a lugares con menor demanda, como los barrios de la ciudad que se encuentran en pleno proceso de revitalización. Algunas ciudades ofrecen reducciones de impuestos en toda la ciudad, mientras que otras sólo las ofrecen en áreas designadas. Algunas ciudades limitan estos programas a los propietarios con ingresos bajos o medios, pero muchos programas no tienen restricciones de ingresos.

Usted puede comprar una propiedad que ya tiene una reducción, o puede comprar una propiedad elegible, hacer las mejoras requeridas, y solicitar la reducción usted mismo. La primera opción es considerablemente más fácil porque significa que otra persona ha soportado los dolores de cabeza de la construcción y la burocracia y todo lo que tienes que hacer es mudarte.

Estos son algunos ejemplos de programas de reducción del impuesto sobre la propiedad en Estados Unidos.

Ciudad de Cleveland

Las viviendas unifamiliares de nueva construcción reciben una reducción fiscal del 100% del aumento del impuesto sobre bienes inmuebles durante 15 años. En otras palabras, los propietarios sólo pagan el impuesto sobre la propiedad por el valor que tenía el terreno antes de ser mejorado con la nueva construcción. Los proyectos residenciales deben cumplir las normas de construcción ecológica de Cleveland.

Ciudad de St. Louis

Las nuevas construcciones en terrenos vacíos o la rehabilitación de un edificio existente pueden optar a una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles de entre cinco y diez años. Durante este periodo, el tipo impositivo de la propiedad se congela al valor de la propiedad antes de las mejoras.

Ciudad de Portland, Ore.

Las viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios en determinados barrios designados como Áreas de Oportunidad para Compradores de Vivienda pueden optar a una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles durante 10 años por el valor de las mejoras realizadas en la rehabilitación o la nueva construcción. Los propietarios sólo pagan impuestos sobre el valor de la propiedad antes de la rehabilitación o la nueva construcción. El precio de venta de la propiedad debe ser de 405.000 dólares o menos para 2020. Este importe se ajusta anualmente. 

Ciudad de Filadelfia

Las nuevas construcciones y las viviendas rehabilitadas pueden beneficiarse de una reducción del 100% del impuesto sobre el valor de las mejoras durante 10 años. Los propietarios sólo pagan impuestos sobre el valor de la propiedad antes de la rehabilitación o la nueva construcción. A partir del 31 de diciembre de 2020, esa reducción comenzará al 100%, pero luego se reducirá en 10 puntos porcentuales al año durante el período de 10 años. 

Ciudad de Des Moines, Iowa

Los porcentajes de reducción del impuesto sobre la propiedad varían según el tipo de mejora y la ubicación de la propiedad. Las nuevas adiciones y renovaciones de menos de 23.000 dólares en cualquier lugar de la ciudad son elegibles para una reducción de 10 años, 115%. (Por encima de 23.000 $, la reducción es del 100%).) Los proyectos de nueva construcción y rehabilitación pueden optar a una reducción de seis años en cualquier lugar de la ciudad con un calendario decreciente; las propiedades situadas en otros lugares específicos pueden optar a una reducción de 10 años con un calendario decreciente.

California (en todo el estado)

La Ley Mills ofrece incentivos fiscales para la restauración y conservación de las residencias históricas que reúnan los requisitos necesarios. Los gobiernos locales negocian estas reducciones del impuesto sobre la propiedad caso por caso con los propietarios de inmuebles históricos que reúnen los requisitos necesarios. Los propietarios pueden conseguir un ahorro en el impuesto sobre la propiedad de entre el 40% y el 60% al año. El programa de la Ley Mills es considerablemente más complejo que los otros programas de reducción de impuestos enumerados aquí.

Cómo funcionan los programas de reducción de impuestos

Los programas de reducción de impuestos reducen o eliminan el importe del impuesto sobre la propiedad que los propietarios pagan por las nuevas construcciones, las rehabilitaciones y/o las mejoras importantes. No se eliminará por completo la factura del impuesto sobre bienes inmuebles, sino que se seguirán pagando los impuestos sobre el valor de la propiedad antes de su mejora. Pero el ahorro puede ser considerable. Por ejemplo, la Oficina de la Vivienda de Portland afirma que su programa de reducción de impuestos podría ahorrar a los propietarios unos 175 dólares al mes, o unos 2.100 dólares al año, con un ahorro total de 21.000 dólares en 10 años. Sin la reducción, podrían gastar unos 3.100 dólares al año en impuestos sobre la propiedad; con ella, podrían gastar unos 1.000 dólares al año.

Las propiedades a menudo deben seguir siendo ocupadas por sus propietarios para seguir teniendo derecho a la reducción de impuestos. Si la propiedad se vende de un propietario-ocupante a otro, la reducción de impuestos permanecerá con la casa. Sin embargo, el período de reducción no comienza de nuevo cuando la propiedad cambia de manos. Si el vendedor ha recibido siete años de reducción de impuestos sobre la propiedad, el nuevo comprador recibirá los tres años restantes de una reducción de 10 años.

