Las personas pueden ser propietarias de bienes inmuebles para su residencia principal o para mantenerlos como inversión de alquiler, y su propiedad se determina a través de lo que se conoce como un título. Existen diferentes tipos de títulos de propiedad inmobiliaria, así como métodos menos comunes de posesión de una propiedad inmobiliaria. Es importante conocer estas diferencias para poder decidir qué método se adapta mejor a sus necesidades.
Antes de entrar en estas distinciones, entienda primero que los bienes inmuebles son un tipo de propiedad que se compone de la tierra, así como cualquier estructura que se asienta en ella. Las mejoras de la estructura también cuentan para la propiedad. La definición también incluye cualquier otro recurso inmobiliario que pueda aparecer en ese terreno, como la vegetación, los cultivos, los recursos naturales e incluso el agua.
Los bienes inmuebles pueden ser tanto comerciales como residenciales. Las propiedades comerciales incluyen edificios de oficinas, almacenes, centros comerciales y otros tipos de espacios comerciales. La propiedad residencial, por otra parte, se compone de casas, condominios, apartamentos y cualquier otro tipo de propiedad destinada a la vida residencial.
Puntos clave
- El título de propiedad se refiere a un documento que enumera el propietario legal de un bien inmueble.
- Los títulos pueden ser emitidos para representar la propiedad de bienes muebles e inmuebles.
- Los diferentes tipos de títulos de propiedad inmobiliaria son la tenencia conjunta, la tenencia en común, los arrendatarios por completo, la propiedad única y la propiedad comunitaria.
- Otros tipos de titularidad menos comunes son la titularidad empresarial, la titularidad de sociedades y la titularidad de fideicomisos.
Qué es un título?
El término título se refiere a un documento que enumera el propietario legal de una pieza de la propiedad. Los títulos pueden ser emitidos para representar la propiedad de bienes muebles e inmuebles. Los bienes personales son cualquier cosa que no incluya bienes inmuebles, como electrodomésticos, vehículos, antigüedades u obras de arte.
La propiedad inmobiliaria, por otro lado, incluye la propiedad física de los bienes inmuebles, así como un conjunto de derechos de propiedad y uso. El título de propiedad de los bienes inmuebles debe transferirse cuando se vende el activo, y debe ser autorizado para que la transferencia se lleve a cabo.
El saneamiento de un título de propiedad real significa determinar que está libre de cargas o gravámenes que puedan suponer una amenaza para su propiedad.
La propiedad de bienes inmuebles puede adoptar varias formas, y cada una de ellas tiene implicaciones en la transferencia de la propiedad, la financiación, las garantías y los impuestos. Cada tipo de título tiene sus ventajas y desventajas, dependiendo de la situación particular de cada persona y de cómo se quiera transmitir la propiedad en caso de muerte, divorcio o venta. Los más comunes de estos métodos de tenencia de títulos son:
- Tenencia conjunta
- Tenencia en común
- Inquilinos por completo
- Propiedad única
- Bienes comunitarios
Veamos qué significan estos tipos de títulos, así como las ventajas y desventajas de cada uno.
Arrendamiento conjunto
La copropiedad se produce cuando dos o más personas tienen la titularidad de un bien inmueble de forma conjunta, con los mismos derechos para disfrutar de la propiedad durante sus vidas. Si uno de los miembros de la pareja fallece, sus derechos de propiedad pasan al inquilino o inquilinos supervivientes mediante una relación jurídica conocida como derecho de supervivencia. Los inquilinos pueden entrar en una tenencia conjunta al mismo tiempo. Suele producirse a través de una escritura.
Ventajas
Como ya se ha dicho, la principal ventaja de la copropiedad es que la propiedad se transmite al inquilino superviviente en caso de fallecimiento, lo que evita la legalización de la herencia, incluso si no hay testamento. Otra ventaja es que ninguna de las partes de la propiedad tiene que estar casada o emparentada. Si las partes no están casadas, pueden vender el inmueble sin una petición judicial si todas las partes están de acuerdo con la división de la propiedad. Además, la responsabilidad de la propiedad se comparte entre los inquilinos. Eso significa que cualquier carga financiera relacionada con la propiedad pertenece a todos, no sólo a un individuo.
