Análisis comparativo del mercado (ACM) Definición

Qué es un análisis comparativo del mercado?

Un análisis comparativo de mercado (ACM) es una estimación del valor de una vivienda basada en propiedades similares vendidas recientemente en la zona. Los agentes y corredores inmobiliarios elaboran informes de CMA para ayudar a los vendedores a fijar los precios de venta de sus viviendas y, con menor frecuencia, para ayudar a los compradores a realizar ofertas competitivas. Los particulares pueden realizar su propio análisis comparativo del mercado investigando propiedades comparables (conocidas como „comps”) en sitios de anuncios inmobiliarios, como realtor.com.

Puntos clave

  • Un análisis comparativo del mercado (ACM) es una estimación del valor de una vivienda que se utiliza para ayudar a los vendedores a fijar los precios de venta y a los compradores a realizar ofertas competitivas.
  • El análisis tiene en cuenta la ubicación, la edad, el tamaño, la construcción, el estilo, el estado y otros factores del inmueble en cuestión y de los comparables.
  • Si usted es un comprador o un vendedor interesado en un ACM para una propiedad específica, pida ayuda a un agente o corredor de bienes raíces local, o haga su propia investigación comparando casas en línea.

Comprender el análisis comparativo del mercado

Un análisis comparativo del mercado ayuda a los vendedores a elegir los mejores precios de venta para sus viviendas. El mejor precio es el que no es tan bajo como para dejar dinero sobre la mesa, ni tan alto como para que la casa no se venda. Para los compradores, un CMA puede verificar si una casa es un buen negocio y ayudar a señalar una oferta competitiva que se tomará en serio, sin ir por la borda.

Un ACM compara un inmueble con otras viviendas similares en cuanto a ubicación, tamaño y características. Lo ideal es que un CMA utilice casas vendidas recientemente en la misma subdivisión que la propiedad en cuestión. Por supuesto, encontrar viviendas vendidas en los últimos tres a seis meses en la zona inmediata puede ser difícil si se encuentra en un mercado inmobiliario frío o en un entorno rural. En estos casos, una tasación formal podría ser una mejor opción.

Tenga en cuenta que, aunque un análisis comparativo del mercado es como una tasación informal, los agentes y corredores inmobiliarios no siempre necesitan una licencia de tasador para realizar un CMA al servicio de compradores y vendedores. Aun así, algunos estados responsabilizan a los agentes y corredores inmobiliarios si no realizan un CMA de forma competente. Si esto ocurre, el agente tendrá que responder ante la comisión de licencias inmobiliarias del estado y se arriesga a una acción disciplinaria.

Qué contiene un informe CMA?

Cuando un agente o corredor inmobiliario realiza un análisis comparativo del mercado, elabora un informe en el que se detallan los resultados. Aunque no hay un informe de CMA estandarizado, normalmente incluirá

  • La dirección del inmueble en cuestión y de tres a cinco comparables
  • Una descripción de cada propiedad, incluyendo la elevación, el plano de planta y el número de dormitorios y baños
  • Los metros cuadrados de cada propiedad
  • El precio de venta de cada propiedad comparable
  • Ajustes en dólares para cualquier diferencia
  • El precio de venta ajustado por pie cuadrado de cada propiedad comparable
  • El valor justo de mercado de la propiedad en cuestión

Muchos agentes y corredores inmobiliarios utilizan programas informáticos para generar informes CMA completos (y de aspecto profesional). Si piensa crear el suyo propio, utilice una hoja de cálculo para hacer un seguimiento de su investigación o pruebe una herramienta de precios de viviendas en línea ofrecida por uno de los sitios web de anuncios inmobiliarios. A continuación se muestra un ejemplo de informe CMA.


Un ejemplo de informe.

Cómo hacer un análisis comparativo del mercado

Un CMA implica mucho más que la simple comparación de los precios de las viviendas vendidas recientemente en la zona. A continuación se describen los pasos básicos para crear un CMA preciso:

1. Evalúe el vecindario.

Para fijar el precio de venta correcto -o asegurarse de que una casa que le interesa es una buena oferta- el CMA debe tener en cuenta la calidad general del vecindario. Dónde están los bloques más atractivos? La proximidad de los servicios de la comunidad? La proximidad de las molestias de la comunidad? ¿Cuáles son las normas de la Asociación de Propietarios?? Cómo son las escuelas? ¿Hay algún problema con el atractivo de la acera??

2. Reúna detalles sobre la propiedad en cuestión.

Si un agente o corredor inmobiliario realiza el CMA, revisará el listado existente (si lo hay) y realizará una visita en persona para recopilar información sobre la vivienda en cuestión. Tendrán en cuenta el tamaño de la vivienda (especialmente el espacio habitable), la edad, el estilo, la construcción, el estado, la distribución, los acabados, el paisaje y las mejoras y actualizaciones.

3. Seleccione las propiedades comparables.

Encuentre de tres a cinco viviendas comparables en la zona que se hayan vendido recientemente y que sean lo más parecidas posible a la vivienda en cuestión. Lo ideal es que las propiedades comparadas estén a menos de un kilómetro y medio de la propiedad en cuestión y en el mismo distrito escolar. Concéntrese en las casas que son como la casa en cuestión en términos de metros cuadrados, tamaño del lote, dormitorios, baños y tipo de construcción. Preste mucha atención a la fecha de venta de la propiedad comparable: Cuanto más reciente, mejor, porque los precios de los inmuebles pueden fluctuar rápidamente. Si la casa tiene una ubicación única, como por ejemplo con vistas a un campo de golf o a la orilla del mar, las comparaciones deben tener la misma ubicación.

4. Ajuste las diferencias.

El siguiente paso es ajustar las diferencias entre la vivienda en cuestión y cada propiedad comparable. Un agente o corredor inmobiliario con experiencia será capaz de asignar un valor en dólares a cada una de las diferencias y ajustar el valor de cada comp en consecuencia. Puede parecer contrario a la intuición, pero si la comparación tiene una característica inferior a la casa en cuestión, se realiza un ajuste positivo en el valor de la comparación, y viceversa. Por ejemplo, si una comparación tiene un dormitorio adicional (característica superior), es razonable suponer que el comprador pagó más para obtener ese dormitorio adicional. En este caso, se deducirá una cantidad de la comparación para tener en cuenta el dormitorio extra, lo que permite una comparación de manzanas a manzanas. El valor de la vivienda objetivo nunca se ajusta.

5. Determinar el precio de venta por pie cuadrado después de los ajustes.

Después de ajustar las diferencias, divida el precio ajustado de cada comparación por los metros cuadrados para determinar el precio de venta por pie cuadrado. A continuación, sume el precio de venta por pie cuadrado de todas las comparaciones y divídalo por el número de comparaciones para obtener la media. Por último, multiplique esta media por los metros cuadrados de la vivienda en cuestión para hallar su valor de mercado actual.

El resultado final

En general, las mejores comparaciones son las más parecidas a la vivienda en cuestión, las que se han vendido más recientemente y las que requieren menos ajustes. El precio final podría tener que ajustarse ligeramente, en función del mercado. Por ejemplo, si el mercado está caliente o si el inventario es bajo, el precio podría ser ligeramente superior. Por el contrario, si hay muchas viviendas similares en el mercado, el precio podría tener que bajar para ser competitivo.

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  1. Estado de Massachusetts. "RE62RC10: Análisis comparativo del mercado (ACM)." Accedido en noviembre. 16, 2021.

  2. Asamblea General de Carolina del Norte. "Artículo 6. Opiniones de precios de los corredores y análisis comparativos de mercado." Accedido en noviembre. 16, 2021.

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