Los bienes inmuebles representan una parte importante de la riqueza de la mayoría de las personas, y esto es especialmente cierto para muchos propietarios de viviendas en los Estados Unidos. Según la Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, el 64.El 9% de las familias estadounidenses eran dueñas de su propia residencia principal en 2019. El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un sector atractivo y lucrativo para muchos inversores. En este artículo se examinan algunos de los principales factores que afectan al mercado inmobiliario y la variedad de inversiones disponibles.
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4 factores clave que impulsan el mercado inmobiliario
Puntos clave
- Hay una serie de factores que influyen en los precios de los inmuebles, la disponibilidad y el potencial de inversión.
- Los datos demográficos proporcionan información sobre la edad, los ingresos y las preferencias regionales de los compradores reales o potenciales, qué porcentaje de compradores son jubilados y qué porcentaje podría comprar una casa de vacaciones o una segunda casa.
- Los tipos de interés influyen en el precio y la demanda de los bienes inmuebles: los tipos más bajos atraen a más compradores, lo que refleja el menor coste de obtener una hipoteca, pero también aumentan la demanda de bienes inmuebles, lo que puede hacer subir los precios.
- Los precios de los bienes inmuebles suelen seguir los ciclos de la economía, pero los inversores pueden mitigar este riesgo comprando REITs u otras participaciones diversificadas que no estén ligadas a los ciclos económicos o que puedan resistir las caídas.
- Las políticas y la legislación gubernamentales, incluidos los incentivos fiscales, las deducciones y las subvenciones, pueden impulsar o dificultar la demanda de bienes inmuebles.
Demografía
Los datos demográficos son los que describen la composición de una población, como la edad, la raza, el sexo, los ingresos, los patrones de migración y el crecimiento de la población. Estas estadísticas son un factor que a menudo se pasa por alto, pero que influye en el precio de los inmuebles y en la demanda de los mismos. Los cambios importantes en la demografía de un país pueden tener un gran impacto en las tendencias inmobiliarias durante varias décadas.
Por ejemplo, los baby boomers, nacidos entre 1945 y 1964, son un ejemplo de tendencia demográfica con potencial para influir significativamente en el mercado inmobiliario. La transición de estos baby boomers a la jubilación es una de las tendencias generacionales más interesantes del último siglo, y la jubilación de estos baby boomers, que comenzó en 2010, se va a notar en el mercado durante las próximas décadas.
Existen numerosas formas en las que este tipo de cambio demográfico puede afectar al mercado inmobiliario, pero para un inversor, algunas preguntas clave podrían ser: i) ¿Cómo afectaría esto a la demanda de segundas residencias en zonas vacacionales populares a medida que más personas comienzan a jubilarse?? O ii) ¿Cómo afectaría esto a la demanda de viviendas más grandes si los ingresos son menores y todos los hijos se han marchado?? Estas y otras cuestiones pueden ayudar a los inversores a delimitar el tipo y la ubicación de las inversiones inmobiliarias potencialmente deseables mucho antes de que se inicie la tendencia.
Tipos de interés
Los tipos de interés también tienen un gran impacto en los mercados inmobiliarios. Si estás pensando en comprar una casa con una hipoteca, es beneficioso investigar los tipos de interés utilizando una calculadora de hipotecas. Los cambios en los tipos de interés pueden influir en gran medida en la capacidad de una persona para adquirir una propiedad residencial. Esto se debe a que cuanto más bajen los tipos de interés, menor será el coste de obtener una hipoteca para comprar una vivienda, lo que crea una mayor demanda de bienes inmuebles, que de nuevo empuja los precios al alza.
Es importante tener en cuenta que a medida que los tipos de interés suben, el coste de obtener una hipoteca aumenta, lo que reduce la demanda y los precios de los inmuebles. Sin embargo, cuando se observa el impacto de los tipos de interés en una inversión de capital como un fondo de inversión inmobiliaria (REIT), en lugar de en los inmuebles residenciales, la relación puede considerarse similar a la de un bono con los tipos de interés. Cuando los tipos de interés bajan, el valor de un bono sube porque su cupón se hace más deseable, y cuando los tipos de interés suben, el valor de los bonos disminuye. Del mismo modo, cuando el tipo de interés disminuye en el mercado, los altos rendimientos de los REITs se vuelven más atractivos y su valor sube. Cuando los tipos de interés aumentan, el rendimiento de un REIT se vuelve menos atractivo y empuja su valor a la baja.
