Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son una consideración clave a la hora de construir cualquier cartera de acciones o de renta fija. Proporcionan una mayor diversificación, una rentabilidad total potencialmente mayor y/o un menor riesgo global. En resumen, su capacidad de generar ingresos por dividendos junto con la revalorización del capital los convierte en un excelente contrapeso a las acciones, los bonos y el efectivo.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria poseen y/o gestionan bienes raíces comerciales que producen ingresos, ya sean las propias propiedades o las hipotecas sobre esas propiedades. Puede invertir en las empresas individualmente, a través de un fondo cotizado en bolsa o con un fondo de inversión. Hay muchos tipos de REIT disponibles.
A continuación, analizamos algunas de las principales categorías de REITS y su rentabilidad histórica. Al final de este artículo, debería tener una mejor idea de cuándo y qué comprar.
Puntos clave
- Utilizar los REITs para invertir en bienes inmuebles puede diversificar su cartera, pero no todos los REITs son iguales.
- Algunos REIT invierten directamente en propiedades, obteniendo ingresos por alquiler y comisiones de gestión. Otros invierten en deuda inmobiliaria, i.e. hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
- Además, los REIT tienden a centrarse en un sector específico de propiedades, por ejemplo, centros comerciales o minoristas, hoteles y complejos turísticos, o atención sanitaria y hospitales.
- Uno de los mayores beneficios que ofrecen los REITs son sus dividendos de alto rendimiento. Los REIT están obligados a pagar el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas.
- La mayoría de los dividendos de los REIT no cumplen la definición del IRS de "dividendos cualificados".
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5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos
Rentabilidad histórica de los REIT
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son históricamente una de las clases de activos más rentables. El índice FTSE NAREIT Equity REIT es lo que la mayoría de los inversores utilizan para medir el rendimiento del sector inmobiliario de Estados Unidos.S. mercado inmobiliario. Entre 2010 y 2020, la rentabilidad media anual del índice fue del 9.5%.
Más recientemente, la media de tres años de los REIT entre noviembre de 2017 y noviembre de 2020, 11. El 25% de los fondos de inversión inmobiliaria está muy por encima de la media de los países de la UE&P 500 y el Russell 2000, que alcanzó el 9.07% y 6.45%, respectivamente. Históricamente, a los inversores que buscan rentabilidad les ha ido mejor invirtiendo en el sector inmobiliario que en la renta fija, la clase de activo tradicional para este fin. Una cartera cuidadosamente construida debe tener en cuenta ambos aspectos.
1. REITs minoristas
Aproximadamente el 24% de las inversiones de los REITs se encuentran en centros comerciales y tiendas independientes. Esto representa la mayor inversión por tipo en América. Cualquiera que sea el centro comercial que usted frecuenta, es probable que sea propiedad de un REIT. Al considerar la posibilidad de invertir en bienes inmuebles minoristas, primero hay que examinar el propio sector minorista. ¿Está financieramente sana en la actualidad y cuáles son las perspectivas de futuro??
Es importante recordar que los REIT minoristas ganan dinero con los alquileres que cobran a los inquilinos. Si los minoristas experimentan problemas de liquidez debido a las escasas ventas, es posible que retrasen o incluso incumplan los pagos mensuales, viéndose finalmente obligados a declararse en quiebra. En ese momento, hay que encontrar un nuevo inquilino, lo que nunca es fácil. Por lo tanto, es crucial que invierta en REITs con los inquilinos ancla más fuertes posibles. Entre ellos se encuentran las tiendas de comestibles y de mejoras para el hogar.
Una vez que haya realizado su evaluación del sector, deberá centrarse en los propios REITs. Como cualquier inversión, es importante que tengan buenos beneficios, balances sólidos y la menor deuda posible, especialmente la de corto plazo. En una economía deficiente, los REITs minoristas con importantes posiciones de efectivo tendrán la oportunidad de comprar buenos inmuebles a precios deprimidos. Las empresas mejor gestionadas se aprovecharán de ello.
Dicho esto, hay preocupaciones a largo plazo para el espacio de REITs de venta al por menor en que las compras se están desplazando cada vez más en línea en contraposición al modelo de centro comercial. Los propietarios del espacio han seguido innovando para llenar su espacio con oficinas y otros inquilinos no orientados al comercio minorista, pero el subsector está bajo presión.
