Qué es un acuerdo de indulgencia hipotecaria?
Un acuerdo de indulgencia hipotecaria es un acuerdo entre un prestamista hipotecario y un prestatario moroso. En este acuerdo, el prestamista se compromete a no ejercer su derecho legal a ejecutar la hipoteca, y el prestatario acepta un plan hipotecario que, durante un período determinado, le permitirá ponerse al día en sus pagos.
El brote de coronavirus desencadenó la ayuda de indulgencia a partir del 18 de marzo de 2020. La legislación y las políticas adoptadas a raíz de la crisis económica de 2020 han tratado de ofrecer un alivio a los propietarios que luchan por hacer los pagos de la hipoteca desde entonces.
Puntos clave
- Un acuerdo de indulgencia hipotecaria es un plan establecido entre un prestamista y un prestatario que tiene dificultades para realizar los pagos de la hipoteca que intenta permitir al prestatario cumplir con la obligación hipotecaria y evitar la ejecución hipotecaria.
- El acuerdo generalmente reduce o suspende por completo los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo determinado durante el cual el prestamista se compromete a no ejecutar la hipoteca de la propiedad.
- Está pensado para prestatarios con problemas financieros temporales y no se considera una solución a largo plazo.
- En algunos casos, el prestamista puede aceptar prorrogar el acuerdo de indulgencia hipotecaria más allá de su fecha de finalización inicial.
Cómo funciona un acuerdo de indulgencia hipotecaria
Un acuerdo de indulgencia hipotecaria se realiza cuando un prestatario tiene dificultades para hacer frente a sus pagos. Con el acuerdo, el prestamista se compromete a reducir -o incluso a suspender por completo- los pagos de la hipoteca durante un determinado periodo de tiempo. También se acuerda no iniciar una ejecución hipotecaria durante el período de indulgencia.
El prestatario debe reanudar el pago completo al final del período, además de pagar una cantidad adicional para ponerse al día en los pagos atrasados, incluyendo el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. Los términos del acuerdo varían según los prestamistas y las situaciones. Con un acuerdo de indulgencia regular, aunque los pagos se suspendan durante un tiempo, los intereses siguen acumulándose.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la Oficina de la Unión Europea.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Un acuerdo de indulgencia hipotecaria no es una solución a largo plazo para los prestatarios morosos. El plan no está diseñado para los prestatarios que tienen problemas financieros temporales causados por problemas imprevistos, como el desempleo temporal o problemas de salud. Los prestatarios con problemas financieros más importantes -como haber elegido una hipoteca de tipo variable cuyo tipo de interés se ha reajustado a un nivel que hace que los pagos mensuales sean inasequibles- normalmente deben buscar otras soluciones.
Un acuerdo de indulgencia puede permitir a un prestatario evitar la ejecución hipotecaria hasta que su situación financiera mejore. En algunos casos, el prestamista puede ampliar el período de indulgencia si la dificultad del prestatario no se resuelve en la fecha de finalización originalmente acordada.
Una modificación del préstamo pretende ser una solución permanente a los pagos mensuales inasequibles de la hipoteca a través de la renegociación de los términos de la hipoteca en lugar de la suspensión temporal o la reducción de los pagos.
Acuerdo de indulgencia hipotecaria frente a. Modificación del préstamo
Mientras que un acuerdo de indulgencia hipotecaria proporciona un alivio a corto plazo para los prestatarios, un acuerdo de modificación del préstamo es una solución permanente a los pagos mensuales inasequibles. Con una modificación del préstamo, el prestamista puede trabajar con el prestatario para hacer algunas cosas, como reducir el tipo de interés, pasar de un tipo de interés variable a un tipo de interés fijo, o ampliar la duración del plazo del préstamo, con el fin de reducir los pagos mensuales del prestatario.
Para poder optar a una modificación del préstamo, los prestatarios deben demostrar que no pueden hacer frente a los pagos actuales de la hipoteca debido a dificultades financieras, demostrar que pueden afrontar el nuevo importe de los pagos completando un periodo de prueba y proporcionar toda la documentación requerida al prestamista. La documentación que exige el prestamista varía según el prestamista, pero puede incluir un estado financiero, una prueba de ingresos, declaraciones de impuestos, extractos bancarios y una declaración de dificultades.
La legislación relacionada con la crisis económica de 2020 proporciona una ayuda especial de indulgencia hipotecaria a los propietarios de viviendas con préstamos respaldados por el gobierno federal, incluidos los préstamos respaldados por Fannie Mae, Freddie Mac, FHA/HUD, VA y USDA.
