La aceptación de la oferta de compra de una vivienda es como el subidón de un corredor durante una maratón. Pero aguante el champán: la propiedad aún no es suya. Una vez aceptada la oferta de compra y antes de recibir las llaves -lo que se conoce como depósito en garantía- hay muchos obstáculos que superar. Si tropieza con alguno de ellos, la compra puede fracasar y volver a la línea de salida.
Al igual que un atleta que se entrena para una competición, usted puede entrenarse para los desalentadores pasos finales de la compra de una casa. Los procedimientos y las normas de la plica varían según el estado, pero a continuación se exponen 10 de los problemas más comunes que surgen durante este periodo y qué se puede hacer, si es que se puede hacer algo, para evitarlos o mitigarlos.
Puntos clave
- Los procedimientos y normas de la plica varían según el estado, pero algunos problemas pueden impedir que los compradores cierren el trato durante este periodo.
- Los daños causados por las plagas, las tasaciones bajas, las reclamaciones al título de propiedad y los defectos encontrados durante la inspección de la vivienda pueden retrasar el cierre.
- Puede haber casos en los que el comprador o el vendedor se acobarden o la financiación se caiga.
- Otros problemas que pueden retrasar el cierre son las viviendas situadas en zonas de alto riesgo o la imposibilidad de asegurarlas.
- Puede haber problemas con la estimación de buena fe, u otros errores pueden impedir el cierre.
1. La inspección de termitas muestra los daños
El prestamista hará una inspección de plagas en la vivienda. Se realiza a su cargo -por lo general, menos de 100 dólares- para asegurarse de que no hay daños graves causados por insectos devoradores de madera, como las termitas o las hormigas carpinteras. Esta inspección protege el interés del prestamista en la propiedad. Después de mudarse, los propietarios que descubren problemas de termitas suelen abandonar la vivienda, dejando al prestamista en la estacada. Algunos prestamistas no exigen una inspección de termitas, pero puede que le convenga hacerla.
Supongamos que la inspección descubre algún indicio de infestación visible. En ese caso, es posible que haya que solucionar los problemas antes de que se cierre la plica. Si los problemas son demasiado graves o el vendedor no quiere pagar para arreglarlos, tiene la opción de abandonar la casa si su acuerdo de compra tiene las contingencias adecuadas.
2. La tasación es demasiado baja
Las tasaciones son valoraciones de la propiedad realizadas por una parte autorizada. Por lo general, se realizan con fines fiscales, como parte del proceso para obtener financiación para la vivienda o para venderla. Los tasadores utilizan varios métodos para determinar el valor de una propiedad, como los valores de mercado actuales de viviendas comparables.
El banco hará tasar la casa. Una vez más, esto es a su cargo. Esta tasación se hace para proteger el interés del prestamista en la casa. El banco quiere asegurarse de que la vivienda vale al menos lo que usted va a pagar por ella, de modo que si se produce una ejecución hipotecaria, pueda recuperar sus pérdidas. Si la tasación es demasiado baja, el vendedor tendrá que bajar el precio de venta o usted tendrá que pagar la diferencia en efectivo. Puede ser posible obtener una segunda opinión más favorable de un tasador diferente.
3. Hay nubes en el título
El seguro del título le protege a usted y al prestamista contra cualquier reclamación futura sobre la propiedad. Si hay algún gravamen o reclamación contra la propiedad, el problema tendrá que resolverse antes de que la transacción pueda continuar. Debe haber un título claro para que una transacción inmobiliaria siga adelante. El seguro de título de propiedad cubre aspectos como la propiedad de un tercero, la falsificación y el fraude, así como cualquier gravamen o sentencia contra la propiedad.
Debe contratar a una empresa de títulos para que realice una búsqueda de títulos y emita un seguro de títulos durante el proceso de depósito en garantía. La búsqueda de títulos garantiza que nadie más -el Servicio de Impuestos Internos (IRS), el estado o un familiar del vendedor- tenga un derecho legal sobre la propiedad que desea comprar.
4. La inspección de la casa muestra defectos
La mayoría de las ofertas de compra tienen una contingencia de inspección de la vivienda por escrito. Si la inspección de la vivienda revela problemas graves, el comprador puede echarse atrás sin penalización. Si no pone esta contingencia en su contrato, puede perder su dinero de garantía -normalmente varios miles de dólares- si decide no comprar la casa basándose en la inspección.
Recuerde que la fianza es el depósito que usted pone para demostrar su interés en la vivienda y su buena fe para realizar la compra.
Si decide seguir adelante, el proceso de negociación con el vendedor para reparar la vivienda puede retrasar el proceso de compra y el cierre. Puede reducir este retraso solicitando al vendedor que le abone dinero en el momento del cierre para encargarse usted mismo de las reparaciones.
5. Una de las partes se acobarda
El contrato indicará las razones justificadas para que el comprador o el vendedor se echen atrás sin penalización, como la renuncia a una contingencia o el incumplimiento de un plazo. Sin embargo, supongamos que después de renunciar a las contingencias decide que no quiere realizar la compra. En ese caso, perderá la fianza.