2. REITs residenciales
Se trata de REITs que poseen y explotan edificios de apartamentos de alquiler multifamiliares, así como viviendas prefabricadas. Si se quiere invertir en este tipo de REIT, hay que tener en cuenta varios factores antes de lanzarse a ello. Por ejemplo, los mejores mercados de apartamentos tienden a estar donde la asequibilidad de la vivienda es baja en relación con el resto del país. En lugares como Nueva York y Los Ángeles, el elevado coste de las viviendas unifamiliares obliga a un mayor número de personas a alquilar, lo que eleva el precio que los propietarios pueden cobrar cada mes. Por ello, los mayores REIT residenciales tienden a centrarse en los grandes centros urbanos.
Dentro de cada mercado específico, los inversores deben buscar el crecimiento de la población y del empleo. Por lo general, cuando hay una afluencia neta de personas a una ciudad, es porque hay puestos de trabajo disponibles y la economía está creciendo. Una tasa de desocupación en descenso junto con un aumento de los alquileres es una señal de que la demanda está mejorando. Mientras la oferta de apartamentos en un mercado concreto siga siendo baja y la demanda siga aumentando, los REIT residenciales deberían ir bien. Como ocurre con todas las empresas, las que tienen los balances más sólidos y el mayor capital disponible son las que normalmente obtienen mejores resultados.
3. REITs sanitarios
Los REIT sanitarios serán un subsector interesante que habrá que vigilar a medida que los estadounidenses envejecen y los costes sanitarios siguen aumentando. Los REITs sanitarios invierten en los bienes inmuebles de hospitales, centros médicos, centros de enfermería y residencias de ancianos. El éxito de este sector inmobiliario está directamente vinculado al sistema sanitario. La mayoría de los operadores de estas instalaciones dependen de las tasas de ocupación, los reembolsos de Medicare y Medicaid, así como de los pagos privados. Mientras la financiación de la sanidad sea una incógnita, también lo serán los REITs sanitarios.
Entre las cosas que se deben buscar en un REIT de salud se incluye un grupo diversificado de clientes, así como inversiones en varios tipos de propiedades diferentes. La concentración es buena hasta cierto punto, pero también lo es la distribución del riesgo. Por lo general, un aumento de la demanda de servicios sanitarios (que debería producirse con el envejecimiento de la población) es bueno para los inmuebles sanitarios. Por lo tanto, además de la diversificación de clientes y tipos de inmuebles, busque empresas cuya experiencia en el sector sanitario sea significativa, cuyos balances sean sólidos y cuyo acceso al capital de bajo coste sea elevado.
4. REITs de oficinas
Los REITs de oficinas invierten en edificios de oficinas. Reciben ingresos por alquiler de inquilinos que normalmente han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. Se me ocurren cuatro preguntas para quien esté interesado en invertir en un REIT de oficinas
Trate de encontrar REITs que inviertan en baluartes económicos. Es mejor poseer un montón de edificios medios en Washington, D.C., que poseer un espacio de oficinas de primera categoría en Detroit, por ejemplo.
5. REITs hipotecarios
Aproximadamente el 10% de las inversiones de los REITs se realizan en hipotecas en lugar de en los propios bienes inmuebles. Las inversiones más conocidas, pero no necesariamente las mejores, son Fannie Mae y Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.
Pero el hecho de que este tipo de REIT invierta en hipotecas en lugar de en acciones no significa que esté exento de riesgos. Un aumento de los tipos de interés se traduciría en una disminución del valor contable de los REIT hipotecarios, lo que haría bajar el precio de las acciones. Además, los REIT hipotecarios obtienen una cantidad considerable de su capital a través de ofertas de deuda garantizada y no garantizada. Si los tipos de interés suben, la financiación futura será más cara, reduciendo el valor de una cartera de préstamos. En un entorno de tipos de interés bajos con perspectivas de subida, la mayoría de los REIT hipotecarios cotizan con descuento respecto al valor neto de los activos por acción. El truco está en encontrar el adecuado.
Las claves para evaluar cualquier REIT
Hay algunas cosas que hay que tener en cuenta al evaluar cualquier REIT. Entre ellos se encuentran los siguientes:
Según la Comisión del Mercado de Valores, un REIT debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes inmuebles y efectivo, y obtener al menos el 75% de los ingresos brutos de fuentes como el alquiler y los intereses hipotecarios.