La economía
Otro factor clave que afecta al valor de los inmuebles es la salud general de la economía. Esto se mide generalmente mediante indicadores económicos como el PIB, los datos de empleo, la actividad manufacturera, los precios de los bienes, etc. En términos generales, cuando la economía está floja, también lo está el sector inmobiliario.
Sin embargo, el carácter cíclico de la economía puede tener efectos diferentes en los distintos tipos de bienes inmuebles. Por ejemplo, si un REIT tiene un mayor porcentaje de sus inversiones en hoteles, normalmente se verá más afectado por una recesión económica que un REIT que haya invertido en edificios de oficinas. Los hoteles son una forma de propiedad muy sensible a la actividad económica debido al tipo de estructura de arrendamiento inherente al negocio. El alquiler de una habitación de hotel puede considerarse una forma de arrendamiento a corto plazo que los clientes del hotel pueden evitar fácilmente si la economía va mal. Por otro lado, los inquilinos de oficinas suelen tener contratos de alquiler a largo plazo que no pueden cambiarse en medio de una recesión económica. Por lo tanto, aunque debe ser consciente de la parte del ciclo en la que se encuentra la economía, también debe conocer la sensibilidad de la propiedad inmobiliaria al ciclo económico.
Políticas gubernamentales/subvenciones
La legislación también es otro factor que puede tener un impacto considerable en la demanda y los precios de los inmuebles. Los créditos fiscales, las deducciones y los subsidios son algunas de las formas en que el gobierno puede impulsar temporalmente la demanda de bienes inmuebles mientras estén vigentes. Estar al tanto de los incentivos gubernamentales actuales puede ayudarle a determinar los cambios en la oferta y la demanda y a identificar tendencias potencialmente falsas.
Por ejemplo, en 2009, la U.S. El gobierno introdujo una bonificación fiscal para los propietarios de viviendas por primera vez en un intento de impulsar las ventas de viviendas en una economía deprimida (sólo podían optar a ella quienes hubieran adquirido viviendas entre 2008 y 2010). Según la Oficina de Rendición de Cuentas del Gobierno, 2.3 millones de personas aprovecharon el incentivo fiscal. Se trata de un aumento bastante considerable, aunque temporal, y sin saber que el aumento era resultado del incentivo fiscal, se podría haber acabado concluyendo que la demanda de vivienda estaba subiendo en base a otros factores.
Para los inversores medios, la compra indirecta de bienes inmuebles -a través de REITs, fondos cotizados en bolsa (ETFs) u otros fondos gestionados- es menos arriesgada y más lucrativa que la compra directa de bienes inmuebles.
Cuál es la mejor inversión?
El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un mercado atractivo y lucrativo para muchos inversores. Los inversores pueden invertir directamente en bienes inmuebles físicos u optar por invertir indirectamente a través de fondos gestionados. La inversión directa en bienes inmuebles implica la adquisición de una propiedad residencial o comercial para utilizarla como fuente de ingresos o para revenderla en el futuro. Las formas indirectas de invertir en el mercado inmobiliario incluyen la inversión en fondos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos cotizados en bolsa (ETF), fondos inmobiliarios mixtos (CREF) y fondos de infraestructura. Debido a la mayor liquidez disponible en el mercado, los menores costes de transacción y los menores requisitos de capital, los inversores medios prefieren invertir indirectamente en bienes inmuebles.
El resultado final
Este artículo ha introducido algunos de los factores de alto nivel que desempeñan un papel importante en el movimiento del mercado inmobiliario, pero también hay partes más complejas que entran en juego. Y aunque algunos de estos factores mencionados sugieren una relación clara entre el factor y el mercado, en la práctica, los resultados pueden ser muy diferentes. Sin embargo, comprender los factores clave que impulsan el mercado inmobiliario es esencial para realizar una evaluación completa de una posible inversión.
Fuentes del artículo
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