Acuerdos de indulgencia hipotecaria y COVID-19
La legislación relacionada con la crisis económica de 2020 ofrece una ayuda especial de indulgencia hipotecaria para los propietarios de viviendas con préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno federal. Esto incluye las hipotecas HUD/FHA, VA, USDA, Fannie Mae y Freddie Mac. Para ser elegible para la indulgencia hipotecaria COVID-19, debe haber experimentado dificultades financieras directa o indirectamente debido a la pandemia de coronavirus.
Aunque las hipotecas privadas que no están respaldadas por el gobierno federal no están cubiertas por la legislación, los administradores de préstamos privados pueden ofrecer opciones de indulgencia similares. Si tiene dificultades para hacer los pagos de la hipoteca, sepa que todos los administradores de préstamos están generalmente obligados a discutir las opciones de pago con usted, incluso si su préstamo no está respaldado por el gobierno federal.
Elegibilidad
Usted es elegible para la indulgencia hipotecaria COVID-19 si tiene una hipoteca HUD/FHA, VA, USDA, Fannie Mae o Freddie Mac Y experimenta dificultades financieras directa o indirectamente debido a la pandemia de coronavirus. No se requiere ninguna prueba de dificultad económica.
Fecha límite para solicitarla
Para un préstamo HUD/FHA, USDA o VA, la fecha límite para solicitar una indulgencia inicial era el 30 de junio de 2021, aunque la Casa Blanca anunció a finales de julio que el periodo de inscripción se extendería hasta septiembre. 30, 2021. Si su préstamo hipotecario está respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, actualmente no hay plazo para solicitar una indulgencia inicial.
Dado que los préstamos privados no están cubiertos por la legislación COVID, la indulgencia de los préstamos hipotecarios privados COVID-19 es lo que usted pueda negociar con su prestamista. Por lo tanto, el plazo de solicitud, si existe, depende del administrador de la hipoteca.
El plazo de solicitud es para la indulgencia inicial (normalmente de 3 a 6 meses). Una vez que haya solicitado y se le haya concedido la indulgencia, puede prorrogarla hasta un año.
Duración de la indulgencia
Dado que la indulgencia COVID-19 está regulada, tiene una duración específica. La mayoría de los acuerdos de indulgencia iniciales están programados para durar de 3 a 6 meses con la renovación de hasta 12 meses. En ciertos casos, dependiendo de cuándo haya comenzado la indulgencia inicial, el total puede ser de hasta 18 meses.
- Si su hipoteca está respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac Y usted estaba en un plan de indulgencia activo a partir del. 28 de 2021, puede solicitar hasta 18 meses de indulgencia total.
- Si su hipoteca está respaldada por HUD/FHA, USDA o VA, y su indulgencia inicial estaba en vigor el 30 de junio de 2020 o antes, puede solicitar hasta 18 meses de indulgencia total en ese préstamo también.
Otras disposiciones de la indulgencia hipotecaria COVID-19
Los acuerdos de indulgencia hipotecaria COVID-19 también incluyen disposiciones específicas no negociables que pueden o no encontrarse en los acuerdos de indulgencia hipotecaria normales.
- Los pagos se pueden aplazar o reducir.
- Los intereses se acumulan pero no se capitalizan.
- No se cobrarán tasas ni penalizaciones adicionales.
Fondo de Ayuda a los Propietarios de Viviendas
La aprobación de la Ley del Plan de Rescate Americano de 2021 incluyó el Fondo de Asistencia a los Propietarios de Viviendas de casi 10.000 millones de dólares, diseñado para ser desembolsado a los estados y utilizado para proporcionar ayuda a los propietarios de viviendas en peligro de ejecución hipotecaria o desalojo.
Los fondos también se utilizarán para ayudar a los propietarios de viviendas a evitar la morosidad, los impagos, la pérdida de servicios públicos o de energía en el hogar, o que experimenten otras dificultades financieras relacionadas con las hipotecas y la vivienda.
Cuándo termina la indulgencia
Al final de la indulgencia hipotecaria COVID-19, sus opciones de reembolso varían dependiendo de la agencia. Una de las estipulaciones generales es la prohibición de exigir a los prestatarios que devuelvan el importe aplazado en un solo pago.
Las opciones típicas de reembolso son las siguientes. No todos los prestatarios serán elegibles para todas las opciones.
- Pago – Una parte de la cantidad que debe se añadirá a su pago regular.
- Aplazamiento/reclamación parcial – Sus pagos no realizados se trasladarán al final de su hipoteca o se colocarán en un gravamen que se pagará cuando refinancie, venda o cancele su hipoteca.
- Modificación – Su pago se reducirá y la cantidad que debe se añadirá al préstamo. Tardará más en pagar su préstamo.
- Suma global – No se le puede exigir que acepte esta opción, que implicaría el pago de la totalidad del importe atrasado en una sola cuota.
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