Una de las mayores lecciones que el mundo aprendió de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008 es que debemos proceder con cautela al pedir un préstamo para comprar o refinanciar una vivienda. El tipo de hipoteca que elijas puede significar la diferencia entre ser dueño de tu casa un día o encontrarte en medio de una ejecución hipotecaria o incluso de la bancarrota a los pocos años del plazo del préstamo.
¿Hay alguna forma de evitar caer en esto último?? Sin duda, puedes hacerlo eligiendo el préstamo hipotecario adecuado, uno que no sea demasiado arriesgado para ti.
Puntos clave
- Cualquier hipoteca es arriesgada si se combina con el tipo de prestatario equivocado.
- Acabará gastando más con una hipoteca de tipo fijo a 40 años, incluso con un tipo más bajo.
- Los tipos de interés de las hipotecas ajustables pueden subir, lo que significa que pagará más cuando se reajusten.
- Los tipos de interés de las hipotecas de sólo interés son más altos que los de otras y usted tendrá que pagar el capital antes de una fecha determinada.
- Las hipotecas de tipo de interés ajustable combinan dos productos de riesgo en uno solo.
Qué hace que una hipoteca sea arriesgada?
Muchos de nosotros hemos llegado a creer que ciertos tipos de hipotecas son intrínsecamente arriesgados, principalmente por lo que ocurrió durante la crisis inmobiliaria. De hecho, algunas de las hipotecas disponibles en el mercado no eran especialmente arriesgadas para los consumidores adecuados.
Una hipoteca de riesgo es realmente un producto de préstamo que no se corresponde con la capacidad del prestatario para devolverlo.
En 2008, ciertos tipos de hipotecas se emparejaban con los prestatarios equivocados, y los prestamistas los engatusaban con la perspectiva de refinanciar pronto. Esto puede haber funcionado incluso cuando los precios de la vivienda estaban subiendo, pero no cuando el valor de la vivienda empezó a bajar.
Con sus tipos de interés cambiantes, las hipotecas de tipo variable (ARM) son una opción especialmente arriesgada para los prestatarios con una situación financiera poco ideal.
De hecho, algunas hipotecas a tipo fijo también pueden ser problemáticas en las circunstancias equivocadas.
Hipotecas de tipo fijo a 40 años
Los prestatarios con hipotecas a tipo fijo no viven con la incertidumbre, pero eso no significa que estas hipotecas sean siempre una buena idea. Esto se debe a que a la larga se acaba pagando más. Cuanto más largo sea el plazo del préstamo, más intereses acabará pagando.
Esta es una situación hipotética. Supongamos que quiere comprar una casa de 200.000 dólares con un 10% de pago inicial. La cantidad que necesitarás pedir prestada es de 180.000 $ (200.000 $ menos 20.000 $). Con un tipo de interés del 5%, estos son los pagos mensuales y la cantidad total que pagarás por la casa en diferentes condiciones si mantienes el préstamo durante toda su vida:
| Plazo | Tipo de interés | Pago mensual | Coste de por vida (incluido el pago inicial) | Capital (incluido el pago inicial) | Interés total pagado |
| 15 años | 5.0% | $1,423.43 | $276,217.14 | $200,000 | $76,217.14 |
| 20 años | 5.0% | $1,187.92 | $305,100.88 | $200,000 | $105,100.88 |
| 30 años | 5.0% | $966.28 | $367,860.41 | $200,000 | $167,860.41 |
| 40 años | 5.0% | $867.95 | $436,617.86 | $200,000 | $236,617.86 |
Por lo tanto, si no se refinancia y se mantiene el préstamo tal y como está, se pagarán 236.617 $.86 sólo en intereses al final del periodo de 40 años. Esta es una comparación simplificada. El tipo de interés será probablemente más bajo para el préstamo a 15 años y el más alto para el préstamo a 40 años.
A continuación se muestra una comparación más realista utilizando tipos de interés basados en el plazo del préstamo.
| Plazo | Tipo de interés | Pago mensual | Coste de por vida (incluido el pago inicial) | Capital (incluido el pago inicial) | Total de intereses pagados |
| 15 años | 4.5% | $1,376.99 | $267,858.83 | $200,000 | $67,858.83 |
| 20 años | 5.0% | $1,187.92 | $305,100.88 | $200,000 | $105,100.88 |
| 30 años | 5.2% | $988.40 | $375,823.85 | $200,000 | $175,823.85 |
| 40 años | 5.8% | $965.41 | $483,394.67 | $200,000 | $283,394.67 |
Como puedes ver en el segundo gráfico, la hipoteca a 40 años es de 0.6% más de interés que la hipoteca a 30 años. Eso reduce la factura mensual en sólo 22 dólares.99 al mes, desde 988 dólares.40 a 965 dólares.41 Sin embargo, le costará la friolera de 107.570 dólares.82 más durante la vida del préstamo.
Eso es una gran cantidad de dinero que podría destinarse a financiar su jubilación o a pagar la educación universitaria de sus hijos. En el mejor de los casos, está renunciando a un dinero que podría haber gastado en vacaciones, mejoras en la casa y cualquier otro gasto.