Desventajas
El inconveniente es que cualquier financiación o uso de la propiedad con fines económicos debe ser aprobado por todas las partes y no puede ser transferido por testamento a una parte externa después de que uno fallezca, ya que pasa automáticamente al propietario superviviente.
Otra desventaja importante es que un acreedor que tenga una sentencia judicial para cobrar una deuda de uno de los propietarios también puede solicitar al tribunal que divida la propiedad y obligue a venderla para cobrar su sentencia. En otras palabras, cada uno de los propietarios asume un riesgo en las decisiones financieras del otro.
Tenencia en común (TIC)
Con la tenencia en común (TIC), dos o más personas son titulares de un inmueble de forma conjunta, con porcentajes de propiedad iguales o desiguales. Sarah, por ejemplo, podría tener una participación del 40% en una propiedad mientras que Bob tiene una participación del 60%. Al mismo tiempo, todos los aspectos de la propiedad son compartidos por las personas nombradas en el título. Esto significa que Sarah no está limitada a acceder sólo al 40% de la propiedad física o sólo al 40% del tiempo, por ejemplo. Cada propietario tiene derecho a ocupar y utilizar toda la propiedad. El porcentaje de interés simplemente determina la propiedad financiera del inmueble.
A diferencia de la tenencia conjunta, los inquilinos en común tienen un título individual para su respectiva porción de la propiedad y pueden disponer de ella o gravarla a voluntad. Este tipo de título puede celebrarse en cualquier momento, incluso años después de que otros propietarios hayan celebrado un acuerdo. La propiedad se puede legar a otras partes y, en caso de fallecimiento, la propiedad se transferirá a los herederos del propietario de forma indivisa.
Ventajas
La tenencia en común permite a uno de los propietarios utilizar el patrimonio creado por su parte de la propiedad como garantía para las transacciones financieras, y los acreedores de uno de los propietarios pueden colocar embargos sólo contra la parte de la propiedad de ese propietario. Este tipo de título también facilita las compras.
Desventajas
Las TIC no permiten el derecho de supervivencia automático. Todos los inquilinos comparten la responsabilidad de las deudas de la propiedad. Puede aplicarse la responsabilidad solidaria para los impuestos sobre la propiedad, por ejemplo. Significa que cada propietario es responsable de la totalidad del importe adeudado. Si uno de los propietarios no puede pagar su parte, los demás son responsables. Para que se produzca una transferencia total de la propiedad, es necesario liquidar cualquier gravamen sobre la misma.
Inquilinos por entero (TBE)
Este método sólo puede utilizarse cuando los propietarios están legalmente casados. Los arrendatarios por entero (TBE) son propietarios de bienes inmuebles bajo el supuesto de que la pareja es una sola persona a efectos legales. Este método les transmite la propiedad como una sola persona, con el título transferido a la otra en su totalidad si uno de ellos muere.
Ventajas
La ventaja de este método es que no es necesario realizar ninguna acción legal a la muerte del cónyuge. No hay necesidad de un testamento, y no es necesario realizar un testamento u otra acción legal.
Desventajas
La transmisión de la propiedad debe hacerse conjuntamente y la propiedad no puede subdividirse. En caso de divorcio, este tipo de título se convierte automáticamente en una tenencia en común, lo que significa que uno de los propietarios puede transferir la propiedad de su parte respectiva de la propiedad a quien desee.
Propiedad única
La propiedad única puede caracterizarse como la propiedad por parte de una persona o entidad legalmente capaz de poseer el título. La propiedad única más común es la de los hombres y mujeres solteros, y la de los hombres o mujeres casados que tienen propiedades aparte de su cónyuge, junto con las empresas que tienen una estructura corporativa que les permite invertir o tener intereses en bienes inmuebles.
Cuando una persona casada desea ser propietaria de un inmueble aparte de su cónyuge, las compañías de seguros de títulos suelen exigir que el cónyuge renuncie específicamente a su derecho de propiedad.
Ventajas
La principal ventaja de poseer el título como único propietario es la facilidad con la que se pueden realizar las transacciones porque no es necesario consultar a ninguna otra parte para autorizar la transacción.
