Es posible que vea su hipoteca como el préstamo que le ayudó a comprar su casa. Pero los inversores ven una hipoteca como una corriente de flujos de caja futuros. Estos flujos de caja se compran, se venden, se separan, se dividen en tramos y se titulizan en el mercado hipotecario secundario. Dado que la mayoría de las hipotecas acaban en venta, el mercado hipotecario secundario es extremadamente grande y muy líquido.
Desde el punto de origen hasta el momento en que el pago mensual de un prestatario acaba en manos de un inversor como parte de un valor respaldado por una hipoteca (MBS), un valor respaldado por activos (ABS), una obligación hipotecaria garantizada (CMO) o una obligación de deuda garantizada (CDO), hay varias instituciones diferentes que se reparten algún porcentaje de las comisiones iniciales y/o de los flujos de efectivo mensuales.
En este artículo, le mostraremos cómo funciona el mercado hipotecario secundario -y por qué los prestamistas e inversores participan en él- y le presentaremos a sus principales participantes.
Los cuatro tipos de agentes del mercado hipotecario son
1. El originador de la hipoteca
El originador de la hipoteca es la primera empresa que interviene en el mercado hipotecario secundario. Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y agentes hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes de financiación tradicionales para cerrar los préstamos, los banqueros hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como línea de crédito de depósito para financiar los préstamos. La mayoría de los bancos -y casi todos los banqueros hipotecarios- venden rápidamente las hipotecas recién originadas en el mercado secundario.
Una distinción a tener en cuenta es que los bancos y los banqueros hipotecarios utilizan sus propios fondos para cerrar las hipotecas y los agentes hipotecarios no lo hacen. Los agentes hipotecarios actúan más bien como agentes independientes de los bancos o banqueros hipotecarios, poniéndolos en contacto con los clientes (prestatarios).
Sin embargo, dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas puede agregar hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender todo el paquete; también puede vender préstamos individuales a medida que se originan. n originador corre un riesgo cuando retiene una hipoteca después de que el prestatario haya cotizado y fijado un tipo de interés. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario bloquea el tipo de interés, los tipos de interés podrían cambiar, lo que modificaría el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que obtiene el originador de la hipoteca.
Los originadores que agregan hipotecas antes de venderlas suelen cubrir sus carteras de hipotecas frente a las variaciones de los tipos de interés. Existe un tipo especial de operación denominada „best efforts trade”, diseñada para la venta de una sola hipoteca, que elimina la necesidad de que el originador cubra una hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a utilizar las operaciones de mejor esfuerzo.
En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de los honorarios que se cobran por originar una hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés dado a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por ese tipo de interés.
2. El agregador
Los agregadores son la siguiente empresa en la línea de participantes en el mercado hipotecario secundario. Los agregadores son grandes originadores de hipotecas con vínculos con empresas de Wall Street y empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac. Los agregadores compran hipotecas recién originadas a los originadores más pequeños y, junto con sus propias originaciones, forman conjuntos de hipotecas que titulizan en valores respaldados por hipotecas de etiqueta privada (trabajando con empresas de Wall Street) o forman valores respaldados por hipotecas de agencia (trabajando a través de los GSE).
Al igual que los originadores, los agregadores deben cubrir las hipotecas en sus carteras desde el momento en que se comprometen a comprar una hipoteca a través del proceso de titulización y hasta que el MBS se vende a un agente de valores. La cobertura de una cartera de hipotecas es una tarea compleja debido al riesgo de caída y de dispersión. Los agregadores obtienen beneficios por la diferencia entre el precio que pagan por las hipotecas y el precio por el que pueden vender los MBS respaldados por esas hipotecas, en función de su eficacia de cobertura.
3. Los agentes de valores
Una vez que se ha constituido un MBS (y a veces antes, dependiendo del tipo de MBS), se vende a un agente de valores. La mayoría de las empresas de corretaje de Wall Street tienen mesas de negociación de MBS. Los agentes de estas mesas hacen todo tipo de cosas creativas con los MBS y los préstamos hipotecarios; el objetivo final es venderlos como valores a los inversores. Los intermediarios utilizan con frecuencia los MBS para estructurar CMO, ABS y CDO. Estas operaciones pueden estructurarse para tener características de pago anticipado diferentes y algo definidas y calificaciones crediticias mejoradas en comparación con los MBS subyacentes o los préstamos enteros. Los intermediarios obtienen un diferencial en el precio al que compran y venden los MBS y buscan obtener beneficios de arbitraje en la forma en que estructuran los paquetes de CMO, ABS y CDO concretos.
