Tanto si se encuentra en un mercado de compradores como de vendedores, querrá comprar una vivienda en cuanto encuentre la adecuada. Pero no siempre es tan sencillo. Hay muchas cuestiones financieras que determinarán si podrá comprar la casa, así como las condiciones de su hipoteca.
Comprender esta información con antelación puede ayudarle a tomar mejores decisiones y hará que el proceso de aprobación de su hipoteca se desarrolle sin problemas y con rapidez.
Siga leyendo para saber más sobre cómo debe posicionarse financieramente antes de firmar su contrato inmobiliario.
Puntos clave
- Asegúrate de tener un pago inicial considerable para tu nueva casa.
- Busque un tipo de interés asequible.
- Asegúrese de tener una puntuación crediticia aceptable y una relación deuda-ingresos inferior al 43% antes de solicitar un préstamo hipotecario.
- Pague sus gastos de cierre inmediatamente.
- Pregunte al prestamista qué documentos necesitará para asegurarse de que no hay problemas con su solicitud.
Un pago inicial suficiente
Asegúrese de que tiene suficiente capital líquido ahorrado para dar una entrada a su nueva casa. Su sueño de ser propietario de una vivienda puede verse rápidamente truncado si no puede aportar una cantidad adecuada de dinero para el pago inicial.
„Los prestamistas han endurecido los requisitos desde la crisis económica de 2008”, dice Karen R. Jenkins, presidente y director general de KRJ Consulting. En consecuencia, los posibles prestatarios que deseen comprar una vivienda deben tener algo de „piel en el juego” para poder optar a una casa.”Según Jenkins, la mayoría de los programas de préstamos, incluidos los de la FHA, exigen un pago inicial mínimo del 3.5% del precio de compra.
Es posible que hayas conocido a personas que compraron casas en el pasado sin un pago inicial o que incluso hayas sido una de esas personas. Este escenario es mucho menos probable hoy en día, ya que los bancos intentan limitar el riesgo de impago de los prestatarios.
Por ejemplo, cuando los valores inmobiliarios bajan, un prestatario que pone los ahorros de toda su vida en esa propiedad tiene más probabilidades de aguantar y capear el temporal, a la espera de que los valores inmobiliarios vuelvan a subir. Según Stacey Alcorn, propietaria y jefa de felicidad de LAER Realty Partners, „un prestatario que tiene la piel en el juego tiene menos probabilidades de no pagar cuando las cosas se ponen difíciles”.
Un tipo de interés asequible
Es muy probable que pague decenas de miles de dólares sólo en intereses durante la vida de su hipoteca. Por eso es tan importante encontrar un préstamo con un tipo de interés bajo. Esto puede ahorrarle miles de dólares a largo plazo.
Asegúrese de comparar precios. No firmes con el primer prestamista que te dé un presupuesto. Empiece por consultar a su propia entidad financiera. Es posible que pueda obtener un tipo de interés competitivo porque ya hace negocios con ellos. Y no descartes las cooperativas de crédito, los pequeños bancos comunitarios e incluso los prestamistas online. Cuantos más prestamistas compruebe, más probable será que consiga un tipo de interés realmente bueno.
Una gran herramienta para investigar y comparar los tipos de interés es una calculadora hipotecaria. Esta herramienta le da una idea de sus costes potenciales antes de reunirse con un agente hipotecario.
Una puntuación crediticia mínima aceptable
Tu puntuación FICO refleja tu capacidad para pagar tus deudas. Llevar al máximo las tarjetas de crédito y pagar las facturas con retraso puede ser otro obstáculo financiero para los posibles propietarios de viviendas que necesitan una hipoteca. Si tiene una mala puntuación crediticia o, peor aún, no tiene ningún historial de crédito, le resultará muy difícil obtener una hipoteca.
Las puntuaciones FICO ofrecen al banco una idea de su capacidad para pagar las facturas mensuales y de la cantidad de deuda total que podría afectar a los pagos de la hipoteca en el futuro. Pero lo que se considera una puntuación FICO aceptable? A menudo puede ser difícil de evaluar porque varía en función del prestamista al que se pregunte.
Amy Tierce, responsable de préstamos de Radius Financial Group, señala que, aunque la Administración Federal de la Vivienda (FHA) ofrece opciones de financiación a prestatarios con una puntuación de crédito tan baja como 500, la mayoría de los prestamistas tienen sus propios requisitos. Así que será un reto encontrar un prestamista que trabaje con un prestatario con una puntuación de crédito inferior a 640.