Desventajas
La desventaja obvia es la posibilidad de que surjan problemas legales en relación con la transferencia de la propiedad en caso de que el único propietario fallezca o quede incapacitado. A menos que exista documentación legal específica, como un testamento, la transferencia de la propiedad tras el fallecimiento puede resultar muy problemática.
Bienes gananciales
Los bienes gananciales son una forma de propiedad de los cónyuges durante su matrimonio que pretenden poseer juntos. En los bienes gananciales, cada cónyuge posee (o debe) todo por igual, independientemente de quién haya ganado o gastado el dinero. Por lo tanto, cada cónyuge obtiene una división equitativa de la propiedad inmobiliaria en caso de divorcio o fallecimiento. En Estados Unidos, nueve estados tienen leyes de propiedad comunitaria: California, Arizona, Nevada, Luisiana, Idaho, Nuevo México, Washington, Texas y Wisconsin. Fuera de los bienes inmuebles, los bienes personales adquiridos durante el matrimonio, como vehículos, muebles y obras de arte, pueden considerarse bienes gananciales.
Dependiendo del estado de bienes gananciales en el que resida, los bienes inmuebles adquiridos durante una unión de hecho también pueden considerarse bienes gananciales. Texas, por ejemplo, es un estado de bienes gananciales que también reconoce los matrimonios de hecho.
Bienes gananciales con derecho de supervivencia
Los bienes gananciales con derecho de supervivencia son una forma de que las parejas casadas tengan la titularidad de los bienes, aunque sólo está disponible en los estados de Arizona, California, Nevada, Texas y Wisconsin. Permite que los intereses de un cónyuge en los bienes gananciales pasen al cónyuge superviviente sin necesidad de testamento en caso de fallecimiento.
Otras formas de titularidad
Las entidades distintas de las personas físicas pueden ser titulares de bienes inmuebles en su totalidad:
Titularidad de la sociedad
La propiedad de los bienes inmuebles puede hacerse en forma de sociedad, por lo que la entidad jurídica es una empresa propiedad de los accionistas, pero considerada por la ley como si tuviera una existencia separada de dichos accionistas.
Propietarios de sociedades
Los bienes inmuebles también pueden ser propiedad de una sociedad. Una sociedad es una asociación de dos o más personas para llevar a cabo negocios con fines lucrativos como copropietarios. Algunas sociedades se forman con el propósito expreso de poseer bienes inmuebles. Estas sociedades también pueden estructurarse como sociedades limitadas, en las que los inversores asumen una responsabilidad limitada al no tomar decisiones de gestión o de transacción. En estos casos, un socio general suele ser responsable de tomar todas las decisiones empresariales en nombre de los socios comanditarios.
Propiedad fiduciaria
Los bienes inmuebles también pueden ser propiedad de un fideicomiso. Estas entidades jurídicas son propietarias de los bienes y son gestionadas por un fideicomisario en nombre de los beneficiarios del fideicomiso. Hay muchas ventajas y desventajas en la tenencia de bienes inmuebles que quedan fuera del ámbito de este artículo, pero todas tienen que ver con los beneficios que rodean a la influencia de la gestión y la responsabilidad financiera y legal, además de las consideraciones fiscales y de los beneficiarios.
Lo más importante
La titularidad de los bienes inmuebles es el método por el que se transmite y transfiere la propiedad en las compras y ventas de bienes inmuebles. Los métodos de propiedad de bienes inmuebles están determinados por la legislación estatal, por lo que las personas que intentan determinar el mejor método para adquirir y mantener los títulos de propiedad de bienes inmuebles deben investigar para determinar las diferencias únicas para cada método según lo establecido por su estado.
Para aquellos que estén considerando ser propietarios de un inmueble a través de una entidad comercial, como una corporación, un fideicomiso o una sociedad, es aconsejable consultar a profesionales inmobiliarios, legales y fiscales para determinar qué estructura de propiedad es la más beneficiosa para su situación particular.
En el caso de la propiedad única y conjunta por parte de los individuos, los posibles propietarios deben considerar la forma en que sus títulos deben o pueden ser transferidos, ya sea por la venta o en caso de muerte, antes de que un método sea elegido sobre otro.
Fuentes del artículo
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