La razón de esa pérdida son las ramificaciones financieras para el vendedor. Las arras ayudan a compensar al vendedor por el tiempo que la vivienda ha estado fuera del mercado. Ese retraso aumenta el tiempo que finalmente tardan en venderse.
Por el contrario, si el vendedor decide echarse atrás por un cambio de opinión o porque alguien ha hecho una oferta mejor, usted tendrá derecho a reclamarle daños y perjuicios.
6. La financiación se cae
Los compradores inteligentes no hacen ofertas por casas sin una aprobación previa. Conseguir que un banco se comprometa por escrito a concederle una hipoteca por un importe determinado. A su vez, los vendedores inteligentes no aceptan ofertas de compradores que no estén preaprobados. Si usted es un vendedor, recuerde también que precalificado no es lo mismo que preaprobado.
Sin embargo, hay cosas que pueden impedir el cierre del préstamo. Es posible que haya mentido en la solicitud, que los tipos de interés aumenten bruscamente, que su situación laboral cambie o que su puntuación de crédito baje. Pregunte a su prestamista cómo puede evitar problemas como éstos. Además, los posibles prestamistas le deben una explicación si la financiación fracasa. La raza, la religión y el origen nacional nunca deben retrasar el sueño de ser propietario de una vivienda.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
7. La casa está en una zona de alto riesgo
Recibirá un documento en el que se detallan los riesgos naturales que pueden afectar a la vivienda durante el proceso de depósito en garantía en los estados que exigen un informe de divulgación de riesgos naturales. El prestamista puede exigirle que contrate un seguro contra riesgos más allá del seguro del propietario si la casa está en una zona de alto riesgo. Este tipo de seguro puede ser costoso. También es un coste que tendrá que pagar todos los meses hasta que se cancele la hipoteca o hasta que venda la casa.
Para evitar sorpresas desagradables durante el depósito, pregunte a su agente, a los posibles nuevos vecinos o al departamento de planificación de la ciudad qué riesgos naturales existen en la zona deseada. Además, antes de presentar una oferta por una casa, determine qué tipo de seguro adicional puede tener que comprar y cuánto puede costar.
8. La casa no es asegurable
Si un propietario anterior hizo una reclamación importante al seguro de la casa, como daños por agua o moho, aparecerá en los registros del seguro. Las compañías pueden rechazar la cobertura porque la casa puede ser demasiado arriesgada.
Si una vivienda no es asegurable, no podrá comprarla a no ser que sea un comprador todo en efectivo. Los prestamistas exigen que se mantenga el seguro del propietario hasta que se pague la hipoteca.
Por supuesto, incluso si usted es un comprador en efectivo, probablemente no es una buena idea comprar una casa que no es asegurable.
9. Diferencias entre la estimación de buena fe y el HUD-1
Su prestamista debe darle una estimación de buena fe en la que se detallen los costes de cierre asociados a la obtención de la financiación de la vivienda dos veces durante el proceso de cierre. La primera vez es cuando obtienes la preaprobación del préstamo, y la segunda es cuando presentas una oferta por una propiedad concreta.
La estimación de buena fe es un borrador de la información del formulario HUD-1 que recibe al menos 24 horas antes del cierre. Como su nombre indica, la estimación de buena fe debe ser una aproximación a lo que realmente se acaba pagando, normalmente dentro del 10%. Tenga en cuenta que algunos prestamistas sin escrúpulos tratarán de atraer a los clientes con presupuestos irrealmente bajos.
Supongamos que esto sucede, y que no puede conseguir que el prestamista se retracte de los cargos excesivos. Entonces, su mejor opción puede ser pedir al vendedor que amplíe la fecha de cierre e intentar conseguir una financiación alternativa. Esto le dará la oportunidad de comprar la propiedad sin ser estafado.
10. Los errores impiden cerrar a tiempo
Hay muchas partes diferentes que intervienen en el cierre de la plica. Si alguien comete un error, su cierre podría retrasarse. Dependiendo del contrato de compraventa y de quién sea la culpa del retraso, es posible que tengas que pagar al vendedor una penalización por cada día de retraso en el cierre.
El vendedor también podría negarse a prorrogar la fecha de cierre, y todo el trato podría fracasar. En el mejor de los casos, el vendedor podría simplemente aceptar la ampliación de la fecha de cierre sin ninguna penalización. Al fin y al cabo, si la operación no se cierra, el vendedor también tendrá que volver a empezar.
El resultado final
La transmisión de la propiedad de una vivienda es estresante para todas las partes. Tienen que pasar muchas cosas en un periodo corto, y puede haber ramificaciones importantes si algo falla.
Incluso cuando todo es justo, el proceso puede ser increíblemente estresante para los compradores. Los compradores deben pasar por un proceso complejo y a veces desconocido mientras toman decisiones de peso relacionadas con la que probablemente sea la compra más cara de sus vidas. Tómese el tiempo necesario para familiarizarse con el proceso de depósito en garantía y sus posibles obstáculos con suficiente antelación. De este modo, estará emocional, intelectual y financieramente preparado para terminar la carrera y cerrar el trato.
Fuentes del artículo
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