Sin embargo, las tarjetas de crédito al límite no son su única preocupación. „Si te retrasas constantemente 30, 60 o 90 días en el pago de tus otras facturas, tu puntuación crediticia volverá a ser baja, y los bancos no quieren prestarle dinero a alguien a quien tendrán que rogarle constantemente”, dice Alcorn.
Su relación deuda-ingreso
Los propietarios de viviendas que se exceden pueden acabar comiendo fideos ramen todos los días en una casa que pueden llegar a perder. Por eso es importante ser realista en cuanto a lo que se puede permitir. Puedes calcularlo sumando todos los pagos mensuales de tus deudas y dividiendo esa cifra entre tus ingresos brutos de cada mes.
Se puede calcular la relación entre la deuda y los ingresos dividiendo el importe total de los pagos mensuales de la deuda entre los ingresos brutos mensuales.
„Los bancos utilizan una relación deuda-ingresos (DTI) para determinar si un prestatario puede permitirse comprar una casa”, dice Alcorn. „Por ejemplo, digamos que un prestatario gana 5.000 dólares al mes. El banco no quiere que su deuda total, incluyendo el nuevo pago de la hipoteca, más los pagos de su coche, los pagos de la tarjeta de crédito y otras obligaciones mensuales, supere un determinado porcentaje de sus ingresos.”
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene normas que establecen que la relación deuda-ingresos no puede superar el 43%.
Sin embargo, Alcorn advierte que el hecho de que el banco considere que usted puede permitirse una determinada cuota hipotecaria no significa que realmente pueda hacerlo. „Por ejemplo, el banco no sabe que tienes una familia numerosa, o gastos de guardería, o padres mayores a los que estás cuidando. Es importante mantener una conversación sincera sobre los pagos mensuales con su equipo hipotecario para no verse sobrepasado," dice Alcorn.
Poder pagar los costes de cierre
Hay una serie de gastos asociados a la hipoteca de una vivienda, y podrías tener un duro despertar financiero si no sabes qué esperar de antemano.
Aunque los costes de cierre varían de un prestamista a otro y de un estado a otro, „los prestatarios pagan la tasación, el informe crediticio, los honorarios del abogado/agente de cierre, los honorarios de registro y los honorarios de tramitación/suscripción”, dice Alcorn, y añade que los costes de cierre suelen ser el 1% del importe del préstamo.
Sin embargo, las comisiones podrían suponer hasta un 3%, y los prestamistas deben proporcionar a los prestatarios una estimación exhaustiva de buena fe de las comisiones en las que puede incurrir en un tipo de préstamo específico.
La documentación financiera requerida
Asegurarse de que tiene todos los papeles en regla antes de solicitar su hipoteca le ayudará a que el proceso sea mucho más fluido. Una documentación insuficiente puede retrasar o incluso detener el proceso de aprobación del préstamo, por lo que debe averiguar qué tiene que aportar.
„Tu prestamista debe tener una lista de comprobación completa de la documentación necesaria para respaldar tu solicitud de préstamo en función de tu situación laboral y de ingresos”, afirma Tierce. „Si comienza con una preaprobación, asegúrese de que el prestamista le pida toda la documentación para el proceso, ya que una preaprobación sin una revisión exhaustiva de la documentación no sirve de nada. Si el proceso de preaprobación no está muy bien documentado, se puede pasar por alto algo que podría dar lugar a la denegación del préstamo más adelante.”
Qué es la preaprobación? Según Jenkins, se trata de una „aprobación preliminar basada en lo que el prestatario declaró en la solicitud: ingresos, deudas, activos, empleo, etc.”. El proceso de aprobación real valida los ingresos, los activos y las deudas utilizando varios métodos, como talones de pago, declaraciones de impuestos, extractos bancarios, W2 y verificaciones de empleo.”
Tierce añade que „en los mercados competitivos, los vendedores y los agentes inmobiliarios ni siquiera consideran una oferta sin saber que el comprador está preaprobado”.”Podrían solicitarse documentos adicionales en una fecha posterior o a lo largo del proceso. ” El proceso de suscripción es exhaustivo, y algunos documentos pueden plantear preguntas o dudas que requieran documentación adicional. Respira hondo y dale al prestamista todo lo que te pida, lo más rápido posible, para que tu aprobación se complete.”
El resultado final
Antes de pensar en comprar la casa de sus sueños, debe asegurarse de que sus finanzas están en orden y de que se ha preparado de forma inteligente y exhaustiva antes de que comience el proceso de aprobación de la hipoteca.
Fuentes del artículo
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