4. Los inversores
Los inversores son los usuarios finales de las hipotecas. Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros, los bancos, las GSE y los fondos de cobertura son grandes inversores en hipotecas. Los MBS, CMO, ABS y CDO ofrecen a los inversores una amplia gama de rendimientos potenciales basados en la calidad del crédito y los riesgos de los tipos de interés.
Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los bancos suelen invertir en productos hipotecarios de alta calificación. Estos inversores buscan determinados tramos de las distintas operaciones hipotecarias estructuradas por sus perfiles de riesgo de prepago y de tipos de interés. Los fondos de cobertura suelen ser grandes inversores en productos hipotecarios con baja calificación crediticia y en productos hipotecarios estructurados que presentan un mayor riesgo de tipo de interés.
De todos los inversores hipotecarios, las GSE tienen las carteras más grandes. El tipo de producto hipotecario en el que pueden invertir está regulado en gran medida por la Oficina de Supervisión Federal de Empresas de Vivienda.
Por qué los bancos venden hipotecas?
Los bancos venden hipotecas por dos razones básicas: liquidez y rentabilidad.
Los bancos necesitan tener fondos disponibles, tanto para cumplir con los requisitos de reserva de efectivo exigidos por el gobierno federal como para tener fondos disponibles para los titulares de cuentas y los clientes. La venta de hipotecas libera su capital, lo que les permite hacer frente a las retiradas de fondos y conceder préstamos -incluidas otras hipotecas- a los solicitantes. También elimina el riesgo de deuda e impago de sus libros.
La venta de hipotecas no sólo elimina los pasivos del balance, sino que también permite obtener efectivo rápidamente. Y no sólo dinero rápido, sino un beneficio más rápido. Los bancos cobran comisiones inmediatas por los préstamos que venden. En cambio, los intereses hipotecarios que el banco obtiene durante la vida del préstamo tardan décadas en cobrarse.
En pocas palabras, vender los préstamos es más rentable que conservarlos. Los bancos pueden ganar dinero suscribiendo una hipoteca y cobrando los intereses de la misma durante años. Pero pueden ganar aún más emitiendo una hipoteca, vendiéndola (y ganando una comisión), y luego redactando nuevas hipotecas, y vendiéndolas después.
A veces, los bancos se limitan a vender la deuda hipotecaria -el principal del préstamo- y se quedan con los derechos de administración de la hipoteca, lo que significa que siguen recibiendo las cuotas del prestatario. A menudo, sin embargo, venden toda la hipoteca -tanto la deuda en sí como los derechos de servicio.
¿Por qué los inversores compran hipotecas??
Los inversores compran hipotecas (o valores respaldados por hipotecas) por la misma razón por la que invierten en la mayoría de los instrumentos de deuda: ingresos. En concreto, los ingresos procedentes de los intereses generados por el préstamo, es decir, el dinero que entra cada mes (o la forma en que el propietario de la hipoteca hace sus pagos). La regularidad de estos ingresos puede resultar atractiva para los inversores institucionales, como los planes de pensiones, las compañías de seguros y los fondos de inversión, que realizan pagos recurrentes a los titulares de las cuentas y a los clientes.
La mayoría de los valores respaldados por hipotecas se consideran de alta calidad crediticia, a menudo superior a la de los bonos corporativos, especialmente si son valores respaldados por agencias hipotecarias (es decir, garantizados por el gobierno o por agencias patrocinadas por el gobierno, como Ginnie Mae, Fannie Mae o Freddie Mac). Sin embargo, los valores respaldados por hipotecas han proporcionado rendimientos más altos que otros bonos de bajo riesgo, como los bonos del Tesoro de vencimientos comparables.
Otros inversores podrían comprar hipotecas para diversificar sus carteras y su combinación de activos. Invertir en hipotecas ofrece una especie de juego inmobiliario.
El resultado final
Pocos prestatarios se dan cuenta de hasta qué punto su hipoteca se trocea, se corta y se comercializa. En cuestión de semanas desde el momento en que se origina una hipoteca, ésta puede pasar a formar parte de una CMO, un ABS o una CDO. El usuario final de una hipoteca puede ser un fondo de cobertura que hace apuestas direccionales sobre los tipos de interés o utiliza posiciones apalancadas para explotar pequeñas irregularidades en los precios de las relaciones, o puede ser el banco central de un país extranjero al que le gusta la calificación crediticia de un MBS de la agencia.
Por otro lado, podría ser una compañía de seguros con sede en Bruselas atraída por la duración y el perfil de convexidad de un determinado tramo en una operación de ABS, CMO o CDO. El mercado secundario de hipotecas es enorme, líquido y complejo, con varias instituciones deseosas de consumir un trozo del pastel hipotecario.
Fuentes del artículo
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