Hipotecas de tipo variable (ARM)
Las hipotecas de tipo variable (ARM) tienen un tipo de interés fijo durante un plazo inicial que va de seis meses a 10 años. Este tipo de interés inicial, a veces llamado tipo de interés de reclamo, suele ser más bajo que el tipo de interés de un préstamo fijo a 15 ó 30 años. Tras el plazo inicial, el tipo se ajusta periódicamente. Puede ser una vez al año, una vez cada seis meses o incluso una vez al mes.
Los préstamos con un tipo fijo más corto que sus plazos son propensos al riesgo de tipo de interés. Si los tipos de interés suben, los pagos mensuales aumentan. Dependiendo de sus circunstancias en ese momento, eso podría ser un gasto extra que no puede permitirse.
Este grado de imprevisibilidad es un problema para muchas personas, especialmente las que tienen unos ingresos fijos y las que no esperan que sus ingresos aumenten.
Las hipotecas ARM se vuelven aún más arriesgadas con las hipotecas jumbo porque cuanto más alto sea el capital, más afectará un cambio en el tipo de interés a su pago mensual.
Tenga en cuenta, sin embargo, que los tipos de interés ajustables pueden bajar o subir. Las ARM pueden ser una buena opción si se espera que los tipos de interés bajen en el futuro.
Hipotecas de sólo interés
Si se contrata una hipoteca de sólo intereses, se aplaza el pago del principal del préstamo a una fecha posterior. La cuota mensual sólo cubre los intereses de la hipoteca durante los primeros cinco o diez años.
El atractivo es el pago mensual más bajo durante los primeros años.
En muchos casos, las hipotecas de sólo interés exigen el pago de una suma global por el saldo del capital en una fecha determinada.
Si está muy seguro de que sus ingresos aumentarán considerablemente en el futuro, una hipoteca de sólo intereses puede ser una buena idea para usted. O tal vez sea usted un inversor inmobiliario que quiere reducir sus costes de mantenimiento y tiene la intención de ser propietario de la vivienda sólo durante un corto período de tiempo.
Por supuesto, hay una desventaja. El tipo de interés de una hipoteca de sólo interés tiende a ser más alto que el que se pagaría en una hipoteca convencional de tipo fijo porque la gente no paga estos préstamos con más frecuencia.
Por qué podría no querer una hipoteca de sólo intereses
Una hipoteca de sólo intereses puede ser extremadamente arriesgada por una o más de las siguientes razones:
- Es posible que no pueda permitirse los pagos mensuales significativamente más altos cuando termine el período de sólo intereses. Seguirás pagando intereses, pero también devolverás el capital en un periodo más corto que con un préstamo a tipo fijo.
- Es posible que no pueda refinanciar si tiene poco o ningún capital inmobiliario.
- Es posible que no pueda vender si tiene poco o ningún capital inmobiliario y los precios de la vivienda bajan, lo que le hace estar bajo el agua en la hipoteca.
- Los prestatarios con préstamos de sólo intereses durante la vida del préstamo pagan un interés significativamente mayor que el que pagarían con una hipoteca convencional.
- Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, puede enfrentarse a un pago global al final del plazo del préstamo.
Cualquiera de estos problemas podría hacerle perder la casa en el peor de los casos. Incluso si ninguno de estos problemas se aplica, el préstamo podría costarle mucho más de lo que realmente necesita pagar para ser propietario de una vivienda.
Préstamos hipotecarios de sólo interés
También hay otro producto de sólo interés en el mercado: la hipoteca de sólo interés ajustable. Al igual que un ARM normal, el tipo de interés puede subir o bajar en función de los tipos de interés del mercado.
Esencialmente, la hipoteca ARM de sólo interés toma dos tipos de hipotecas potencialmente arriesgadas y las combina en un único producto de riesgo.
Este es un ejemplo de cómo funciona. El prestatario sólo paga los intereses a un tipo fijo durante los primeros cinco años. El prestatario sigue pagando sólo intereses durante los siguientes cinco años, pero el tipo de interés se ajusta al alza o a la baja anualmente en función de los tipos de interés del mercado. Durante el resto del plazo del préstamo -por ejemplo, durante 20 años- el prestatario paga una cantidad fija de capital más intereses cada mes a un tipo de interés que cambia anualmente.
Muchas personas no tienen la capacidad financiera o emocional necesaria para soportar la incertidumbre de los préstamos de sólo interés.
Préstamos con bajo pago inicial
Dar sólo un 3 % de entrada.El 5% porque no está dispuesto a desprenderse de mucho dinero en efectivo puede parecer un riesgo menor. Y eso puede ser cierto.
Préstamos de la Administración de Veteranos y préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que ofrecen opciones de pago inicial del 0% y del 3.5% respectivamente-tienen algunas de las tasas de ejecución hipotecaria más bajas.
Pero el problema de hacer un pago inicial bajo es que, si los precios de la vivienda bajan, puede quedar atrapado en una situación en la que no pueda vender o refinanciar la casa. Debe más de lo que vale en el mercado.
Si tienes suficiente dinero en el banco, puedes comprar tu propia hipoteca, pero la mayoría de las personas que hacen pequeños pagos iniciales por sus casas no tienen reservas de efectivo significativas para hacer eso.
El resultado final
Aunque la mayoría de los préstamos que algunos prestamistas hipotecarios podrían considerar de alto riesgo, como la hipoteca de interés variable, ya no están en el mercado, todavía hay muchas maneras de acabar con una hipoteca pésima si se contrata un producto que no es adecuado para usted.
Fuentes del artículo
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