Hipoteca a 15 años vs. Hipoteca a 30 años: Una visión general
Puede haber una variedad desconcertante de hipotecas, pero para la mayoría de los compradores de vivienda, en la práctica, sólo hay una. La hipoteca a 30 años a tipo fijo es prácticamente un arquetipo americano, el pastel de manzana de los instrumentos financieros. Es el camino que han tomado generaciones de estadounidenses para ser propietarios de su primera vivienda.
Pero muchos de esos compradores podrían haber estado mejor servidos si hubieran optado por una hipoteca de tipo fijo a 15 años.
Los préstamos son estructuralmente similares; la principal diferencia es el plazo. Mientras que una hipoteca a 30 años puede hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles, una hipoteca a 15 años suele costar menos a largo plazo.
Puntos clave
- La mayoría de los compradores de vivienda optan por una hipoteca de tipo fijo a 30 años, pero una hipoteca a 15 años puede ser una buena opción para algunos.
- Una hipoteca a 30 años puede hacer que tus pagos mensuales sean más asequibles.
- Aunque los pagos mensuales de una hipoteca a 15 años son más altos, el coste del préstamo es menor a largo plazo.
Cómo influyen las condiciones de la hipoteca en el coste
Una hipoteca es simplemente un tipo particular de préstamo a plazo, garantizado por un bien inmueble. En el caso de un préstamo a plazo, el prestatario paga intereses calculados sobre una base anual contra el saldo pendiente del préstamo. Tanto el tipo de interés como la cuota mensual son fijos.
Como la cuota mensual es fija, la parte que se destina a pagar los intereses y la que se destina a pagar el capital cambian con el tiempo. Al principio, como el saldo del préstamo es tan alto, la mayor parte del pago son los intereses. Pero a medida que el saldo se reduce, la parte de los intereses del pago disminuye y la parte que se destina al capital aumenta.
Un préstamo a más corto plazo significa un pago mensual más alto, lo que hace que la hipoteca a 15 años parezca menos asequible. Pero el plazo más corto hace que el préstamo sea más barato en varios frentes. De hecho, durante toda la vida del préstamo, una hipoteca a 30 años acabará costando más del doble que la opción de 15 años.
Debido a que los préstamos a 15 años son menos arriesgados para los bancos que los préstamos a 30 años -y debido a que a los bancos les cuesta menos hacer préstamos a corto plazo que a largo plazo-, una hipoteca a 30 años suele tener un tipo de interés más alto.
Hipoteca a 30 años
En una hipoteca a 30 años, por supuesto, ese saldo se reduce mucho más lentamente; en efecto, el comprador está pidiendo prestada la misma cantidad de dinero durante más del doble de tiempo. De hecho, es más del doble de tiempo en lugar de sólo el doble porque, para una hipoteca a 30 años, el saldo de capital no disminuye tan rápido como para un préstamo a 15 años.
Cuanto más alto sea el tipo de interés, mayor será la diferencia entre las dos hipotecas. Cuando el tipo de interés es del 4%, por ejemplo, el prestatario paga en realidad casi el 2.2 veces más de interés para pedir prestada la misma cantidad de capital a 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.
La principal ventaja de una hipoteca a 30 años es la cuota mensual relativamente baja. E incluso si la asequibilidad no es un problema, hay otras ventajas:
- El pago más bajo puede permitir a un prestatario comprar más casa de la que podría permitirse con un préstamo a 15 años, ya que el mismo pago mensual permitiría al prestatario obtener un préstamo mayor durante 30 años.
- El pago más bajo permite al prestatario acumular ahorros.
- El pago más bajo libera fondos para otros objetivos.
90%
El porcentaje de compradores de vivienda que eligió una hipoteca de tipo fijo a 30 años en 2019, según Freddie Mac.
Hipoteca a 15 años
Los consumidores pagan menos por una hipoteca a 15 años, desde un cuarto de punto porcentual hasta un punto porcentual completo menos, lo que a lo largo de las décadas puede suponer un gran ahorro.
Las agencias respaldadas por el gobierno que respaldan la mayoría de las hipotecas, como Fannie Mae y Freddie Mac, imponen tasas adicionales, llamadas ajustes de precios a nivel de préstamos, que encarecen las hipotecas a 30 años.
Estas cuotas suelen aplicarse a los prestatarios con menor puntuación crediticia, pagos iniciales más pequeños, o ambos. La Administración Federal de la Vivienda también cobra primas de seguro hipotecario más altas a los prestatarios a 30 años.
„Algunos de los ajustes de precios a nivel de préstamo que existen en un préstamo a 30 años no existen en uno a 15 años”, dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos minoristas de Norcom Mortgage en Avon, Connecticut. La mayoría de la gente, según Morin, incluye estos costes en su hipoteca como parte de un tipo de interés más alto, en lugar de pagarlos directamente.