Ventajas y desventajas de los REIT
Como todas las inversiones, los REITs tienen sus ventajas y desventajas. Una de las mayores ventajas que ofrecen los REITs es la alta rentabilidad de sus dividendos. Los REIT están obligados a pagar el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas; por lo tanto, los dividendos de los REIT suelen ser mucho más elevados que los de la media de las acciones de la S&P 500.
Otra ventaja es la diversificación de la cartera. No hay mucha gente que tenga la posibilidad de comprar un inmueble comercial para generar ingresos pasivos, pero los REITs ofrecen al público en general la posibilidad de hacerlo. Además, la compra y la venta de bienes inmuebles suele llevar un tiempo, lo que inmoviliza el flujo de caja en el proceso, mientras que los REIT tienen una gran liquidez: la mayoría pueden comprarse o venderse con sólo pulsar un botón.
Los REIT presentan algunos inconvenientes que los inversores deben conocer, sobre todo la posible obligación fiscal que pueden generar. La mayoría de los dividendos de los REIT no se ajustan a la definición del IRS de „dividendos cualificados”, lo que significa que los dividendos superiores a la media ofrecidos por los REIT se gravan a un tipo más alto que la mayoría de los demás dividendos. Los REITs pueden acogerse a la deducción del 20%, sin embargo, la mayoría de los inversores tendrán que pagar una gran cantidad de impuestos sobre los dividendos de los REITs si los mantienen en una cuenta de corretaje estándar.
Otro problema potencial de los REIT es su sensibilidad a los tipos de interés. Generalmente, cuando la Reserva Federal sube los tipos de interés en un intento de restringir el gasto, los precios de los REITs caen. Además, los distintos tipos de REITs presentan riesgos específicos de la propiedad. Los REITs hoteleros, por ejemplo, suelen tener un rendimiento muy bajo en épocas de recesión económica.
Pros
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Dividendos de alto rendimiento
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Diversificación de la cartera
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Alta liquidez
Contras
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Los dividendos tributan como ingresos ordinarios
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Sensibilidad a los tipos de interés
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Riesgos asociados a propiedades específicas
Preguntas frecuentes sobre los REIT
¿Son los REITs una buena inversión??
Invertir en REITs es una buena manera de diversificar su cartera fuera de las acciones y bonos tradicionales y puede ser atractivo por sus fuertes dividendos y la apreciación del capital a largo plazo.
En qué REITs debería invertir?
Cada tipo de REIT tiene sus propios riesgos y ventajas en función del estado de la economía. Invertir en REITs a través de un ETF de REITs es una excelente manera de que los accionistas se involucren en este sector sin tener que lidiar personalmente con sus complejidades.
Cómo se gana dinero con un REIT?
Dado que el IRS exige a los REITs que paguen el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas, los dividendos de los REITs suelen ser mucho más altos que los de las acciones medias del mercado de valores&P 500. Una de las mejores formas de recibir ingresos pasivos de los REIT es a través de la capitalización de estos dividendos de alto rendimiento.
¿Se puede perder dinero con un REIT??
Como ocurre con cualquier inversión, siempre existe un riesgo de pérdida. Los REIT que cotizan en bolsa corren el riesgo especial de perder valor cuando suben los tipos de interés, lo que suele enviar el capital de inversión a los bonos.
¿Son seguros los REIT durante una recesión??
Invertir en determinados tipos de REIT, como los que invierten en propiedades hoteleras, no es una buena opción durante una recesión económica. Sin embargo, invertir en otros tipos de bienes inmuebles, como la sanidad o el comercio minorista, que tienen estructuras de arrendamiento más largas y, por lo tanto, son mucho menos cíclicas, es una excelente forma de protegerse contra una recesión.
El resultado final
El gobierno federal hizo posible que los inversores compraran proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala ya en 1960. Sin embargo, sólo en la última década los inversores particulares han adoptado los REITs.
Las razones para ello son los bajos tipos de interés, que obligaron a los inversores a buscar inversiones que produjeran ingresos más allá de los bonos, la aparición de fondos cotizados y de inversión centrados en el sector inmobiliario y, hasta el colapso inmobiliario de 2007-08, el insaciable apetito de los estadounidenses por poseer bienes inmuebles y otros activos tangibles. Los REIT, como cualquier otra inversión en 2008, sufrieron mucho. Pero a pesar de ello, siguen siendo un excelente complemento para cualquier cartera diversificada.
Fuentes del artículo
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