La forma más fácil de averiguar si hay programas de reducción de impuestos sobre la propiedad en la zona donde quiere comprar es hacer una búsqueda en Internet de „reducción de impuestos sobre la propiedad” y el nombre de su ciudad. En el caso de las grandes ciudades, el nombre del barrio puede ser un término de búsqueda más eficaz que el nombre de la ciudad. El nombre de su ciudad o barrio más „listados de bienes raíces” más „reducción de impuestos a la propiedad” es otra cadena de búsqueda eficaz. Los agentes inmobiliarios bien informados conocerán estos programas.

Posibles inconvenientes de la compra de una propiedad con reducción de impuestos

La reducción de impuestos disminuye los impuestos sobre la propiedad, así que ¿cómo podría ahorrar dinero y vivir en una propiedad nueva o recién rehabilitada?? Hay algunas cosas que podrían salir mal.

Un problema importante es que las propiedades con reducción de impuestos se encuentran a veces en barrios menos deseables. La reducción de impuestos es un incentivo para animar a la gente a reconstruir y trasladarse a estas zonas. Es una incógnita si los esfuerzos de revitalización acabarán teniendo éxito. Si el vecindario no mejora, el valor de su propiedad podría permanecer plano o incluso disminuir, lo que podría dificultar su venta y posiblemente hacerle perder dinero.

Si sigue viviendo en la vivienda una vez finalizado el periodo de reducción, experimentará un aumento significativo de sus gastos anuales de vivienda. Es imprescindible que esté atento a este plazo y que planifique el aumento, para poder pagarlo cuando llegue el momento. Si vende la propiedad una vez finalizado el periodo de reducción, es posible que tenga que reducir el precio de venta para tener en cuenta el aumento de los impuestos.

Además, la reducción de impuestos no le da una seguridad total sobre lo que va a gastar en impuestos sobre la propiedad. Incluso durante el periodo de reducción, su factura de impuestos podría cambiar. Dado que usted sigue pagando impuestos sobre una parte del valor de su propiedad, un cambio en el tipo impositivo o una tasación especial podría hacer que su factura del impuesto sobre la propiedad aumentara. Dado que usted está siendo gravado en una cantidad menor de dólares y los impuestos a la propiedad se basan en un porcentaje de esa cantidad, cualquier aumento probablemente won't golpear su presupuesto demasiado duro, pero usted debe ser consciente de la posibilidad de un aumento. Los cambios en los tipos impositivos o en el valor de la propiedad también pueden hacer que su factura disminuya, por supuesto.

Por último, la ciudad puede reservarse el derecho de poner fin a la reducción de impuestos si se retrasa en el pago de los mismos. Si es responsable de los pagos, no deje pasar ninguno. Si su compañía hipotecaria paga los impuestos, observe atentamente sus extractos mensuales para asegurarse de que se pagan las facturas de impuestos.

El resultado final

Aunque la reducción del impuesto sobre bienes inmuebles es un gran incentivo para adquirir una vivienda concreta, no debería ser el factor decisivo para su compra. Asegúrese de que realmente quiere la propiedad y se siente cómodo con la ubicación. Tener un par de cientos de dólares más al mes en su cuenta bancaria no compensará el hecho de odiar el lugar donde vive.

Fuentes del artículo

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  1. Fundación de Impuestos. "Datos y cifras de 2019: cómo se compara su estado?" Tabla 34. Accedido en enero. 21, 2020.

  2. Ciudad de Cleveland. "Reducción de impuestos." Acceder a enero. 21, 2020.

  3. Ciudad de St. Louis. "Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles." Accedido en enero. 21, 2020.

  4. Ciudad de Portland, Oregón. Oficina de Vivienda de Portland. "Programa de Exención Fiscal Limitada de la Oportunidad del Comprador de Vivienda (HOLTE)." Accedido en enero. 21, 2020.

  5. Ciudad de Portland, Oregón. Oficina de Vivienda de Portland. "Requisitos de venta." Consultado en enero. 21, 2020.

  6. Ciudad de Filadelfia, Oficina de Evaluación de la Propiedad. "Guía de resumen de reducciones de impuestos." Accedido en enero. 21, 2020.

  7. Ciudad de Filadelfia, Ayuntamiento. "Modificación del capítulo 19-1300 del Código de Filadelfia, titulado "Impuestos sobre bienes inmuebles." Consultado en enero. 21, 2020.

  8. Desarrollo comunitario de la ciudad de Des Moines. "Reducción de impuestos residenciales." Página 4. Accedido en enero. 21, 2020.

  9. Oficina de Conservación Histórica de California. "Programa Mills Act." Accedido en enero. 21, 2020.

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