Imaginemos, pues, un préstamo de 300.000 dólares, disponible al 4% durante 30 años o al 3.25% durante 15 años. El efecto combinado de la amortización más rápida y el tipo de interés más bajo significa que pedir prestado el dinero durante sólo 15 años costaría 79.441 dólares, frente a 215.609 dólares a lo largo de 30 años, es decir, casi dos tercios menos.
Por supuesto, hay una trampa. El precio por ahorrar tanto dinero a largo plazo es un desembolso mensual mucho mayor: la cuota del hipotético préstamo a 15 años es de 2.108 dólares, 676 dólares (o aproximadamente un 38%) más que la cuota mensual del préstamo a 30 años (1.432 dólares).
Para algunos expertos, poder permitirse el pago más elevado incluye tener un fondo para imprevistos. Lo que a muchos planificadores financieros les gusta de la hipoteca a 15 años es que se trata de un „ahorro forzoso” en forma de capital en un activo que normalmente se revaloriza (aunque, como las acciones, las viviendas suben y bajan de valor).
Si un inversor puede permitirse el pago más alto, le conviene optar por el préstamo más corto, especialmente si se acerca a la jubilación, cuando dependerá de unos ingresos fijos.
Consideraciones especiales
Hay algunos casos en los que un prestatario puede tener un incentivo para invertir el dinero extra gastado cada mes en una hipoteca a 15 años en otro lugar, como en una cuenta 529 para la matrícula universitaria o en un plan 401(k) con impuestos diferidos, especialmente si el empleador iguala las contribuciones del prestatario. Y con unos tipos de interés hipotecarios tan bajos, un inversor inteligente y disciplinado podría optar por el préstamo a 30 años y colocar la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.
Utilizando el ejemplo anterior, si la cuota mensual de un préstamo a 15 años fuera de 2.108 dólares y la de un préstamo a 30 años fuera de 1.432 dólares, el prestatario podría invertir esa diferencia de 676 dólares en otra cosa. El cálculo que se realiza es el de cuánto (o si) el rendimiento de la inversión externa, menos el impuesto sobre las ganancias de capital adeudado, supera el tipo de interés de la hipoteca después de tener en cuenta la deducción de los intereses hipotecarios. Para alguien en el tramo impositivo del 24%, la deducción podría reducir el tipo de interés efectivo de la hipoteca de, por ejemplo, el 4% al 3%.
En términos generales, el prestatario sale ganando si los rendimientos de la inversión después de impuestos son superiores al coste de la hipoteca menos la deducción de intereses.
Esta táctica, sin embargo, exige una propensión al riesgo, según Shashin Shah, un planificador financiero certificado de Dallas (Texas), porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles.
„Actualmente no hay inversiones de renta fija que produzcan un rendimiento lo suficientemente alto como para que esto funcione”, dice Shah. Ese riesgo no siempre puede ser rentable si coincide con el tipo de caídas bruscas del mercado de valores que se produjeron durante el descenso de 2020. También requiere la disciplina de invertir sistemáticamente el equivalente a esos diferenciales mensuales y el tiempo para centrarse en las inversiones, algo de lo que, añade, carece la mayoría de la gente.
Los prestamistas exigen un seguro hipotecario privado cuando el pago inicial es inferior al 20% del valor de la vivienda.
La mejor opción del mundo
Evidentemente, la mayoría de los prestatarios también carecen -o al menos creen que carecen- de los medios necesarios para realizar los pagos más elevados que exige una hipoteca a 15 años. Pero hay una solución sencilla para aprovechar gran parte del ahorro de la hipoteca más corta: Simplemente haga los pagos más grandes de un programa de 15 años en su hipoteca de 30 años, asumiendo que la hipoteca no tiene penalización por pago anticipado.
El prestatario tiene derecho a destinar los pagos extra al principal, y si los pagos son constantes, la hipoteca se liquidará en 15 años. Si los tiempos se ponen difíciles, el prestatario siempre puede volver a los pagos normales y más bajos del programa de 30 años. Sin embargo, un prestatario que acelere los pagos también verá sus intereses sujetos al tipo de interés relativamente más alto a 30 años, cuando podría haber sido mejor pagar la hipoteca en 15 años de todos modos al tipo más bajo ofrecido en el préstamo más corto.
El resultado final
La decisión entre una hipoteca a 30 años o a 15 años es una decisión que afectará a sus finanzas durante décadas, así que asegúrese de hacer números antes de decidir cuál es la mejor opción. Si su objetivo es liquidar la hipoteca antes y puede permitirse pagos mensuales más altos, un préstamo a 15 años puede ser una mejor opción. Por otro lado, la menor cuota mensual de un préstamo a 30 años puede permitirle comprar más casa o liberar fondos para otros objetivos financieros.
Fuentes del artículo
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